赴美购房报告

春节刚过，总理和商务部长把“企业抄底团”带到了欧洲，因为那里的企业价值在大幅缩水。前不久，“房屋抄底团”开进了美国，因为那里的房屋遭受着“次贷”的折磨。这个月，几批“房屋抄底团”又要包机前往美国。

没有300万余钱，就别考虑？

备受关注的“中国首次赴美购房团”于3月6日高调返回中国。历时11天的行程中，团员们考察了洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、拉斯维加斯五个城市的住宅市场。由于航班变更的原因，部分成员还在丹佛逗留期间考察了当地房市。“购房团”沿途受到了美国政府、业界、民众和媒体的追捧。

来自北京的英格律师事务所主任殷国华对美国的房地产行业十分了解，也参加了本次考察。据他介绍，他们考察的房屋以二手房和独栋住宅为主，面积在200平米至350平米之间的居多，其中也走访了几处新盘和豪华别墅。此外，在纽约的市中心也看了少量类似我国普通商品房的单元房。

波士顿的房价在沿途城市中相对便宜的，价格每栋在20万元左右。但这里有的房子并没提起“购房团”成员的兴趣，他们在“进去之后不到1分钟就决定放弃不看了”。而因为拉斯维加斯优越的地理位置和当地消费水平的高涨，考察的独栋住宅的价格大多在100万美元以上，其中不乏400万美元的豪宅。纽约市毕竟寸土寸金，即便是“单元房”，也并不比波士顿的独栋别墅便宜，价格普遍在20万美元以上。而洛杉矶唐人街附近的房源是最吸引“购房团”的。

“我建议还是多到华人聚居区附近多看看。在美国这样的移民国家，相同的文化氛围和相似的生活习惯是购房时首先要考虑的问题之一。”殷国华通过本刊向决定去美国看房的中国人建议，“此外，购房人必须根据房屋的用途考虑好究竟是在市区、郊区还是农村买房。不同区域的单位房价会有瀑布式的落差。如同北京的房价，每出一个环路就会低好几千元。市区的房屋适合通过出租获取收益，郊区的房屋适合自主。而在农村买房，就要考虑同时购置农场或土地，或是选在未来城市可能拓展的方位。”

根据他们的统计，北京、上海和广东的成员居多，其余的零星来自江苏、重庆和浙江。私营企业家自然是这个群体的主体。他们参团的理由大多基于美国房价的下调和国内投资领域的不景气。接受采访的所有人都表示“只是去了解行情”，据他们介绍，团友们约1/3的是考虑为在美国读书或就业的子女买房，1/3的是为了投资，剩下的有的是为了寻求自住或第二居所。

对于记者关于“他们究竟有多少身家”的疑问，接受采访的一位上海籍团员回答“组织者对报名人提出的要求是具有500万人民币以上的资产，但我认为没有300万的余钱就别考虑去美国买房了。”

这里的房，我能买吗？

“在中国买房都处处是风险，何况是在陌生的美国。”殷国华律师在接受采访中多次提醒准备考察的购房者“成行之前最好先补补课，了解一下中美房产的差异。”殷国华律师为读者列举了一份清单。

买房还是买地。在中国，所谓的买房，其实只是买了“空中楼阁”。在中国，房屋总价中，包含了租用房屋建筑土地的使用费（即“土地出让金”，住宅一般是70年，70年后需重新缴纳土地出让金），即购买的是一定时间的土地使用权和土地上的房屋。而在美国，房价中已经包含了土地买卖费用，即不但买房而且买地。

二手房交易。在中国，因为城市扩张和旧城改造，大量的房源是新房。而在美国，因为土地所有权的私有化，已经城市规模的成行，大量的房屋交易属于二手房交易。但这并不影响交易的安全。所有的代售房屋并须经过认证，并在显著位置进行公示，加之有效的监管，通过正规渠道买房不会存在欺诈。

房产税。房产税的税额由各州自行决定，所以房产税的标准差别很大。加利福尼亚州的政策是每年按照房屋价格征收1%的房产税，而在西部一些州，税率会达到6%。房产税的征收意味着每年还要为房屋支付费用，而在中国尚未征收房产税，这需要特别注意。

物业费。与中国的情况不同，美国的物业费并非按照统一标准一刀切，甚至有些相对独立的住宅并不需要缴纳物业费。即使在同一小区的同一楼盘，因为选择不同服务，物业费也不不同。以租用花匠为例，因为美国的水费昂贵，如果选用小区提供的花匠，可能造成物业费的显著上涨。

拆迁。在美国购置房产不用为日后的拆迁提心吊胆。因为公益事业需要对房屋进行拆迁的，会由第三方机构对房屋价格提出评估，政府因此价格提出补偿；若因开发商提出需求，房主可以拒绝拆迁，至于拆迁的价格，完全可以向开发商漫天要价，但开发商是否买单那就是后话了。

税费。二手房买卖中，除买房需缴纳2%到3%的过户手续费外，其余的税费和佣金均由卖方承担。虽然这些费用也最终转嫁到买方身上，但与在中国，报价之外买方还要全部承担一笔不菲的交易费用并不一样。

