浅谈计划管理在房地产企业管理中的重要作用

房地产行业素有朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，房地产行业对于经济发展具有高度的超前性和敏感性。自从我国在1998年进行住房制度改革、实行货币化住房制度以来，房地产行业在快速发展的宏观经济形势拉动下，成为发展最快的几个行业之一。同时，从过去房地产发展的一个时期来看，我国房地产面临的大环境也在发生悄然变化，房地产同行业竞争越来越激烈，顾客群体变得越来越挑剔。尤其是我国出台了一系列从紧的宏观调控政策，外部的产业政策、金融政策、土地政策也随即发生一系列变化，促使房地产企业无一例外的告别过去那种只要获取资源、只要拿地就能盈利的粗放式管理模式，转而走向更有市场竞争力的精细化管理模式。这就涉及到对房地产企业开发业务流程进行梳理，建立系列的业务流程体系和工作标准。因此必须做好房地产企业的计划管理工作，本文从以下几个方面进行一下浅谈。

一、计划管理对于房地产企业的必要性

房地产企业是典型的项目运作的业务模式，对于项目管理来讲，计划管理是项目运营的主要手段，亦是房地产企业业务管理的重要管理手段。项目是房地产企业的唯一产品，房地产企业的一系列经营活动是围绕项目展开的。房地产项目具有运作周期长、外部接口多、并行运作单位高、产品不可逆等特点。房地产企业运作，除了工程项目的具体实施外，还有涉及市场营销、设计管理、项目成本控制、材料采购、承建商选定、资金配置等工作，只有有效的整合配置社会资源，才能确保项目开发顺利进行。“凡事预则立，不预则废”，有效地计划管理能帮助企业管理者合理分配资源、顺利实现目标。

1、计划管理是房地产企业运营系统构建的基础

房地产企业属于第三产业，第三是服务型行业。生产型企业架构强调分工，以分工划分部门，注重专业和过程，确保产品不出错。服务性企业强调组合，以职能划分部门，注重协作与结果。房地产企业的企业性质确定了房地产企业工作头绪复杂、工作接口千头万绪。只有通过计划，才能将企业的这些管理工作构建成一个管理系统或者一个管理体系，使之能够流畅运转、协调配合，并能够防范企业管理的系统性风险。

2、计划管理是目标管理的基础

房地产行业在我国还是一个年轻的行业，行业发展时间短，无论国家政策、法规的制定、监管，还是房地产企业经营运作等方面都还有许多不同程度的不完善和不规范的地方。房地产开发环节受国家宏观经济政策如金融政策、土地政策等影响较大，使部分房地产开发企业总是抱怨“计划无用”、“计划赶不上变化”，放弃了计划管理，仍没有摆脱人盯人的原始管理方式，即使管理人员劳累不堪，也使管理顾此失彼。通过房地产项目计划可分析研究项目的投资、质量、工期和项目总目标能否实现，以及个目标之间能否相互协调。在计划的过程中，如发现总目标的实现确有困难，或项目中的费用工期、质量要求不能协调平衡，应及时修正总目标或修改技术方案、改进技术设计，甚至可能取消某些项目活动，以保证个目标的平衡。而环境的多变性和不确定性恰好反映了计划管理的重要，只有通过计划管理，才能奠定目标管理基础，让你每个人主动工作！

3、计划管理是绩效考核的标准

管理学中有句名言：一个正确的决策会被糟糕的执行所毁灭；一个错误的决策会被优秀的执行所挽救。因此，要保证项目的产出，就必须解决团队执行力问题。项目执行力管理的核心是绩效管理，绩效管理的基本原则是量化、透明、公平。只有将计划作为绩效考核的标准，考核的指标才能量化。

二、房地产企业的计划管理

房地产企业的计划管理是房地产企业确定在一定时期的生产经营目标，制定计划，用以组织、协调全部生产经营活动，是企业管理的一项重要内容。主要是在WBS基础上，细化活动内容，配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效控制。房地产计划管理的任务，就是以生产经营为中心将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目的实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划开展工作，并根据情况变化对计划进行动态调整，从而时刻保持项目管理的主动性。计划通过对企业未来行动或活动的安排，以及对未来资金或资源的供给、分配的筹划，指导企业循序渐进的实现既定的目标，计划本质是降低企业在资源配置过程中的不确定性的同时，使企业适应不断变化中的内外部环境。

三、房地产企业计划管理的关键

1.做好战略规划，指导企业每一步行动；

房地产企业的生产资料是稀缺资源土地。土地资源的获取受产业政策、金融政策等外部因素影响较大，如果不充分做好计划，会失去市场机会。公司发展也就无从谈起。房地产开发企业应制定3-5年战略发展规划，指导企业未来一段时间的发展方向和产品定位，把到手的项目策划好，给客户提供潜在价值高的产品，并根据公司发展战略和产品定位做好市场准备。

2.建立四级计划系统，层层分解到每个岗位。

计划管理系统应包括四级计划。一级计划包括公司战略规划和3-5年公司发展计划，由上级公司和公司决策层控制；二级计划主要是年度经营计划，由分解到公司各职能部门所负责的各分项计划组成，包括项目开发计划、设计计划、成本计划、工程计划、销售计划、资金计划和管理计划。三级计划是项目和部门的月度计划，是各部门月度工作的指标。四级计划是分解到小组或个人的月度计划。

3.量化所有的计划指标，使之便于考核。

所有计划指标都是可以量化的。量化可以减少主观因素对考核结果的影响，做到计划执行的严肃性和考核公平。

4.通过紧前条件，将所有工作连成一个系统

紧前条件的设置，使部门之间的管理接口清晰化，协调工作脉络清晰，减少相互之间的推诿、扯皮，工作效率更高。

5.严格监控，协调计划执行

计划的执行是一个动态发展过程，计划和实施总是有偏差，对计划进行严格监控，及时发现偏差并进行实施动态调整、矫正，确保总目标的实现。

6.用零和原则简化考核

考核要做到量化、透明和公平，就要减少主观因素。采取零和原则，能够避免对计划指标的过度细化，简化考核，提高考核效率。

四、做好计划实施的保障

1.组织保障。企业组织架构中应有一个独立的且与所有业务部门平行的计划管理部门是计划管理实施的组织保障。有些房地产企业将计划管理职能放在行政部、总裁办、总经办等行政部门，没有专业的计划管理部门统筹企业的计划管理，由于缺少了对开发环节具体业务的了解，这些部门不能承担有关计划的编制、统筹和协调职责，只能沦为计划收集、汇总和考核期末按计划考核评分的部门，效果不佳。

2.人员保障。计划管理人员必须具备的素质要求：优秀的沟通能力；较高的情商系数；良好的人际交往能力；运用管理知识和技术能力；高效的时间管理能力；非凡的协调能力和高效激励能力。

3.流程制度保障。在一个缺乏计划管理相应制度、流程支撑的房地产企业中，往往会有计划制定合理性不强、计划变更随意性大、计划变更频繁、计划的严肃性和权威性受到很大限制等情况出现。因此，在房地产企业中要实行计划管理，必须出台相应的计划管理制度和流程。计划管理制度的主要内容应包括：计划的编制、计划的动态管理---执行与调整管理、计划的考核管理等。

五、结束语

房地产行业在我国起步较晚，对于房地产企业计划管理的探讨与研究，在目前基本上是各个企业根据自己的经验自成体系，希望本文对房地产企业的计划管理进行的初步探讨和总结，对同行类似企业能起有一定的借鉴意义！