关于统筹地价动态监测和基准地价更新工作的若干思考

摘要： 基准地价更新和地价动态监测是当前地方国土资源管理部门同时面对的两项地价管理基础性工作，二者工作关联性强，但工作成果和应用方向各有侧重，科学合理地统筹两项工作，是必然的发展趋势。本文分析了应统一地价监测范围和土地定级估价范围的观点；论述了在地价动态监测基础上更新基准地价，归并地价区段，形成土地级别，然后以价定级的技术流程；并且，为保证地价动态监测成果客观准确，保证通过“归并区段、以价定级”方式划分的土地级别客观准确，提出了大幅度加密地价监测点等思路。

Abstract： Standard land price and land price dynamic monitoring are premium management infrastructure of the current local land and resources departments， which are connected with each other closely， the results of their work and their application， however， are slightly different. Therefore， it is the inevitable trend of development in a scientific and rational way to coordinate the two tasks. This paper analyzes the land price monitoring scope and the range of land grading and evaluation； it discussed how to merge the premium segment， and form the land level as well as the technical processes of price grading in the land price monitoring， on the basis of updated benchmark land； and to ensure that the results of the land price monitoring is objective and that the land grading by "merging the segmented land and grading the land according to its price" is objective and accurate， it proposed the idea of monitoring points of the land price should be set up substantially.

关键词： 统筹；地价动态监测；基准地价更新；归并区段；以价定级

Key words： overall planning；land price dynamic monitoring；standard land price；merging the segmented land；grading the land according to its price

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）25-0317-02

0 引言

长期以来，基准地价评估和更新作为地价管理的基础性工作受到国土管理部门广泛重视，在土地管理诸多领域的工作实践中起着不可替代的作用，也被社会各界所熟知和主动应用。近年来，为及时掌握地价动态变化情况，土地市场运行状况，制定和调整土地政策参与宏观调控，国土管理部门自上而下推行建立了地价动态监测制度，很多市、县级土地管理部门由此同时面临地价动态监测和基准地价更新两项关联程度很高的基础工作，如何进行统筹，从价格调查范围、周期、地价水平、成果应用等方面衔接两套成果，从而在实现不同工作目标的同时，保证工作效率，避免重复劳动，是地价管理基础工作面临的新课题。对此，提出以下关于统筹地价动态监测和基准地价更新工作的观点和技术路线。

1 土地定级估价与地价动态监测范围的确定

基准地价和地价动态监测成果的应用方向有所不同，但是共同的基本作用都是从整体上把握一个区域在既定时点的地价水平，把握该区域内部地价空间分布变化规律，因此应确定相同的定级估价和动态监测范围，建立两套成果的可比基础，保持一个地区地价的统一性，保证两套成果在不同领域的应用中不会出现混淆，不会引发歧义。

当前我国处在城市化快速发展时期，伴随着国有企业改制和土地储备制度的推行，近年来各地城市土地利用结构相较以往普遍出现较大变化，工业企业纷纷外迁入园，腾退出土地转变为经营性用途，城市主城区往往已不存在工业用地，同时城市总体规划也以经营性用途为主，完全排除了工业用途。根据有关技术规程要求和实际应用需要，土地定级估价和地价监测原则上应按照商业、住宅、工业三种基本用途分类，和城市土地利用结构变化情况相适应，确定经营性用途（商业、住宅）和工业用途两个不同的价格调查范围，经营性用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市建成区，工业用途土地定级估价和地价监测范围确定为城市规划区范围内的开发区和工业集聚区[1]。

2 地价动态监测基础上的基准地价更新

2.1 土地级别和地价区段

土地级别和地价区段都是土地利用条件和地价水平相近的地域，属于土地均质区域，区别主要在于区域面积和土地利用条件以及地价的差异程度。2007年版《城市地价动态监测技术规范》明确了地价区段和区段地价的概念、划分原则、测算方法，为高效快捷完成两项基础性工作，保证价格的可比和统一，应该通过以价定级的方式，快速归并地价区段，形成土地级别[2]。

2.2 “以价定级”的技术路线

在实际工作中，划分和确定土地级别应符合《城镇土地分等定级规程》有关原则，可以采用数轴散点图或频率直方图方法，按照同一级别内的地价区段开发程度一致、地价水平相近，不同级别间存在明显价格差异的原则初步划分土地级别，选择明显的突变点作为确定土地级别的级间分界，再根据级差收益或市场交易价格进行验证，最终确定土地级别[3]。以城镇土地定级估价成果为基础，以地价动态监测体系成果为依据，对同一级别内各区段地价按照面积加权平均，从而形成基准地价[4]。按照这一技术路线，评估和更新基准地价实质属于对地价区段进行归并，形成介于地价区段和地价监测整体范围之间层次的地价均质区域及其平均价格。

2.3 地价动态监测及基准地价更新成果的应用

地价区段相对来讲面积较小，其内部的土地质量差异较小，一个城市在地价监测过程中少则划分十几个，多则划分几十个地价区段，因此地价区段反映地价宏观水平的作用远小于土地级别。国土管理部门以外的社会各界往往是需要从宏观和整体上了解与把握一个区域的地价水平，需要以非常直观的方式，譬如几级地的表述形式来衡量和比较地价，他们如果需要确定宗地地价，则会委托中介评估机构具体评估。预计在今后较长一个时期，基准地价成果仍将会是国土部门以外的国家机关以及社会各界了解和应用地价的主要依据，而地价动态监测成果主要侧重于供各级政府及时掌握地价变化情况，作为土地市场调控乃至宏观调控全局的决策依据。对地价区段和区段地价的应用将主要局限在国土部门内部，因而无需也难以对外推广对地价区段的直接应用。

