万科A“债台高筑”的地产龙头

2007年1月18日，万科公告称，2006年业绩不会受土地增值税征收政策影响。随后，又有数十家房地产类上市公司齐齐内容大致相同的公告。

记者从万科总经理郁亮处获悉，“通过各方面积极努力，2006年，公司保持了良好业绩。”1～9月份，公司累计结算面积达到116.1万平方米，结算收入达83.3亿元，比上年同期分别增长46.8%和53.7%。截至三季度末，公司累计实现主营业务收入84.6亿元、净利润13.6亿元，分别比上年同期增长52.3%及56.0%。报告期末，公司尚有177.5万平方米已售面积未竣工结算，签约金额合计约107.9亿元，为公司全年的良好业绩和持续增长奠定了坚实基础。

但是，记者注意到，截至2006年三季度末，万科公司资产负债率达到72.1%，比2005年度末提高了11.1个百分点，处于较高水平。

郁亮对此表示，形成相对较高资产负债率的原因主要有以下几点：第一，项目尚未竣工，季度末已售未结算资源大幅度上升，预收账款达103亿元，较2005年度末增加56亿元。第二，由于支付地价款、工程款及合并南都项目的影响，公司借款9月末增加至128.1亿元，较年初增加101亿元。第三，本季度，公司支付现金股利5.95亿元，净资产减少。管理层预计，上述情况将随着年末已售项目结算带来的应收账款下降和利润的实现得以改善。

此外，万科提出向不超过十家特定对象发行不超过7亿股以及募集资金不超过42亿元的融资议案已获得股东大会通过。目前，正在履行核准手续。本次发行如果能够顺利进行，将降低公司的整体资产负债水平。

据郁亮介绍，报告期内，公司发挥产品创新、客户细分与客户忠诚等方面的优势，保持了良好的销售局面。同时，公司进一步完成了对浙江南都、上海南都等公司股权的受让，使万科新增项目资源269.2万平方米。报告期内，公司进一步完善在杭州、宁波和青岛三大区域的布局。

此外，2006年12月29日，万科与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，将以总价款近13亿元获得上海浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林等项目。据悉，万科此次获取土地42万平方米，以收购价格计算，五个项目楼面地价为3050元/平方米，低于金地此前获得的浦东高行地块。目前，三林板块在售楼盘的均价已经超过9000元/平方米，因此，公司此次拿地成本较为低廉，未来盈利空间可观。

谈到2007年规划，郁亮表示，万科2007年的主题词是“大道当然、精细致远”。“大道当然”表达的是坚持走正道、勇于承担社会责任的决心；“精细致远”体现出，精细化经营已成为万科树立核心竞争力、实现长期经营发展目标的重要思路。

“2007年，万科将以深耕现有城市为主，在重点城市全面建立面向客户细分和‘城市地图’的拿地模式，基于已成熟和标准化产品为主的产品结构，关注可快速经营的项目资源，继续通过合作方式扩大资源整合规模。借此迅速提高一线公司多项目操作的专业能力，提升在现有城市的市场份额。”

行业调控的持续深入，也进一步坚定了万科对行业趋势的判断，以及从行业整合中获得发展机会的信心。郁亮表示，“万科将继续坚持既定经营策略，持续推进自身变革，通过不断提高产品创新能力，推进标准化进程，同时通过加大资源整合的力度，进一步扩宽融资渠道，提高经营效率，强化市场控制力和品牌影响力，以实现良好的资产回报。”