论房地产行业如何控制和防范财务风险

摘要：随着我国经济的快速发展及国民对住房需求的提高，在取消了福利分房的政策后，我国房地产行业发展进入了快速上升期，并成为我国社会经济的支柱型产业之一。作为资金密集型行业，房地产企业在快速发展的同时也面临着很大财务风险。如何有效地防范财务风险成为各房地产企业必须重视的问题，尤其是当前房地产行情出现两级分化的情况下，房地产企业更应审视自身的财务风险。本文首先对房地产行业财务风险进行概述，进而对房地产企业财务风险成因进行分析，最后提出有针对性的风险防范对策。

关键词：房地产行业 财务风险 防范

一、房地产行业财务风险概述

财务风险是指公司在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使公司在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使公司蒙受经济损失或丧失更大收益的可能性。公司的筹措资金、长短期投资、分配利润等财务活动等都可能产生财务风险。

房地产行业由于具有投资数额巨大、投资周期较长，通常靠贷款筹资等行业特点，其面临的财务风险也要比其他行业高。概括地说，房地产开发企业的财务风险主要来源：一是政策风险，即政府进行政策法规调整而给地产企业带来的风险，例如：经济体制改革、政治环境变化、行业政策调整、土地政策及住房政策调整等。 政策风险对房地产企业的生存和发展影响重大，国家的某一项政策调整都有可能波及地产行业的全局/国家对房地产市场的宏观调控，会改变地产商的开发模式、开发方式、开发时机/更是会影响到开发商的开发成本和经营利润。如果地产开发商对政策风险应对不当，将会遭受惨重的损失；二是经济风险，即市场经济形势变化给地产企业带来的风险，例如：全球金融危机、银行利率调整、恶性通货膨胀等。通货膨胀带来的后果是货币贬值、物价上涨，房屋作为特殊的商品价格也会随之上涨，人们手里持有的货币可能无法经受飙升的房价，而购买力的下降会使地产企业开发的房屋滞销，资金回收困难将严重影响地产企业的资金流，一旦资金流断裂企业将面临破产的危机；三是经营风险，即房地产企业因自身在开发项目经营管理过程中出现失误而产生的风险危机，例如：前期项目筹划失误、中期经营管理不善、后期销售工作不利等。开发商在开发成本预算制定、开发周期规划、建筑完工开盘时机选择、产品市场定位、运营资金筹措等方面出现某一个环节、或多个环节失误有可能给企业造成巨大的损失；四是技术风险，即消费者对行业技术要求不断变化给地产企业带来的风险。社会经济的发展使得消费者对房屋品质的要求越来越高，行业内企业如果不能优化技术结构、不断提高产品质量，则很难在市场中求得生存。

房地产企业的财务风险，既具有一般企业财务风险的特征，又具有地产行业的特殊性。主要包括以下四个方面：第一，客观性。房地产企业的财务风险体现在财务活动的各个环节，具有客观性；第二，不确定性。很多不可预见的因素会影响财务活动的结果，即使房地产企业对财务风险采取应对措施进行预防，其最终的结果也依然存在偏差；第三，难防范性。内外部因素都能引发地产企业的财务风险，目前的风险预测技术还不能得到满意的效果。识别和防范风险都具有很高的难度；第四，可转移性。通过有效的防范及控制手段，可以达到降低房地产企业财务风险的目的，风险管理技术也可以一定程度的转移和分散风险，使企业的损失降到最低。

二、我国房地产行业的财务风险成因分析

房地产企业的财务风险按其成因可分为客观因素成因和主观因素成因两大类。客观因素方面包括宏观经济因素、政策法规因素、财务环境因素等；主观因素方面包括风险意识因素、资本结构因素、投资因素等。具体分析如下：

（一）盲目举债导致企业资产结构不合理

房地产企业进行项目投资需要大量的资金，很多地产企业为了能够获得资金向各大银行及其他金融机构举债，但部分企业举债具有很大的盲目性。同时也忽略了企业自身的偿债能力，过高的负债使企业的资产结构失衡，偿债的压力也越来越大。在房地产行情低迷的情况下，财务杠杆不良效应凸显。财务杠杆系数是衡量财务杠杆效应的标准依据，负债比例与财务杠杆系数成正向变动关系，也就是说在其他条件不变的情况下，企业的负债越多财务杠杆系数越大，财务杠杆效应也就越发明显。虽然负债筹资成本相对于权益筹资要低，利息也可以抵税，在息税前利润大于筹资无差别点的情况下，可以给股东带来额外收益，而一旦息税前利润小于筹资无差别点的情况下，利息支出便成为企业的固定负担，严重的情况下会引发企业债务危机。

