物业税来了?

在全国各地的楼市高烧持续不退之时,房地产物业税的消息再次浮出水面,不过这一次的版本新换了一个名称――住房保有税

4月8日,有市场传言称,上海拟开征住房保有税,这一计划由上海市住房保障和房屋管理局牵头,方案已经成型,可能对存量房和增量房一并征收,从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免税。

上海市住房保障和房屋管理局很快在第二天就做出回应:“关于在房产保有阶段征税的问题,早在党的十六届三中全会上就明确提出了。在房产保有阶段征税,要经国家层面定,地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。上海一定会坚决贯彻国家的一系列房地产调控政策,坚持‘三个为主’的原则。房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。”

由于上海市房管局对于传言并未否认,无形中大大提高了消息的可靠性,而在此之前,重庆市市长黄奇帆表示,将针对高价商品房征收特别房产消费税,相关方案已经上报国务院。房地产市场似乎将面临政府的重拳出击,一时之间,房地产市场再次呈现风雨欲来之势。尽管物业税的种种传闻再次升温,不过至少从短期来看,大级别的调控和房地产市场还暂时无缘。

早在2003年的十六届三中全会上,《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》就首次提出物业税:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”随后的7年时间里,物业税一直在全国多个城市“空转”运行,始终没有进入实施阶段,这一次的种种传闻表明,物业税似乎已经近在咫尺,不过,物业税最终会以怎样的面目出现,始终还是一个谜团。

无论是物业税还是住房保有税,最终能否对房价形成强有力的调控,核心问题在于是否涉及土地环节。我国现有的土地制度是开发商向政府一次性缴清70年的土地使用权,然后转移到购房者身上,这导致住房市场的交易环节成本高,而持有环节成本低的局面,如果物业税改革将土地出让金分摊至70年之内缴纳,住房交易价格将会大幅下降,而持有住房的成本将会大幅提升,可以同时起到降低房价和打击投机的双重作用,可谓对房地产市场调控的一剂猛药。如果规避土地环节,只是单纯对房屋持有阶段加征l%左右的保有税,对于调控房价根本起不到任何作用,反而会形成火上浇油之势,如果按照国土资源部的数据,去年全国的住宅价格上涨25%,那么加收1%的保有税只是杯水车薪,很快就会被投机者转移消化,不过是徒增普通购房者的负担。

对于物业税是否应该触及土地出让金,除了关于“税金”和“租金”的理论性争议外,反对者的主要理由是土地财政对地方政府过于重要,如果将土地出让金分摊至70年之内,意味着当届政府的土地财政收入将大幅缩水,这将对地方政府的财力形成严重打击,进而影响地方经济的发展。

土地财政是一个老生常谈的话题,其对地方政府固然重要,但这种重要程度可能被严重夸大,比如有些研究指出,土地出让金甚至占到某些地方财政收入50%以上,已经成为地方政府的财政支柱。以2009年为例,这一年的全国土地出让金比2008年大幅增长60%,达到了1.59万亿元,这样的数字对地方政府又意味着什么?目前我国地方政府的收入来源主要有三块――中央税收返还和转移支付、地方本级财政收入和地方政府性基金收入。以2009年来看,中央税收返还和转移支付2.86万亿元,地方本级财政收入3.26万亿元,地方政府性基金收入1.59万亿元,合计7.71万亿元。2009年的1.59万亿元土地出让金,大致占比约为20.6%,虽然这也是不低的比例,但远远没有成为地方财政的支柱。有些研究指出的50%比例,应该是忽略了中央税收返还和地方政府性基金收入,仅仅和地方本级财政收入作比较。2009年的土地价格大幅七涨了60%,在士地价格相对较低的其他年份,土地财政的占比显然更低。土地财政对地方政府的意义在于,地方政府自然是希望土地收入越高越好,但如果大幅缩水,地方政府也不会陷入无米之炊的困局。所以,土地财政不应成为反对物业税改革土地出让金的借口。

