思辨物业税

对于物业税的开征，有业内人士表示，住宅物业税的开征条件尚不成熟，但商业地产已经具备了开征条件，并有可能在今年试点“实转”。物业税先在商业地产实转是否合理?在商业地产实转是否能达到物业税遏制投机、抑制房价的目的?4月20日，楼市传媒携手全经联在新浪乐居举办全经联观点第十一期，邀请业内人士思辨物业税。

圆桌观点：商业地产不是用来打压的　文林峰

商业地产不宜先行试点加物业税。商业地产是第三产业发展的重要载体，是增加城市活力、增加税收、拉动就业、促进创业的行业，任何一个国家和城市都应该扶持商业地产的健康发展，而不应该打压。当前商业地产供过于求，房价与住宅倒挂并无过热迹象，如果此时加收物业税，只会雪上加霜，增加空置量，增加商业成本，不利影响较大。

在商业地产方面征收物业税时机并不太成熟。第一，住房档案问题。现在不管是住宅也好，还是商业地产，并没有建立一个全国联网的系统。第二，免税系统的问题。现在有很多房子需要免税，包括很多下岗职工在过去福利分房的情况下房屋面积很大，但是没有收入，就需要免税。还有现在低租金，住在公房的人也需要免税，这是一个非常复杂的操作系统。第三，收入的诚信系统。要推行这种税收，要有一系列的免税系统。现在我们的收入都搞不清楚，推行房产税的困难就很大。第四，需要一个非常完善庞大的评估体系。现在全国城镇存量是110亿平方米，如果按三户90平方米来算，现在是有1亿平方米的房子，每套房子估出的价值再和住房档案相整合，看哪套该收哪套不该收，这个工作是一个非常庞大的工作量。

看商业地产征收物业税，不能光看房地产市场本身的问题，全球经济并没有走出低谷，4万亿是砸下去了，如果这4万亿一两年花完了，未来的经济增长潜力是什么?去年可以看到很多大型的写字楼都在免租金，为了鼓励人们都住在这里。如果物业税提早地加进去，经济还没有完全复苏，可能会加重更多的负担，不利于整个经济的发展。所以我们应该把利弊权衡好了，再去出台新政策。

在商业地产征税会形成恶性循环　杨乐渝

商业地产本质上是产业地产，在第三产业发展中占据重要位置，和住宅地产完全是不同属性的地产，因此，两类地产的游戏规则根据不同的属性应该是完全不同的。遗憾的是，现在商业地产的规划、出让、租售和经营等，基本上都是比照住宅地产的游戏规则来运行的，这是商业地产不能得到有效发展的重要根源。

商业地产的概念很广，商业地产实际上就是所有第三产业的物业支撑。它的发展，包括选址、规划、产权模式、经营模式，都直接决定着第三产业发展的质量和水平，透过这个角度来看待商业地产，它驾起了中国房地产业和中国整个经济转型的一个桥梁。所以需要对商业地产有一个重新认识、制定新的规则。比如现在500万平方米的写字楼供应量，它要一次性投完。纯商业网点的配套应该和城市规划、土地规划相衔接。另外，对于商业地产的扶持性政策还是要体现在税收上，现在需要的是重新来思考对商业地产的游戏规则。

很多这一轮本来规划很好的、做写字楼的商业地块，现在都改成小户型的住宅给卖了，这种隐性浪费是很可怕的。因为土地1亩能产生1亿元的收入，这样最后可能没几分钱。商业地产是产业升级的引擎，也是整个城市核心竞争力的主要组成。所以我们在认识上需要做一个大的转变，别把它和产业剥离开来。

政府要把商业地产真正地纳入产业结构调整里面，要专门破解的一个话题，而且这也是房地产转型的希望所在。如果我们坚持为征税而征税的做法，还率先在最该扶持的行业来征税，这样对房地产行业又可能形成恶性的循环。即使这个政策出台，真是强收，也是短命的。我觉得各方应该呼吁：要像重视绿色低碳一样来重视商业地产在商业结构中的重要位置。

只要开发商持有就可以解决问题　蔡鸿岩

这次的“国十条”是真正房地产的拐点。它标志着中国过去12年为主导的房地产开发黄金年代已经过去了。这个黄金年代已经一去不复返了，下一步的发展，无论对政府、社会、百姓，还是对城市的配套服务，商业地产都应该承担起更主要的责任。

房地产发展初期靠住宅，靠这种售卖型的物业，无论是开发商、老百姓的住房条件改善，还是政府的财政收入方面，都给予了一个非常大的贡献。到现在这个阶段，商业地产的发展，特别是在大城市、中心城市里面，它应该逐渐取代住宅开发为主导的特点，应该是商业地产为主导的位置。

商业地产如果运作得好，规划得好，是可以制造出包括企业、就业，包括带来整个经济发展的活力。从国家来说，以前的建设部对房地产的发展，在这个概念上还是没有区分开。现在有必要把它加以区分，住宅、写字楼，包括旅游地产，应该要区分政策。回顾一下这几年媒体的舆论导向，对住宅地产和商业地产并没有加以区分，造成在传导信息上产生了误导的作用。

现在大家也看到了，包括北京的华贸中心之所以成功，因为它起到了一个很好的范例作用。一个房地产开发，在短期之内带来这么大的对于整个区域经济、就业的带动作用，对于可持续发展的示范作用，它的成功主要是在这块。此外，很多地方政府，包括一些二、三线城市的政府意识到商业地产可以给他们带来更多东西，于是千方百计地把万达、华贸的开发商引入进去。

说到产权模式和经营模式，直接关系到城市的竞争力、GDP和税收。对于持有性物业，就是应该鼓励，不仅不应该征税，而且应该减税，只有这样，更多开发商就会想到持有。为什么我们不能从根上解决这个问题呢?只要开发商持有，就解决了这个问题。包括土地增值税以及其他的一些返还政策，我觉得这些都是可以来扶持楼宇经济的。

物业税改革应对症下药　蔡宇翔

二、三线城市的商业需要持有型商业物业给税收和就业创造发展契机，以商业地产为试点盲目推物业税改革，必然会阻碍二、三线城市的经济发展。政府楼市调控力度过大，住宅地产泡沫引发房地产行业被整体打压，会殃及商业地产正常发展，物业税改革应对症下药。

其实消费者是冷静的，商业地产不可能像住宅，会有四面八方的人来炒，所以商业是比较理智的。做好商业，改变城市形象，就需要开发商去考虑到整体的布局。但如果首先打压商业地产，无异于是还没有尝试到甜头，就当头一棒，这样对于未来持有商业就不是一个好的现象。

先谈谈写字楼市场，实际上写字楼转手是一个非常困难的事情，别说有人去追捧这个价格了。而买住宅就没什么太大的问题，租也好，买也好，都没什么问题。反过来买了写字楼为什么后悔呢?外资买写字楼，只能办营业执照，不能租给人。这样就只能是空置，放着。大家都知道越是甲级写字楼的税越高，门槛也高，首付款也不一样。买写字楼要给四成，住宅是两成，这个差距本身就很大。因此写字楼的成本是非常高的。如果现阶段要对它进行大力的打压，实际上对整个房地产市场没有起到促进作用。

写字楼市场不像住宅，住宅是全国开发。写字楼只有在一线城市才有需求。写字楼市场就没有在二、三线城市生存的机会，哪怕政府再扶持，再给写字楼空间，它都活不起来。所以在一线投资写字楼成本本身就非常高了，出租的压力也非常大，如果外资进来，就没办法出租。这几个门槛就导致它是比较困难的。