（二）财务管理意识薄弱，财务人员素质低下

我国部分房地产企业财务管理意识淡薄，对财务管理在企业运营中发挥的作用没有正确的认识，特别一些由国企转化而来的大型房地产企业依然存有管理上的遗留问题：管理效率低下、内部激励匮乏、内部约束机制欠缺等现象时有体现。此外，一些地产企业财务人员的素质也有待提高，目前尚不能与企业发展的需求相适应。

（三）财务内部控制制度不健全

财务内部控制是企业财务管理系统中的一个重要组成部分。部分房地产企业没有建立起有效的内控机制，有的企业虽然也制定了相关内控制度，但却缺乏有效的执行。财务管理与监督两大职能达不到有机结合的状态，财务行为得不到有效的约束，财务管理责任也不能够落实到相关责任人，这些都极大地增加了财务风险爆发的可能性。

（四）成本费用缺乏全过程控制

部分房地产企业认为成本的核算及控制是财务一个部门的事情，与其他部门没有直接的关系，从而忽略了各忽职能部门在全面成本管理中作用，导致财务部门孤军作战，无法准确的收集成本资料，进行有效的成本管理，加大了企业的财务风险。例如：某地产企业没有设置专门的成本管理部门，企业的管理层对成本控制也缺少足够的关注，导致项目成本较高、利润较低。该企业在某市繁华地段高价竞得土地，项目建设过程中也不惜成本，甚至在园区外墙等实用性不高的部位也做了豪华装饰，高成本使企业对产品的售价定位很高。项目完工后，恰逢市场低迷，销售业绩惨淡，企业资金流出现问题，引发了财务风险。

（五）内部财务管理环境复杂

我国房地产企业的内部财务管理环境较为复杂，错综复杂的业务系统给财务管理带来了很大的难度，混乱的财务关系极易诱发财务风险。从目前实际工作情况来看，很多企业在资金管控、利润分配等方面均存在问题，资金使用效率很难满足现代企业发展的要求，资金的完整性及安全性更是得不到应有的保障。此外，财务决策的偏差也加剧了财务管理环境的复杂性。

二、我国房地产企业财务风险防范对策

（一）确立合理的资本结构，控制企业资本负债率

发展谋利的动机使得企业必须筹集足够的资本用于投资。企业筹资时必须谨慎的权衡风险与收益之间的关系，具体应关注以下三个方面：首先，明确战略目标。企业要根据内外部环境的变化，结合企业自身实际情况来确定未来的战略目标，根据战略目标以及细化的年度经营目标，确认投资决策，降低企业投资的盲目性。张弛有度的投资决策是企业防范财务风险的第一道关口；其次，合理的控制负债比例。企业举债前一定要考虑自身债务风险承受能力，确定最佳资本结构，通常来说权益资本和负债之间差异不易过大，长期负债和短期负债也要相互协调；最后，企业要按照可持续发展的速度来规划资金需求，避免因短视行为而影响企业的成长。

（二）加强财务管理观念，提升财务管理地位

（1）提升管理者和财务人员的综合素质。一是房地产企业的管理者要提高自身的财务管理水平，必须能够通过财务报表解读企业的实际状况与发展趋势，并据此做出相关决策，彻底改变原来单纯依靠主观印象进行决策的习惯，降低企业因决策失误而引发财务风险的可能性；二是地产企业要加强对内部财务人员教育及培训，使其知识储备不断更新、专业技能不断提升；同时企业也要引进高素质财务人员加入到企业财务工作中，补充新鲜的血液，最终打造一支有战斗力的财务管理团队、帮助企业发展。

（2）强化财务管理在企业中的地位。在强调以会计核算为核心的经营理念的同时，地产企业的财务部门要主动参与到企业的各种经营活动当中去，对相关投资行为从财务角度出具可行性报告并发表意见，使企业的投资方案更加完善，最大程度的降低提投资风险；此外，财务管理人员要跳出报表了解实际业务，掌握各个部门的运作情况，并和部门负责人、业务人员、供应商、客户保持充分的沟通。

