浅析房地产项目的经济评价

摘要：近些年来，随着我国城市化进程的不断加快，我国房地产行业的发展速度也在不断提高。由于房地产行业是投资量大，周期比较长的一个行业，其在发展过程中的危机几率也比较高，因此，为了保证房地产行业的稳定发展，在各个房地产企业中都在进行着房地产项目的经济评价工作，只有通过经济评价，房地产企业才能够判断出该投资项目的投资状况和收益状况，以提高自身发展的稳定性，那么，在房地产项目中的经济评价到底有哪些内容呢？

关键词：房地产行业；房地产项目；经济评价

房地产项目经济评价主要是指“从开发商的角度来衡量一个项目的收益率。”众所周知，房地产开发是一项投资量大，收益量也较大的一种行业，同时，其所创造的经济价值和经济效益在我国国民经济中的所占的比例相对较大，如果其所创造的经济价值变动较大也会导致我国国民经济总结构发生变动，所以，在市场经济条件下，对房地产项目进行经济评价是一种必然选择。

一、房地产项目经济评价指标的选择

房地产项目经济评价指标的选择是需要根据一定原则而进行的，只有依据原则所选择出来的经济评价指标在评价过程中才能够发挥科学性和准确性，为房地产项目经济评价的准确性提供基础。第一，全面性。全面性是指所选择的评价指标要包括房地产项目评价的各个环节，这是纵向的全面性，除此之外所选择的评价指标也要满足横向的全面性，即该评价指标需要能够满足不同人事对房地产项目进行评价的需要，这样所选择出来的评价指标才能够实现项目的全面评价。第二，客观性。客观性主要是指所选择的评价指标一定要以房地产项目的真实情况为基础，并且所使用的信息一定要做到实事求是。第三，灵活性。是指“指标体系所包含的指标的信息需及时的反映问题，并对未来信息有一定的预测、估计作用”，这样在评价的过程中能够对各种变化的信息灵活处理和反映，提高评价的实效性。第四，常用性。所选择的评价指标体系中所包含的指标一定要具有常用性，就是指各种指标要简洁明确，所表示的内容容易被人们所理解和接受，并从个人角度也能够利用这些指标进行评价和分析。

二、房地产项目的经济评价

房地产项目的经济评价工作是需要从不同的角度和方向而进行的，其中最重要的两个部分就是投资和收益的评价和测算。具体而言，房地产项目经济评价主要内容有以下几项。

1.房地产开发的规模和开发期

首先，房地产开发规模。开发规模的大小会直接影响到房地产的销售收益和租金收益，所以，需要对开发规模进行适当的预测和评价。但是，通常情况下在项目经济评价开始时，开发商尚未确定具体的建筑面积，及时建筑面积确定了，实际上的销售面积也是很难确定的，所以，开发规模的评价只能根据建筑设计师的能力以及建筑用地的条件来估算。其次，房地产开发期。通常情况下，一个房地产项目从筹划建筑到竣工销售是需要经过三个开发期的，第一个是开发前期，也就是指房地产项目的规划筹建阶段，这一开发期的判定是需要根据拆迁时间而确定。第二个是施工期，该期间是能够精准计算出来的，因为施工单位需要根据我国相关规定以及建设单位的标准来进行施工的。但是，在评价过程中一定要留好工期延长的时间，因为工程本身所包含的内容就比较复杂，在施工中难免会出现某些因素影响工程工期。

2.房地产项目投资评价

房地产项目的投资评价是整个房地产项目评价工作中的最重要部分，因为，投资量的大小直接关系到了该项目的收益状况。在房地产中的投资主要是指建设投资，即“在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用，建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、税费以及其他费用等。”在众多费用当中，尤其需要控制和管理的费用就是土地费用和工程造价，因为这两个费用充满了变化性，会对投资评估和预算产生重要的影响，因此，为了保证房地产项目经济评价中的投资评价结果真是准确，一定要加强对以上两个内容的关注度。

（1）土地费用的评价。土地费用是房地产项目开发的基础费用，其主要包括两个大的部分，一部分是土地使用权支出费用，另一部分就是土地开发费用。在对土地费用进行评价时，最基础的就是有关土地的信息和资料，包括“土地分等定级成果资料、土地规划信息、土地市场信息、土地权属资料以及项目用地现场勘察及周围环境资料等。”在这些资料收集完整之后，就要根据科学的方法对土地费用进行评价，当前，普遍采用的土地费用评价方法是“市场比较法”与“假设开发法”。

（2）工程造价评价。在工程造价中所包含的具体内容非常丰富，从材料费用、到人力资源费用、再到施工技术和设备费用等等，要对这些复杂的内容进行经济评价，就要选择一个合理的评价方法。通常的评价方法主要有两种，第一种是粗算方法。其是一种类推性质的计算方法，实际上就是根据已建成的相似项目来推理当前项目造价的一种方法，在类推过程中需要以定性分析来选择一个新旧工程项目之间的修正系数，把旧项目乘以修正系数就会得到差异修正值。这种计算方法所依据的基础是新项目的设计方案，是在对详细数字信息没有准确掌握的前提下而进行的估算，所得结果的精确性较差。第二种是精算方法，这种方法计算出来的工程造价比较准确，其所根据的基础是“项目的初步设计和打你的建安工程概算定额”，从评价依据上来看，其依据的内容精细度比较高，所以，其计算出来的结果也具有可靠性、精度也相对较高。但是，这种精算方法在使用过程中还存在着一定的缺点，其预算方式是完全静态的，而工程实际施工中的造价是充满变化性的，这就导致了所预算出来的结果虽然可靠，但是与房地产项目工程的实际状况不一定相符合。

3.贷款利率、租售金额

一般房地产项目的开发所需要的资金都是从银行等融资机构中获得的，在总投资金额中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；因此，贷款利率变化情况对房地产开发商的实际收益会产生很大的影响，如果利率过高开发商不但失去了对金融杠杆进行利用的实际效果，而且还会给自身的发展带来巨大的经济压力。

房屋的销售和出租会对房地产项目的收益率产生很大的影响，自然也是项目评价的重要内容之一。投资的收益率所影响的内容主要是房地产开发项目的总预估价值，如果开发项目全部销售出入，那么，“项目总开发价值等于销售收入减去销售税金后的销售净收入”而如果开发项目是以出租的形式来获得收益的，那么，“项目总开发价值可用项目年均净租金收入除以年投资收益率来表示”。房地产开发项目所获得的收益是我国国民经济收益中的重要部分，与其他行业之间也有着客观上的联系，因此，对房地产开发项目租售金额进行评价和预算不仅仅关系到了房地产开发商的经济利益，还关系到了国民经济和市场其他主体的发展，因此，我们要从总体上来把握房地产项目的经济评价。

三、结束语

本文主要从房地产项目经济评价指标的选择；房地产项目的经济评价两个方面对该论题进行了简要的论述，其中重点论述了几个房地产项目经济评价的重要影响因素，即房地产开发的规模和开发期、房地产项目投资评价、贷款利率、租售金额等，其实在整个房地产项目开发过程中还有很多细节内容需要进行经济评价，这就需要具体部门在实际工作中结合具体的工作状况进行把握。

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