物业税浅议

一、物业税出台的背景

2003年10月,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”由此,物业税一词进入百姓视线。

2004年,多方人士认为开征物业税的条件还不成熟,仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制,至少需要三四年的时间。

2005中国财税论坛上财政部长提出,“十一五”将大力推进税制改革,完善税收制度体系,其中一项任务即是出台物业税。

2007年初,国家税务总局宣布“将研究物业税方案列入2007年工作范围”。而与国税总局密切配合的还有建设部同时的表态:“正在研究对大户住宅保有环节征税”。

2008年3月两会上,来自国税总局的意见是:基于客观环境,2008年物业税不会开征,该官员并透露物业税的开征时间大约在2010-2015年,并称这是总局的共识。

2009年5月25日国务院在批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中,提出了“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。该工作将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责。

按照目前中央政府对房地产税制改革的设想,物业税改革的基本框架是,将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并,转化为在房产保有阶段统一收取物业税。

二、什么是物业税

物业是房地产(不动产)的别称,物业税又称“不动产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租者为了保有它们,每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

物业税本质上是一种对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。与以往房地产税负最主要的区别在于,物业税是拥有房屋所要交纳的税,是不动产保有环节的税负,而非开发和交易环节的税负。在中国,物业税可简单地理解为“把本来一次70年的‘土地出让金’分成70年来收”,这样就大大降低了房地产开发成本,这将降低房价,同时也会遏制一般房地产投资。

在不同国家、地区其名称不尽相同。有的称“房地产税”,有的称“不动产税”,有的称“物业税”。虽然名称不同,但内容基本一致:一是房产、土地合一,适用统一的物业税;二是征税范围既包括城镇,也包括农村;三是按评估价值征税,评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新度等因素确定。

世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。

三、我国开征物业税的必要性

物业税酝酿之初就被寄予了整合房地产业税费,公平税负的厚望。开征物业税增加了房产持有环节的税收,减少了房产流通环节的税收。是市场经济必然要求,是中国经济社会发展的需要。

1、开征物业税的理论依据。一是物权法的实施为物业税的征收提供了法律依据。二是从财政收入角度来说,开征物业税的目的在于获取财政收入。三是从资源配置角度来说,物业税的开征将加大房地产的持有成本,从而激励其所有者关注房地产的有效利用。四是从财富分配角度来说,对房地产开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。五是从受益者角度来说,房地产作为一种私人财产,政府的产权保护保证了其安全,政府进行地方公共设施建设提升了其价值,政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。

2、规范房地产税收制度的需要。房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理。土地出让金在房产税中也起到基数扩大的作用。物业税将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收,就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除,从而避免重复征税,规范土地或房屋的转移与交易。此外,部分税种的合并与取消也有利于房地产税收制度的规范。

3、开征物业税可以抑制土地囤积和商品房投机炒作,将有效抑制房价。由于对土地和房产的保有行为征收物业税,开发商囤积土地的成本和风险增加,房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作的成本和风险增加。特别是打击那些多套或者大面积住房的炒家,增加其成本,令其知难而退。从而抑制“炒地”“炒楼”行为。

4、调节收入分配差距实现居者有其屋。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少,房地产初始价格会降到人民购买力的水平,有利于解决国民的住房问题;同时物业税的应缴税额一般都是由物业的应课税净额乘以比例税率得出,这样的话就会对居住毫宅者课以高税,对贫穷家庭居住劣房者少征税甚至免税,达到调节个人收入分配,缩小社会贫富差距,维护社会稳定的效果。

四、物业税开征存在的问题及应遵循的原则

1、问题

开征物业税面临一系列“开”的棘手问题:

物业税究竟整合哪些税费,以避免重复征税?对已购房者,是采取征收还是免征的办法?还有,如何对各种形态的不动产价值作出科学评估?采用何种税基标准进行征收?税率采用怎样的标准?非住宅类不动产如何设计物业税的制度?多套房屋分别位于不同城市,如何计算物业税?未落实产权问题的房子要不要征税?产权改革的不到位影响到了物业税的开征。同时,房屋价格也是问题。征税的时候,到底是应该以房屋的原始价值来征收,还是应该以重置价值来征收?

物业税的征收范围应该如何界定:是新房与旧房区分对待还是一刀切?自住物业与经营性物业是否区分?普通住宅与非普通住宅是否区别对待?第一套房与第二套、第三套房是否有区别?征收方式是什么?按什么基数征收?是否随市场价变动?谁来评估?

开征物业税还面临“征”实际困难:

其一,税收成本高。征收物业税前,要摸清每个人的房产情况,前期准备工作量很大,征管难度也很大;其二,我国缺乏有经验的地价师、评估师;其三,开征物业税,地方政府将失去巨额土地出让金,这会让地方政府缺乏征收的积极性。

物业税属于地方税种,是地方政府财政收入的重要部分,如何解决中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。中国的土地非私有化,不能完全照搬国外经验。

2、原则

开征物业税面临某些制度性矛盾和实际的困难与问题,应坚持一些原则,体现“以人为本建立和谐社会”的精神。

首先是“民生”原则。所谓“民生”,不仅是国家的根本,也是政府代表“最广大人民群众的根本利益”的集中体现,政府在采取任何政策时都应秉承这样的价值目标:只能促其水准提升、负担下降,而不是相反。在制定物业税率时,要充分地估计居民的承受能力。如果简单地搬用成熟市场经济国家物业税的做法,过分地加重居民的负担,难免会造成政府与民众的对立,增加执行成本,影响社会和谐。

其次是“区别对待”原则。如今,贫富差距拉大,拥有物业数量可为标志之一。即使对拥有两处以上物业的业主,也应坚持具体情况具体分析的原则并决定是否施加税负并设置不同的税率。例如,同为拥有两处物业的市民,“另一处”的意义就可能很不一样。有的纯为家居方便,有的则为出租获利,或充当着可待价而沽的升值股票;再例如,看似同属于“民生”的“第一处”物业,有的是普通住房甚至是廉价房,有的则是价值数百万乃至上千万的高级别墅。对占用了过多的公共稀缺资源应采取不同的税率甚至悬殊的税率,以体现社会“公平”的要求。

(作者单位:河南新乡职业技术学院新乡商校区 )