中国计算建筑面积，美国标明土地面积和使用面积；中国一般卖空房，美国一般卖精装修房；中国一般在建筑时卖方，美国一般卖成品房。除此之外，殷国华认为中美两国房地产购置环节上的差异不是很大。

“当然，在美国买房并不是什么难事。尽管各州法律制度不同，但各州对购房人都没有限制，即便是敌国的公民，甚至官员和军人都可以在美国各州购置房产，只要你拥有任何一个国家的合法护照。在购置程序上讲，各州的差别也不会太大，唯一需要关注的就是房产税。因为在美国，一般都是出售现房，从这个角度讲风险似乎比在中国更小。”

类似中国的房产登记制度，美国各州各城市的房屋交易部门也会将所有合法的房屋登记在册。只要能在其中找到希望购买的房屋，而且与登记内容一致，就不会存在欺诈。此外，欲出卖的房屋及其所有人必须进行严格的考核，此后由政府在该房产外观的显著位置张贴“ON SALE”的标志，并在房屋交易企业挂牌，因此也不需要对房屋出售的真实性产生质疑。此外，尽管有媒体关于“待售的超低价房屋其实还存在大量负债，购买房产意味着还需承担贷款”的报道，也是误传，因为美国执行个人破产制度，只要通过正规渠道购买，不会出现这种情况。

“不过，我还是建议要聘请律师参与交易。比如有些房屋，已经用于租赁或抵押，这些制度与中国的法律并不一致，需要律师的核实和处理。还比如，原房屋所有人的个人信用出现问题，尽管不会殃及交易后的房屋的归属和价格，但会被牵扯进复杂的调查和应对程序中。这对于非专业的中国人来说，这都绝非易事。”因为曾受托处理过几处美国房产的买卖，并非所有的问题都能由普通消费者迎刃而解，殷国华建议赴美的中国购房人不要在聘请律师方面过于吝啬。

见底了，该出手了？

美国的房价真见底了吗？

曾在安永华明会计师事务所中国办事处工作多年，现在美国进行经济和市场研究的程震对《商界时尚》记者说：“纽约房价的下降标志着美国房地产的全面下跌。已经很难找到价格居高不下的区域了。官方统计的数据大多几种在20%到30%左右，但民众认为这一数据过于保守。”

程震最近获得的一份数据表明，美国二线城市的平均房价，200平米的二手房的平均面积在平均面积220平米左右，中等价格是20万美元。根据这份报告提供的数字，这比一年前的价格已经缩水了15%。相对于美国中等家庭年收入48000美元来说，买一套200平米的房子似乎并不像中国人这么困难。

记者的另一位朋友，在美国任教已经10年的科罗拉多大学生物学院华裔研究员张金宇在春节时对记者表示，所在的街区的房屋价格相比2006年只有5%的下滑，而同城其他区域房屋的价格下滑达到了25%。这主要得益于这个街区处于一所美国TOP高中的学区之内，为了让子女能够读上这所高中，周边的房屋一直抢手。

以上的数据得到了殷国华的认同。他回国后多次表示，不要片面关注媒体的报道和公开的数据。在赴美之前，他研究了很久美国的房价，但实地考察之后才发现不虚此行。“既不像想象的那么高，也不是传说的那么糟。”

在洛杉矶，他碰到了整个考察行程中最让他心动的一处地产。这栋300多平米的精装修独栋新别墅位于洛杉矶郊区，类似北京五六环之间的位置，连同所有交易费用，报价在36万美元。殷国华认为，这个价位基本上体现了美国房地产的现状。

此前，以操作异国房地产交易法律问题为专业领域的殷国华律师此前也受托处理过几起美国购房业务。他觉得，如果考虑美国购房，现在的确到了该关注的时候了。“现在显然还不是最低点，所有的研究都认为下调还有空间，但是已经能看到底部了。如同在股市中，很难操到最低点，但离最低点已经不远了。”

但对于那些纯投资的购房者，三位受访者的一致建议是“切忌短线操作”。张金宇的房产，即便是在房价的上行区间内，也用了12年才翻番。而普遍的规律是10至15年翻一番。尽管如今房间很低，即便考虑会迅速止跌回升，但美国各州的法律对购买不满两年而出售的房屋会征收高达20%的税费，在某些州甚至高至30%。加上房产税、物业费等因素，根本不合算。而如果考虑租赁，殷国华为记者算了一笔账，扣除必要开支之后，租赁的年收益在5%到7%之间，从投资的角度看，已经是很低的回报率了；如果加上房屋的增值，年回报率在15%以后，不如其他稳健型的投资产品。

“除非是碰到价格极低的房产，但它们的保值力量显然很弱。”殷国华并不认同投资型 房产买卖，“或者是找到那些将来会城市化或商业化的区域。但中国的购房者应该更擅长在国内找到这样的区域。”

程震原本考虑在当地买房，但因为房价的波动，他决定再观望一段时间。他希望与读者分享的观点是：“其实这边并不想国内说的那样容易投机，和国内买房一样，除了价格，更要考虑购买目的、就医养房、交通便利、居住人群、学校等具体情况。好房子价格没降，不好的房子原本也卖不出去。唯一的建议是通过当地的报纸广告，找到信誉很好的房地产经纪人进行购房。”

身处美国的中国人尚且如此，大洋彼岸的中国人是否真的有些冲动了？