2.4 地价动态监测及基准地价更新的工作周期

基准地价体系今后仍有长期存在的价值，仍有及时更新的必要，那么以多长时间为一个周期较为合理呢？地价动态监测的首要任务在于监测价格不断变化情况，因此适合以季度为监测周期。基准地价成果的技术特性及其面对社会各界的相对更为广泛的应用范围决定了不需要频繁更新，短期之内一个城市的地价水平和分布状况变化程度往往也尚未达到需要更新基准地价的程度，而且频繁更新很容易导致有关各方在应用过程中产生混淆，因此基准地价更新时机宜由地方国土管理部门根据当地城市规划和城市建设情况，土地市场、房地产市场运行情况灵活加以确定，参照有关规定，地价动态监测工作周期为一季度，基准地价更新工作周期原则上不超过三年，可在当期地价动态监测成果基础上进行更新。

3 确保地价动态监测成果客观准确的几项措施

3.1 大幅度提高地价监测点密度

根据国土资源部的要求，国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点，并定期上报地价动态变化情况，目的是全面、准确地掌握地价数据，分析地价变化趋势，为宏观调控土地市场提供决策依据[5]。因此，能否设立具有广泛代表性和较高可信度的地价监测点，直接关系到地价资料的准确性，也是建立完善的地价监测体系的前提和基础[6]。然而，目前地价动态监测工作实施中，普遍存在设立地价监测点偏少的现象，很多地方只做到了符合技术规程规定的下限要求，一个几平方公里甚至更大面积的地价区段只设立1-2个地价监测点是常见现象，而个别宗地的地价不足以代表其所处区段的价格水平。从技术路线来讲，区段地价是地价动态监测成果体系的核心，是产生地价水平值和地价指数的基础和支撑，实行归并区段、以价定级，也就直接影响到下一步划分级别，确定级别地价，为保证夯实这个基础，就需要大幅度加密地价监测点，通过更多的监测点宗地价格反映区段内部价格差异，通过加权平均抵消宗地价格相互之间的差异，形成更客观的区段地价。

3.2 维持监测范围及地价监测点的相对固定

为保证地价监测结果的可比性、连续性，应维持监测范围、地价监测点相对固定，除非确有必要，不宜轻易变更，增加监测点的数量应该是在原有基础上增加。但由于在监测范围内部，城市改造，基础设施建设等原因会带来地价空间分布状况的不断变化，为客观反映新的分布形态，准确划定土地级别，需要据实调整地价区段，从而保持每一地价区段内部较强的均质程度。为此可以设定地价区段内部价格差异标准，譬如商业、住宅用途地价差值不超过30%，工业用途地价差值不超过10%，变幅超过标准即进行调整。同时，又因为一个区域内部地价结构短时间内一般不会出现很大变化，并且为尽量不削弱价格变化的可比基础，对地价区段重新检验和调整的频率也不应过快，以一年为宜。

3.3 划分地价区段时应注意控制各区段形状和面积

对于非组团式发展的城市，由于历史形成的原因，老城区土地利用状况往往在各个方向上大致均衡，经营性用途地价存在总体上围绕城市中心区域向四周不同速度衰减的规律，因此经营性用途土地级别往往呈现为围绕城市中心不间断的圈状分布，并向层层扩展的形态，这一特征也符合多数城市目前的现实情况。与之相适应，在划分地价区段时，除考虑基础设施，公共、公用设施，地价水平等因素外，应注意控制各区段形状和面积，以便归并地价区段后形成的土地级别符合这一规律。

4 结语

总的来说，为保证定级估价和动态监测成果的可比性，保持一个地区地价的统一性，应确定相同的定级估价和动态监测范围。在地价动态监测工作划分的地价区段的基础上划分土地级别，评估基准地价，实行以价定级。并且，地价动态监测及基准地价评估成果应及时更新。为保证地价动态监测成果客观准确，保证通过“归并区段、以价定级”方式划分的土地级别客观准确，应大幅度加密地价监测点，保持地价监测范围的相对固定性，地价区段应根据地价变动状况适时调整。在划分地价区段时还应预先考虑土地级别圈状分布的特点，以便归并级别。

参考文献：

[1]江苏省国土资源厅.江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范[Z].2007.

[2]中华人民共和国国土资源部.城市地价动态监测技术规范[Z].2007.

[3]姜鹏远.城市地价动态监测信息系统的设计与研究[D].郑州：信息工程大学，2009.

[4]王站军.基于GIS的东海县城区基准地价更新研究——以东海县为例[J].黑龙江科技信息，2010（14）：8-9.

[5]罗少峰.城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统[J].科技资讯，2011（7）：28-29.

[6]田崇新，黄克龙，张小燕，等.基于WebGIS的基准地价动态更新研究[J].南京师大学报（自然科学版），2005（1）：109-114.