房价必跌 第8期

随着近期一系列极其严厉的调控政策出台，楼市由此步入了新一轮的调整期。从目前来看，楼市的市场环境已经发生了质变，在这种情况下，房价必定出现下跌。

楼市再次遭遇重创

调控！调控！调控！随着“新八条”楼市新政的出台，近期的房地产市场终于再次遭遇了重创，市场一下子跌入了浓重的观望气氛中。昔日的火热气氛已经荡然无存，许多投资者不由地发出这样的感叹：“变了，一切都变了，这市场已经不能玩了！”

的确，看看前期大幅下跌的成交量，市场瞬间发生的快速滑坡已是不争的事实。我们拿上海来举个例子，来自同策的数据显示，春节后的一周上海全市商品房共成交12.62 万平方米。其中商品住宅（剔除动迁配套）共成交了295 套、3.18 万平方米，成交大幅“跳水”，与春节前平均成交水平差距较大，成交均价也随之下跌到20129元/平方米。而在内地的其他许多城市，房地产市场也发生了这样的急速“冰冻”现象。

市场的动荡已经动摇了不少投资者的信心，记者的一位朋友日前接到了其昔日房屋卖主的电话，说是手中还有一套房子想卖给他。“市场价175万元，如果你一次性付款，165万元给你了。”当时这位投资者在电话中显得非常焦急。然而朋友淡淡的一句回答就让他没了下文：“我已经没有购房资格了。”其实在当前的房地产市场上，这样的现象已经绝对不是个别案例了。据报道，在上海的一些新开楼盘出现了“集体退房”的现象，其根本原因就在于购房者对后市的信心已经发生了动摇。

在第一轮、第二轮调控未对楼市产生明显效果的情况下，这次以“新八条”、房产税为主导的第三轮调控终于使楼市发生了实质性的撼动。对此有不少业内人士认为，此次新政比预料的来得更早更严厉，且更具操作性。在一系列政策措施中，最引人注目的包括：2011年各城市合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房；等等。

在“新八条”出台后，北京、上海以及青岛等许多城市都相继出台了实施细则，仔细研读这些条文，可以发现其与“新八条”相比，都是有过之而无不及。显然，当前的房地产调控已演变成了一场全国性的“运动”，大家对此绝对不可小视。不过在当前市场上，还有不少投资者对楼市调控仍然持不以为然的态度，有网站的调查显示，他们认为经过历次调控，但房价却“屡调屡高”，此次“新八条”恐怕难免又成“空调”。那么，事实果真会如此吗？答案显然是否定的。我们认为，随着房地产市场调控的不断深入推进，未来楼市的回调将成为必然。北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显下调。预计北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调。

市场环境发生质变

其实，细心的投资者可以发现，我们当前所面临的市场环境已发生了质变。随着“限购令”的出台，楼市已经从市场调节转向了行政干预，房地产市场本身的意义已经被彻底颠覆了。试想，在一个产品施行“配给制”的所谓“市场”里，你还有什么回旋的余地呢？

除此之外，购房成本的大幅上升无疑将给投资者带来重击。我们可以这样来做个分析，一般来说，购房成本包括房贷成本、交易成本和持有成本等。首先我们来看房贷成本，利率的走向无疑是影响其大小的关键，而在当前国家全力控制通胀的大背景下，频繁的加息将使购房者背上沉重的负担。现在就来看一下当前利率的现实情况，在中国人民银行2月9日再次加息之后，当前5年以上贷款基准利率为6.60％，而且当前银行几乎已全部取消优惠利率。而此前从2008年12月23日之后很长一段时间里，5年以上贷款基准利率一直维持在5.94％，在此基础上许多购房者还能享受到7折的待遇，也就是4.16％。这样对有些购房者来说，利率水平的上升达到了58％。与此同时，营业税的从严征收和房产税的推出，都使购房的交易成本和持有成本大幅增加。在这种情况下，如果买入一套房产再抛出，房价的涨幅不达到20％就必然会发生亏损。

而从需求层面来看，限购等一系列政策使投资性购房基本归零，与此同时，刚性需求也受到了大幅度的抑制。对此中国指数研究院分析认为，此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资、投机性需求的释放。综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是36个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免。

租房过渡规避风险

总体来看，当前购房者所遭遇的环境可以用极其“恶劣”来形容，手续之复杂也是前所未有。在这种情况下，顺应中央政策的号召，购房可以等一下，租房过渡规避市场风险无疑是上策。

当前，房价回调的信号已相当明显，中原地产认为，持续缩量将成为降价的前兆。以上海房地产市场为例，2005年起至今，上海房价经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月（2005.05～2006.01）、9个月（2008.06～2009.02）、3个月（2010.05～2010.07），其间价格调整幅度分别为18%、13%、6%。观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是伴随着成交量的大幅下降开始，同时以成交量的显著回升作为终结。此外，开发商的资金压力在2011年将会明显上升，并迫使其作出降价的选择。据中国指数研究院统计，2010 年，开发企业资金来源为7.25 万亿元，同比增长25.4%，增速较2009 年下降20.5个百分点，其中国内贷款和个人按揭贷款增速分别为10.3%和7.6%，增速在各类资金来源中为最低，是开发企业资金来源增速显著低于2009 年的主要原因。而同期开发投资额为4.83万亿元，同比增长33.2%，较2009 年加快17.1 个百分点。资金来源增速放缓而开发投资增速加快，开发企业的资金压力在今年将会上升。

此外值得关注的是，如果调控没能达到预期的目标，后续就还会有进一步的政策推出。目前的政策基本都落在“增量”上，接下来“存量”就会是政策的落脚点。近期，存量房贷利率的上浮已经成为了各方关注的焦点。种种迹象表明，存量房贷利率折扣的“回归”并非没有可能。当然，如果进一步对存量房征收房产税，会产生的市场后果大家就可想而知了。

那么，现在租房是否合算呢？我们举个简单的例子就可以明白了。以上海一套价值400万元的房产为例，其目前的租金水平在7000元/月左右。如果购房者放弃买房转而租房，把这400万元存入银行，按当前5年期存款基准利率5％计算，每年利息有20万元，而租金支出只有84000元。如果央行进一步加息，或者这位购房者有更好的投资渠道，那获得的收益就更可观了。而对那些贷款买房的购房者来说，其承担的利息成本就更高了。显然，在当前租金回报率偏低，与此同时房价又偏高的情况下，租房就要比买房来得合算。