赴美考察房地产的几点思考

前不久，我随四川省房地产行业访美代表团先后对美国华盛顿州、伯明顿市、纽约市、洛杉矶市进行访问考察。当地官员、专家、房地产企业家就城市建设、房地产开发、房屋拆迁（美国称房地产拆迁移民）等方面向我们作了详细的介绍。通过学习考察，我有以下几点体会：

一、做大做强房地产业，使城市建设做到可持续发展，实现真正意义上的城乡一体化

从我们参观的伯明顿、纽约、夏威夷、西雅图、洛杉矶的城市建设来看，城市规划科学，建设独特，功能齐全，堪称世界一流。如纽约的一条海底隧道建成距今87周年，当时是让马车和小车通行，双向8车道，是纽约交通的咽喉，除维修以外，距今未建第二条，它却保证了交通的顺畅。美国的城市大到千万人，小到几千人，没有农民，只叫农业工人，但它是世界上粮食出口最多的国家。在城市的建设中，百年历史的房屋很少拆迁，老百姓仍安居其中。美国实现城乡一体化也经历了一个相当长的过程，其经验也有值得借鉴的地方。他们城乡一体化的实现与房地产业的发展是密不可分的。我国把房地产业作为国民经济的支柱产业，这为做大做强我国的房地产业提供了政策和法律的保障。在中国的房地产市场中，房地产业是大有作为的，而农村城镇化、城乡一体化建设，又为城市建设可持续发展打下了坚实的基础。

二、坚持科学规划，用法律的手段加以约束，真正做到以人为本，使城市、人与自然和谐发展

美国的城市规划是政府提方案，老百姓听证，议会做决定，没有议会的评审，是无法通过的，而我们做得比较粗放，并且随意性较大。这里就体现出我们的规划、建设、拆迁、开发缺乏法制监督，开发拆迁以及重复建设留下了一些遗留问题。

我们还发现一个现象，野鸭在水中、在草地上与人悠闲同行，鸟儿在露天茶桌上与人共饮共食，这些人与自然和谐共存的情景留在了我们的视线和镜头之中。在我国的城市规划和建设中，必须从长远考虑，科学规划。党的十六届五中全会通过的“十一五”规划《建议》指出，要坚持以人为本，转变发展观念，创新发展模式，提高发展质量，把经济社会发展切实转入全面协调可持续发展的轨道。提高城市发展质量，着力打造特色城市，是贯彻落实五中全会精神的必然要求。因此，城市规划要按照“城市发展必须超前规划，城市建设必须服从规划”的理念，使城市功能真正做到以人为本，让城市环境呈现“天蓝、地绿、水清、气爽”的景象，实现城市、人与自然的和谐发展。

三、树立民本思想，做好拆迁工作

一个国家的发展水平，重点要看城市化水平，而现代城市这个人类载体的高速列车，必须要依靠高速的经济发展作为推动力。国际经验告诉我们，当一个国家人均GDP突破1000美元，城市化水平达到30%以上，便进入了快速发展阶段。目前，我国的城市化水平已经超过40%，人均GDP也突破了1000美元，因此，我国已经进入了城市化快车道，城市人口和城市面积的扩张将不可阻挡。我们经营城市就是提高城市化水平，要提高城市化水平，就必须搞好城市建设。城市建设要靠房地产业的推动，而房地产开发的重点及难点就是拆迁。我们从事拆迁工作的同仁，都有一个共同的感受，拆迁工作搞好了，该项目或工程就完成了50%-70%，这也是学者、法学专家共同的看法。旧城改造与拆迁，新城建设与拆迁，我觉得其补偿应该高于当地市场价。拆迁对于被拆迁人是一种被动式房地产转让行为，只有让利于被拆迁人，才有利于拆迁工作的顺利进行。

据美国相关领域人士介绍，国家公益事业的拆迁，只要是规划了的，具有强制性，但价格均高于市场价。凡是开发企业就必须与拆迁移民协商。

四、进一步完善城市建设与房地产业以及拆迁中的相关法规政策

城市发展是一个永恒的主题，筹措城市建设资金也是一个难题。美国华盛顿州的伯明顿市，田纳西州的孟菲斯市以及其他的城市，在城市建设中也仍然制定了许多的优惠政策，包括税费减免、土地置换、招商引资，更何况我国。在我国的城市开发建设中，在本已收取的土地城建配套等相关税费中用于城市建设的比例是相当少的。在美国华盛顿州的一个郡，仅15万人口，但财政支出却高达25亿美元。这些钱作什么用？除了支付公务员工资和其他公益事业投入外，就是城市建设和环保的投入。

当然我们经济不发达，用于城市建设资金有限，这也给拆迁工作带来了极大难度。拆迁难，不是难在我们做具体工作的人，而是难在经济发展滞后，财政困难，领导对拆迁工作的认识程度和投入力度不够，难在如何让利于民，实现共赢。我国的拆迁条例和物权法草案或多或少地吸收了发达国家的先进经验。由于我国幅员辽阔，全国各地差异较大，各地在实施国务院《拆迁管理条例》中难免要遇到许多问题需要解决，这就要求地方上要出台一些相应的规章和政策，而我们在这方面是相对滞后的。根据发展和现实的需要，必须制定出一系列既符合我国国情又符合省情，又有利于城市建设和发展的政策，这需要我们共同探讨。

（作者系四川渠县房地产管理局局长）