（三）建立健全内部控制制度

面对复杂的外部环境，房地产开发企业必须建立健全内部控制制度，有效的控制财务风险，提升自身的抗风险能力。具体来说应关注两个方面：第一，建立健全内部控制制度。制度建立应紧密围绕现金流管理这一核心内容进行，企业要密切关注现金流量的变化，确保现金的平衡性、安全性、流动畅通性，用现金预算的方式来控制现金的流入和流出；第二，重点关注成本费用控制。财务部门制定的内部控制制度必须能够对成本费用进行有效的控制，费用支出审批流程要严谨、科学，并且要保证重大事项费用支出要团队审核，有效的防范财务风险。

（四）构建地产企业的风险预警体系

积极有效的风险预警体系是房地产企业平稳发展的关键。房地产企业应该在内部控制实施的基础上，建立起风险预警体系，以便加强企业对财务风险的检测和控制。通常来说房地产企业的风险预警体系可以细分为三个系统，即基本信息系统、分析测评系统、风险处理系统，其中：基本信息系统是风险预警体系的根基。它的主要功能是财务信息的收集、整理、传递；分析测评系统是预警体系核心。它的功能是识别风险，并对风险进行跟踪监测、合理分析，潜在的风险一旦超过设置好的预警线，分析测评系统便要进行预警。分析监测系统要结合房地产企业的实际情况，选择具体的偿债能力指标、获利能力指标、营运能力指标、发展能力指标、学习能力指标；风险处理系统的功能是处理风险事件。地产企业对于常见的风险问题应该设置应急预案，一旦风险事件真的发生，则第一时间启动预案，将企业的损失降到最低。

（五）强化预算管理

房地产企业从开发建设到竣工销售，整个生产经营过程中存在很多不确定因素，这些不确定因素最终都会影响到企业的经营结果，所以企业有必要加强预算管理，通过预算来对不确定因素进行量化，以提高企业的风险抵抗能力。地产财务部门应以资本预算和项目预算为基础，对项目开发过程中资金的筹集、使用、经营结果、利润分配等问题做出全面、细致的安排。首先，地产企业财务部可以根据项目前期的可行性报告、规划设计费用、开发间接费用、开发直接费用、筹资计划等内容编制企业总体预算，并要求各个部门必须严格以预算指标为依据来开展工作；其次，编制现金预算，财务部要根据企业的资金库存量和资金需求量来编制现金预算，以此来约束资金的流出，控制成本费用，避免资金流出现问题给企业带来风险。

（六）拓宽融资渠道，保证资金流入量

房地产企业应该努力拓宽融资渠道，以便获得足够的资金来维持项目的开发和建设。从目前情况来看，房地产企业的资金来源主要是依靠自有资金、银行贷款、预售房款及销售房屋收入。随着近些年来国家房地产政策收紧，现有的融资方式已经难以满足房企的资金需求，所以，房地产企业要考虑通过发行股票债券、房地产投资基金、利用外资等新的渠道融资。只有这样地产企业才能不断的优化资产结构，充分的发挥负债杠杆作用，最大程度的将财务风险控制在合理范围，实现企业健康、长远的发展。

（七）加强全面的成本管理

在激烈的市场竞争中，企业必须注重成本管理才能实现既定的利润目标。房地产企业管理者必须清醒的认识这一点，加强企业的全面成本管理：第一，房地产企业要制定科学合理的成本预算目标；第二，企业要对成本费用数据及时的归集并准确的核算。拆迁补偿、前期工程、基础设施、建筑安装、公共配套设施等费用都要能够单独准确的反映；第三，企业要对成本进行有效的分析，通过数据发现问题，寻求降低成本的办法；第四，重视成本控制基础环节，企业应有计划的培养员工树立成本意识，在每个环节节约成本。

三、结束语

行业的快速发展给房地产企业带来了千载难逢的机遇，但同时我们也必须清楚的认识到，高速的发展背后隐藏着巨大的风险。如果不能对风险进行有效的控制和防范，企业的经营将受到巨大的威胁。企业盲目举债、管理意识薄弱、内控制度不健全、成本费用控制不到位等问题都是风险事件的导火索，企业必须提高警惕并拿出行之有效的解决办法，只有做好风险防范工作，企业才能更健康、平稳的发展。

参考文献：

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