国家对房地产业的调控政策分析

摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，事关国民经济和社会发展全局，与经济社会健康发展关系十分密切。同时，房地产市场也存在诸多问题，如市场管理体系不完善、市场运行机制不建全等，因而需要国家进行宏观调控。

关键词：宏观调控 政策 房地产市场

一、我国房地产近年来的发展现状

房地产业素有永远的朝阳产业之称，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。其发展趋势呈现以下特点：

1.近年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之，市场化程度也日益提高。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。

2.房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。房地产行业是一个资金密集型的行业，一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。

3.房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。

4.民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业，群雄逐鹿的时代已经来临。近年来，随着房地产市场的逐步复苏，加之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。

二、国家对房地产进行调控的必要性

1.房地产市场具有的特殊性，其特殊性如下：房地产市场是非均衡的市场，不仅受城市人口、城市区位、城市基础设施、城镇人均可支配收入等条件的制约，而且受银行信贷利率和土地、建筑材料、劳动力等价格以及相关税费等的影响，还在很大程度上受到社会预期的影响；房地产市场存在自身盲目性，由于房地产产品单件生产，自然差异、物理特性和区位空间差别都很大，因而房地产交易通常是差别定价，个别成交。在房地产市场的交易中，资产的价值是不连续的，房地产投资者无法获得及时、准确的价格信息；房地产市场存在经济周期性，房地产业作为国民经济重要的产业组成部分，必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响，房地产市场在一个波动周期内，会呈现出上升期长、下降期短的规律性。

2.房价的过快增长导致了经济体过热，会出现大量的问题：

首先，房价上涨过快首先会压迫居民的生活。当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性；其次，房价过快上涨会造成土地资源的低度利用。房价过快上涨首先会引起房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨。伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，结果，土地作为基本生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了大量闲置；再次，房价过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品。在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图。但是，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求；最后，房价过快增长还会加剧社会财富分配和占有的两极分化。在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；另一方面，那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价，这样两种截然相反的发展趋势无疑会加剧社会不同阶层之间财富分配和占有上的巨大差距，进而引起社会资产拥有的两极分化。

出于以上原因，国家必须进行宏观调控，以求使房地产市场健康稳定的发展。

三、国家对房地产进行调控的可行性

由于“政策的作用时滞”，一般情况下，宏观调控效果的全面反应必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在已不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因如此，调控政策的出台应特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别要幅度小，调整间隔要时间短。货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用经济调控政策。我国有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的开放及其所推动的国内金融改革深化，已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化。这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制，从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。一般各国政府在面临房价上涨现象时，都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的、比较精准的方法。

四、国家对房地产的宏观调控手段

1.经济手段。经济手段主要包括财政政策和货币政策。财政政策主要是运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从而改善房地产市场的供求结构；运用货币政策也可以对房地产市场实行有效调控，包括：调节货币供应量，调整存款准备金率，将影响房地产市场的供给和需求。

2.法律手段。法律手段是通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场公平有序竞争，是实行房地产市场宏观调控的重要手段。制定和实施反垄断法主要目的在于提高市场运行的效率，防止市场势力泛滥，创造竞争环境，实现公平竞争。

五、房地产调控途径之间的相互关系

宏观直接调控和宏观间接调控是宏观调控的两个基本途径，其调控的主体均为政府，作用对象为微观客体，虽然两者实施的手段、方式、作用机制等存在一定的差异，但彼此相互作用、相互联系，共同构成了房地产宏观调控体系。二者之间的相互关系可理解为：

1.间接调控为主，直接调控为纲。由于房地产产品不仅具有经济属性，还具有社会属性，所以房地产的调控应以直接调控为纲。房地产发展应以国家有关部门制订的各种计划、规划作为指导，在此前提下通过税收等经济手段，通过市场机制的作用，间接调控房地产市场。政府通过规划、计划的制订来完善市场机制的功能，进而引导房地产业的科学发展，其发展也应根据各项规划的要求进行。

2.经济、法律手段为主，行政手段为辅。在我国现行的经济体制下，我们应该充分发挥市场机制对资源的基础配置性作用，在进行宏观调控时也应该通过经济手段和法律手段来调节市场，通过各种经济变量的调整来调节房地产市场的总供给和总需求，通过各种法律制度的完善，为房地产市场创造良好的发展环境和有利的发展空间。在此基础上，辅之以行政手段，为经济、法律方面调控目标的实现搭建座桥梁。简而言之，行政手段为经济和法律手段做基础，当经济、法律出现问题时，则依靠行政力量推动市场继续有序发展。

3.市场为主，计划为辅。我国实行的是社会主义市场经济体制，市场对资源的有效配置起到了基础性作用，因而我们在进行各项建设的时候应主要依靠市场，发挥市场的优越性、有效性和效率性。然而，由于房地产业与国民经济之间的双向反馈关系，房地产的发展不仅具有经济性，还具有社会性，以及房地产市场非完全竞争性、非均衡性、区域性等特点，因而需要辅之以各项中长期规划以确立目标的长远性、方向性和战略性，辅之以灵活性较强的计划以具体实现阶段性的目标。

参考文献：

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[2]何艳，当前宏观调控对我国房地产业影响研究[J]，价格理论与实践，2006（1）

[3]程建胜，关于当前房地产宏观调控的几点思考[J]，中国金融，2007（16）