浅议城市景观与房产项目的呼应

为了保护被产业化和都市化破坏的自然，并创造更加美好的环境，人们开始进一步强调造景的作用。从内容上讲，城市景观不再仅仅是园林景观，而是包括了市政、园林、环卫、环艺、广告、停车、亮化等诸多元素的城市大景观。从城市发展周期来看，城市景观涵盖了整个城市的规划、建设和管理阶段。众所周知，不管我们构筑起多么卓越和充满美感的建筑物，如果周边环境恶劣，那么建筑物的价值就会大打折扣；同样，脱离了周边的建筑物，造景也就失去了重要载体，城市景观也就失去了服务的对象。现阶段我们的城市景观规划、建设、管理尚无法实现与城市房产项目的呼应。将城市房产项目融入城市景观、实现城市景观为城市房产项目服务，期待我们在管理程序上和体制上的突破。一、在目前城市化大潮中，城市景观与房产项目之间相辅相成、和谐统一的关系未能得到足够的重视和维护 1.统一的城市景观规划要求缺乏，与房产项目的呼应难以实现。交警要求商铺门前多设停车位，缓解停车紧张，城管严禁车辆驶上道板，避免道板损坏；市政严控道路开挖，供电、供水、燃气、电信等各个单位轮番施工；环保要求节能降耗，照明中心鼓励夜景彩灯；……景观规划政出多门，各部门追求片面指标，综合协调措施难以实现，设计人员无所适从，自然城市景观与房产项目的呼应更无从谈起。 2.景观设计中功能性因素考虑少，景观建设未考虑周边房产项目的实际功能需求。我们的考核体系中更多的是关心森林覆盖率、绿化率、人均绿地面积等技术统计，却忽视了城市景观的一些非技术统计因素，这也往往造成我们陷入吃力不讨好的窘境。结合景观建设，增加社会公共停车位供给，缓解周边项目停车难，是造景过程中结合考虑周边项目实际功能性需求的一种有益尝试；结合景观建设，将社区中晨练的人群，吸引出小区，对解决晨练扰民问题，也将发挥积极作用。造景不能仅仅是为造景。 3.景观建设中苛求高档次、高品位，景观标准与房产项目不匹配。景观建设应与周边房产项目经济发展状况相适应，不能一味追求高档次、高品位。所谓经济发展状况，应当包括周边房产项目中市民的购买力，商铺的业态、人口密度。以城市景观的重要组成部分，店招广告为例，且不论以上海滩精品旗舰店的设置标准管理丽江城街头小卖部的广告，以国际连锁肯德基的店招模式拷贝到地方特色沙县小吃。设想一下“兰州拉面”哪来的资本，承受动辄几万的烤漆玻璃门头，即使机缘巧合，得到了这样一个门头，若干年后又哪来的资本维护、维修呢？因此，景观建设需要循序渐进。 4. 城市景观重建设轻养护，缺少与周边房产项目的养护责任认定。城市景观建设的主体复杂，政府监管着力于建设阶段，却忽视了养护责任的认定。一方面，房产开发阶段，开发单位往往承担了一部分社会职责，以政府委托代建形式，完成了红线外周边配套道路、景观的建设。而房屋一旦售罄，开发商撤离，这些道路景观即游离于现行管理体制外，城管房管互相推诿，政府企业相互扯皮。另一方面，老区改造阶段，政府完成了对老新村的统一改造，也就完成了一次性投入，但这一行为扭曲了所有人关系，也就使得相应的养护责任变得模糊，形成管理真空。二、缺乏统一规划，忽视使用功能，标准制订超前，养护责任不清

1.城市管理者及房产管理者在城市规划、建设阶段缺乏话语权。管理单位参与城市规划、参与城市建设，即管理单位的前期介入，能从市民对物业的使用和工作生活的需要考虑，依据其丰富的管理经验，为规划和建设单位提供前期的专业性意见，使新开发的项目真正成为为市民量身定做的、符合市民心愿的居家乐园，提升景观项目使用的附加值，形成城市的新亮点，有利于整个城市建造精品物业和进行房屋促销，更有利于今后管理单位的管理和服务。

2.城市管理者与房产管理者之间缺乏沟通渠道。城管与房管在工作内容上有着极强的相似性，园林部门相当于绿化组，市政部门对口维修组，环卫部门等同保洁组，市容部门可比保安组。从某种意义上讲，城市管理管得是开放式的大型社区，房产管理管得是封闭式的小型城市。但是由于两者在管理体制上的区别（见表），使得城市管理与房产管理的融合难以实现。

三、相应的解决对策

综上所述，现阶段我们的城市景观规划、建设、管理尚无法实现与城市房产项目的呼应。将城市房产项目融入城市景观、实现城市景观为城市房产项目服务，期待我们在管理程序上和体制上的突破： 1.优化项目建设流程。管理单位在项目立项阶段，了解项目概况，建立沟通渠道，告知规范，提出宏观意见，建立项目档案；项目设计阶段，对项目设计进行评审，提出针对性意见，力争问题早期发现，早期化解，体现服务精神，避免开发单位错误的投入，促进项目品质提升，也为今后的项目验收提供依据。同时对发现的问题，形成书面意见，充实项目档案，留存书证，明确管理责任；项目验收阶段，应根据实际情况，可对前期制定的方案进行微调，使方案更具可操作性，各种功能更加得到有效发挥，并最终通过验收落实到现场。管理单位全面参与立项、设计和验收是确保景观项目与周边房产项目融合，产生综合效应的流程保障。管理单位包括城市管理单位，也应包括房产管理单位。 2. 实现城市管理社会化，打破城市管理与房产管理界限。目前的城市管理过程中，政府的定位是直接的管理者，强调其管理属性，却忽视了其作为城市公共设施设备所有者的所有人属性，也就造成了其在管理手段、管理目的方面与社会属性较强的房产管理之间存在巨大差异。作为产权人，城市景观、城市公共设施设备，也完全可以通过公开选聘，招募专业管理公司进行社会化管理。可以想象，当房产管理企业中标临近地块城市景观的日常管养时，管理真空问题，停车资源共享……凡此种种时常令人纠结的问题，都将迎刃而解。

景观项目不再是独立的景观项目，房产项目不再是独立的房产项目；管理单位打破与规划、建设单位的界限，管理单位打破彼此之间的界限，现代都市催生城市大管理、现代都市催生都市大综合。

参考文献：

[1] 刘先觉.现代建筑理论[M].北京：中国建筑工业出版社，1999.

[2] 吴良墉.人居环境科学导论[M].北京：中国建筑工业出版社，2001.

[3] 滕尼斯.共同体与社会[M].林荣远，译.北京：商务印书馆，1999.

作者简介：费翔（1979-），男，浙江宁波人，中级经济师，从事城市经营与管理研究。

（江苏省无锡新区城管（房管）局）