真正的挑战不在于土地财政,而在于地方政府的债务压力。在历经过去两年的金融危机就是之后,各地方政府的债务负担急剧上升,已经成为我国经济的潜在风险。1994年分税制改革之后,国家税收的大部分归于中央财政,中央和地方大约按照53%和47%的比例分成,但是在财政支出上,地方政府承担了约70%的支出,按照我国《预算法》的规定,地方政府不能发行地方政府债券,在这样的背景下,各地涌现出大量的城市建设投资公司,成为地方政府的主要融资平台。

金融危机之后,一方面为配合中央的“4万亿”计划,一方面也为了主动争取银行巨额贷款,地方政府的债务水平大幅上升。2008年初,全国各级地方政府投融资平台的负债总额约为1万多亿元,根据央行的数据,截至2009年5月末,全国地方政府的负债超过5万亿元,根据财政部财政科学研究所的数据,目前我国地方投融资平台负债超过6万亿元。如果以6万亿元计算,相当于2009年全国GDP的18%,相当于2009年全国财政收入的88%,相当于地方政府本级财政收入的185%。

6万亿元的负债水平,如果按照我国5年期以上贷款利率5.94%来看,每年的利息支出就高达3000多亿元,占地方政府本级财政收入的比重约为10%,按照央行2009年的调查数据,地方投融资平台的平均资产利润率不到1.3%,这意味着只有部分项目能够依靠自身的现金流偿还利息,更多则是依靠地方政府的信用和财政补贴,其中坏账风险自是不言而喻。由于大多数基建项目周期较长,当届政府可以享受投资带来的GDP增长,但是风险则由后来者承担,这也使得一些地方政府在举债时多了一份激励,少了一份约束。但是风险也并非遥不可及,作为地方政府融资的主要平台,各地的城市投资公司多以土地价值作为融资抵押,如果土地市场价格大幅下滑,地方政府的债务风险可能会提前兑现。对地方政府而言,真正的风险可能不在于土地财政缩水,而在于土地价格缩水。如果物业税将土地出让金包含在内,可能会导致土地市场价格下跌,进而使得地方政府的债务风险浮出水面,这样的风险远远超过土地财政。

物业税最终以怎样的面目出现,取决于推出物业税的初衷,是为了调控房价,还是为了增加税收?以中国经济目前的态势来看,增加税收的可能性显然大大高于大幅打压房价的可能性,因为中国经济在短期内对于房地产的依赖程度并未减轻,房地产的引擎作用依然重要。

今年3月份,我国发生贸易逆差72.4亿美元,为2004年4月以来首次出现贸易逆差。虽然只是单月逆差,但也说明我国今年的经济对于出口引擎不宜寄望过高。从投资来看,今年是“4万亿”计划的最后一年,中央投资规模从年初就显示出回落状态,今年1-2月,我国城镇固定资产投资1.3万亿元,同比增长26.6%,去年全年的投资增速为30.1%,尤其是国有及国有控股公司的投资增速,去年全年为35.2%,今年前两月仅为27.4%。在中央投资有意识撤退的背景下,只有房地产投资能够展开投资接力,支撑整体投资规模,今年前两月,我国房地产开发投资3144亿元,增长31%,远远超过去年全年16%的投资增速。从投资占比来看,今年前两月的房地产投资规模占我国城镇固定资产投资比例为24%,随着将来中央投资继续回落,这一占比还将继续上升。

在经过了一轮金融危机的洗礼之后,中国经济依然和房地产引擎密不可分,在这样的既成事实下,任何对于房地产的大幅度调控,最终都会演变成对中国经济的间接伤害。以此来看,物业税能够在多大程度上调控房价,自然也就可以想象。只有当中国经济改变了“外需靠美国,内需靠地产”的结构,才可能出现真正意义上的房地产调控,而这种调控最终以何种面目出现,物业税、保有税、取消优惠利率还是大幅加息?这些只不过是具体技术层面的问题。

(《三联生活周刊》2010年第16期,作者为该刊记者)