万科盯上物流

商业地产项目已经满足不了万科的胃口了―现在这家处在战略转型阶段的地产公司提出了新的目标：要为业务飞速增长的快递物流行业专门成立一家公司来提供仓储物流服务。

6月8日，万科证实了此前撤销物流地产事业部的传闻，同时公布消息称，目前已经成立了独立的万科物流地产公司，资产管理机构黑石集团也是新公司的股东之一。据称，这家新成立的公司第一负责人为周矗他在2014年加入万科，曾任万科战略投资营销与运营管理部助理总经理一职。

在独立物流公司中引入外部战略投资者只是万科公布的转型计划中的一部分。要完成未来公司在2014年提出转型“城市配套服务商”的目标，除了要尝试学习以轻资产的方式运营商业地产业务，还需要将触角延伸至更远的范围。

早在去年10月，万科前高级副总裁肖莉就曾对媒体表示，公司看好物流地产相关业务，并且准备引入凯雷、黑石、KKR等投资公司作为战略合作伙伴。

电商公司和快递物流公司增长的仓储需求已经不能被任何一家地产公司漠视。根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕给出的数据表明，我国现在人均占有的仓库面积仅为美国的1/10，国内高端物流地产在所有物流地产中的占比不足6%。

“在我们原来的概念里，物流地产可能就是层高六七米的大仓库，但实际上，现在的物流地产对厂房设施和周边的配套都是有要求的。”世邦魏理仕工业与物流服务部中国区总管罗瑾对《第一财经周刊》说，物流地产的需求存在门槛。

“在物流地产的收入中，70%都来自租金。”戴德梁行华北区研究主管赵岩对《第一财经周刊》说。供需不平衡导致高投资回报率，相较于住宅地产2.5%至4%的回报率，高端物流地产的投资回报率高达8%。

就像同凯雷集团合作被外界认为参考了凯德置地商业模式运作一样，万科在进入物流地产行业之后，它的模板变成了全球最大的工业地产商普洛斯集团（ProLogis）。

自2003年进入中国至今，这家资产达350亿美元、旗下拥有15只物流地产基金的地产公司，在中国的34个城市已拥有134个综合物流园―在其客户名单里，包括FedEx、UPS、DHL这样的国际物流公司，以及宝马集团、通用汽车等制造业公司，这些公司为普洛斯贡献了稳定的租金。

普洛斯中国区总裁杨传德去年7月在接受媒体专访时曾提到了一个细节，称万科请了普洛斯的专家到其总部去给员工上课。

但或许万科真正看重的是普洛斯的模式：通过定制方式完成项目的建设和开发，封闭后交由物业管理部门进行招租管理，最后基金管理部门将稳定的项目实现资产证券化。

不同于菜鸟网络本身可以通过未来的物流仓储业务消化投资，万科以轻资产运营新业务的构想，需要有优质的公司成为未来万科物流公司的客户。无论对黑石还是万科，在物流地产领域都缺乏开发用户的经验。“感觉黑石看重的是万科作为开发商的优势，无论是开发的流程、政府关系还是建设方面都还是专业的。”赵岩说。

万科尝试将“轻资产化的鸡蛋”分散在不同篮子里，但要成功实现这一系列目标，或许并不是那么容易。