安置房建设模式探讨及BT模式质量控制的实例分析

摘要：随着我国城镇化的快速推进，安置房建设是城市建设的重要内容。安置房建设在施工招标基础上陆续出现了拍卖回购、委托代建、施工BT（阶段付款BT）等方式共存的建设模式。本文结合某区安置房建设对各模式进行了探讨、分析，并对BT模式质量控制进行了实例分析，可供同类工程参考借鉴。

关键词:安置房；模式；BT质量控制；探讨分析

Abstract: with the rapid development of urbanization in our country, find a place for the room construction is the important content of the urban construction. In bidding for construction of the fittest based on have a buyback, entrust auction the construction, construction BT (stage d BT) way the building mode coexist. Combining with the construction of each district houses discusses the mode, analysis, and the quality control for the BT model example analysis for other similar projects for reference.

Keywords: houses; Mode; BT quality control; Study the

中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：

工程建设管理体制上世纪80年代前，主要为计划经济体制，项目建设前成立工程建设指挥部、基建办或工程单位等组织机构。之后引入了了招投标制、工程监理制和项目法人制，但实际建设过程仍然以沿袭传统做法为主，机构的人员由政府公职人员兼任或专职。随着体制改革的不断深入，项目建设主体逐步从政府各部门剥离，以独立体形式进入市场。

安置房是因城市规划、土地开发等原因进行的拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住的使用的房屋。因其安置对象的特定、特殊，该房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关地方政策的约束，故和一般意义上的商品房有很大的区别。作为目前我国城镇化进程的特殊产物，安置房建设的成败将直接影响城镇化的推进速度和质量。

以某区为例，2006年前安置房建设的主力军为区政府（或政府性投资公司，下同），随着各镇、街道和园区自身实力大幅提升，财政分配和建设运营管理体制的调整，全域城市（城镇）化全面铺开，各镇、街道和园区管委会吸收和培养了大批专业技术管理人员，安置房建设主体变成以各镇、街道和园区政府为主。

从2007年开始，受宏观调控和要素制约因素影响以及政府职能的转变要求，目前逐步出现拍卖回购、委托代建、施工BT（阶段付款BT）和施工招标等方式共存的建设模式，新模式使政府由工程直接“生产商”、“制造者”， 部分或全部变成工程和服务的“消费者”、“买单人”， 下面对几种模式的实践情况进行分析探讨。

1模式特点及实践

1.1 施工招标模式

施工招标项目建设由政府主导，严格遵循政府性投资项目管理办法，负责土地报批、项目前期、投融资、全程质量、进度、投资管控，直至安置房交付分配，是传统建设模式。施工招标能够控制建设标准、进度，节约造价，但对政府自有资金和技术管理人员要求较高，同步建设大体量大规模的安置小区难度较大。2006年前的安置房建设项目基本采用此模式传统模式。

1.2 BT模式

BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，主要适用于建设公共基础工程，具体是指政府通过法定程序选择承建方（同时也是投资人），以合约的形式将拟建项目授权给投资方，由其负责在工程建设周期内的投资、融资、管理、施工总承包等工作，工程完工并验收后，由政府按合约回购项目的使用权和所有权。

BT项目资金为非政府资金，是BT投资方融资的资金，实则是一种“政府按揭”，BT建设模式提高了建设效率和管理效率，分散了建设风险，是目前大力推广的安置房建设模式，通过BT模式的引入，实现了政府和企业的双赢。

目前BT模式有几种变异，主要是施工BT和阶段性付款BT，典型的工程主要在下属某街道，俗称xx模式，代表性工程为古塘丽景和银凤晓月。古塘丽景采用的是施工BT，由于回购期长，投资回报也高。银凤晓月采用的是阶段性付款BT，实则是施工招投标和施工BT的结合体，由于缩短了回购期，资金由双方分阶段筹措，BT投资方在抵消资金利息的前提下，只要求较低的回报就愿意参与建设。

1.3 委托代建模式

代建制起源于建设经理制(CM制)，指建设项目经过规定的程序，委托有相应资质的工程项目公司或具备相应工程管理能力的其它企业，投资人或建设单位组织和管理项目的建设，建成后再移交给使用单位的制度。

委托代建把过去由政府“投、建、管、用”的职责在建设期间做了一定的划分，同时明晰产权关系，在出资人、代建人、使用单位之间建立起市场合同关系。总体上改变了政府职能，管理也更专业，但政府资金筹措及施工付款保持不变，在保持施工建设资金前提下，代建费用要求不高。

为确保管理到位，代建方必须实力强、管理成熟，故主要由政府（政府性投资公司或公建中心）主导，因而大规模推广使用也受到了一定的条件制约。委托房地产开发公司管理上不存在问题，但由于收益低，很少有房产企业愿意参与。近几年在房地产持续宏观调控的背景下，有房地产企业加入的趋势。但由于受到政府融资平台的清理、规范的影响，政府资金筹措变得困难，该模式亦只能选择性的选用。

1.4 拍卖回购模式

拍卖回购基本按照房产开发模式进行，政府设定土地出让底价拍卖，同时明确回购价，一次付和回购，其他所有工作均交由项目公司完成。

拍卖回购模式优缺点明显，优点是前期资金不必筹措，土地出让还有一定收入。但缺点也明显，由于是房产开发，需要交纳房产相关税款，而且所有资金（包括土地款）的付出都是要有回报的，故总投资增加较多，同时政府对于前期设计无法有效介入，影响到建设标准的制定，故交付时易产生纠纷。“九龙新天地”应用该模式，总体来讲后劲不足。

2 模式选用分析探讨

2.1 选用模式的提出

根据区政府对各镇、街道和园区调究，全区的安置房需求量和建设项目已经基本明确，抓紧明确建设责任主体，克服土地、资金和政策处理等困难，是目前及其紧迫的事项。

2.2 各模式关键因素对比

根据各模式及特点的分析，采用何种模式，要由各镇、街道和园区根据自身实力及项目特点决定，选用前提主要针对优缺点和资金情况。下面列表对比如下：

模式 优点 缺点 资金要求 投资

影响

施工

招标 成熟，建设品质、管理受控，投资低。 资金筹措难，对机构、人员的专业素质要求高。 建设期按完成的工程量支付高比例的进度款项。 常规

施工BT 资金投入少、还款时间长，施工管理外包，政府无需专设专业管理机构。 管理难度加大，建设品质难以保证，投资增加明显。 建设期不付款，交付时一次性（或分次）付清。 约增加10%投资