“三旧”改造中改造模式的探讨

摘要：从 “三旧”改造的背景出发，说明“三旧”改造工作是省部合作建设节约集约用地试点示范省的重要内容。通过广东省“三旧”改造工作的开展情况作为着眼点展开对清远市佛冈县“三旧”改造几种模式的探讨。

关键词：“三旧”改造；模式

2008年12月20日，广东省作为部省合作共建节约集约用地试点示范省工作正式启动。以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造，是广东省委、省政府根据中央关于要求广东建设节约集约用地试点示范省的重要指示精神，顺应国土资源管理和城乡建设新形势，着眼于促进经济社会又好又快发展作出的战略决策，也是省部合作建设节约集约用地试点示范省的重要内容。

佛冈县是清远市所辖的八个县（市区）之一，地处广东省中部，珠江三角洲大三角北部边缘，清远市东南部，与广州从化、韶关新丰、清远英德和清远市清城区毗邻，县城发展的空间非常有限。同时，佛冈县辖区范围内存在数量和用地规模庞大的城中村、旧厂房和旧物业，土地利用效率普遍低下。推进旧城镇旧村庄旧厂房改造，已成为佛冈县整合存量土地资源、充分挖掘土地资源价值，解决土地资源匮乏、加快提升中心城区综合竞争力的重要途径。

1、改造模式的分类

根据调研，结合各镇实际情况，同时通过借鉴其他地区先进的改造模式，佛冈县拟采用就地改造、复垦置换这两大改造模式，其中就地改造模式根据旧城镇、旧厂房、旧村庄不同的改造类型具体划分几类不同的改造模式。

（1）就地改造模式：是对用地项目的全面拆除改造，包括建设格局、用地功能、配套设施、环境景观等方面的重建；或者在现状基础设施、交通条件较好、整体格局和用地主体不做重大调整的情况下，对改造区域的局部地块、关键要素、用地功能进行重点改造，而是对改造区域进行环境净化和美化。

就地改造的适用对象为：

①对城市规划实施有较大影响或与城市总体规划确定的用地性质、城市功能和地位严重不符或有安全隐患突出的“旧城镇”、“旧厂房”。

②现状存在问题比较突出，区位优势明显、土地价值较高，规模不大，且村集体、村民有较强改造意愿的，在城市外因和“旧村庄”内因作用下自身有更新改造需求的“旧村庄”。

③现状整体情况较好，只需要对局部空间和环境进行改造或转变用地功能的“旧城镇”、“旧厂房”。

④区位优势明显、土地价值较高，村集体经济实力强或能够吸引外来资金投资的，能推动片区的产业更新升级目的，力图改造部分片区，但又难于成片推行整体拆除改造的“旧村庄”。

1）旧城镇

①成片改造模式

对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片改造。采用这种改造模式的地块主要是分布在佛冈县城区内。

②零散改造模式

对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。这部分的项目地块主要是分布在县城周边以及远离各镇组团中心的旧城镇。

2）旧厂房

①成片改造模式

位于组团中心及重点功能区内且成片的旧厂房，业主改造意愿为发展第三产业且符合城乡规划的用地以及需完善征收手续的历史用地建议成片联合改造，或由政府纳入土地储备，整体出让、整体开发。

②自行改造模式

依照城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造（商品住宅除外），并按规定补交土地出让金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。

3）旧村庄

①全面改造模式

对于位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的旧村庄，应按照土地利用总体规划以及城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

②综合整治模式

部分旧村庄内公共服务基础设施比较完善，主要是存在村庄规划布局零散、建筑质量及街区风貌较差、存在安全隐患等问题。针对这种情况，采用“综合整治”的改造模式，以“改善村居环境，实现完全城市化，支持集体经济发展”为目标，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现三线下地、雨污分流，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面达到标准、安全、舒适的要求。

佛冈县旧村庄的改造建议是以综合整治为主，全面改造为辅，因为佛冈县的地理条件比较复杂，旧村庄实行全面改造的难度相对较大。

复垦置换模式：是指将若干远离市区或城镇中心区的零散居民点和旧厂房整理复垦为耕地（即拆旧地块），腾挪等面积建设用地指标给区位优势明显、土地价值较高的项目区（即新建地块）。改造前为建设用地，改造后复垦为耕地或其他农用地的，属于复垦置换模式。本规划所称复垦置换模式主要针对拆旧地块，而新建地块的具置建议在单个“三旧”改造项目实施中确定。

复垦置换模式的主要适用对象：① 处于郊区或远郊区、分布零散、安全隐患突出的旧村庄或空心村；② 现状基础设施和交通条件较差、改造难度较大的“旧厂房”。

结论

“三旧”改造需因地制宜选择适当的模式，保证适当的土地资源集约利用、完善公共基础设施建设、维护公众社会利益、营造美好宜居环境。

参考文献：

[1]崔艺红.“城中村”改造模式的法律选择.西安财经学院学报，2007，（2）.

[2]刘磊.城中村改造模式研究[D].重庆：西南大学，2008.