浅谈设计阶段的房地产项目开发成本控制

【摘 要】设计阶段是房地产项目开发的重要阶段，它决定了整个房地产项目规划和建筑、结构、水电、景观等方案，也决定了其建设成本，设计方案是否优化，直接影响着房地产项目开发成本，因此，在设计阶段应采取措施控制房地产项目开发成本。

【关键词】设计；房地产；成本；控制

房地产项目开发成本控制是一个系统的工程，也是一个动态的过程，房地产开发企业从获得土地和进行项目规划、设计、报建、招标、施工、营销、交付业主到进入物业管理等阶段，任何一个阶段失控都可能导致项目开发成本超出预期目标，特别是在设计阶段，因为设计阶段是合理控制项目开发成本的关键阶段，据统计，该阶段对工程造价的影响高达75%以上，对房地产项目开发成本有着非常大的影响作用，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须在设计阶段控制房地产项目开发成本。那在设计阶段如何控制房地产项目开发成本呢？

一、实行设计招投标制度

由于当前设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位增强成本控制意识，有的设计单位只求安全保险，不问成本高低，导致设计出的建筑存在“肥梁、胖柱、深基础、超筋、大截面和混凝土超强度”等现象，也提高了工程造价，造成极大的浪费。因此，要实行工程造价和设计方案相结合的设计招投标制，不仅可以促使设计单位在项目规划、建筑造型、使用功能上动脑筋，而且还要在如何降低工程造价上下功夫，对项目整体布局、建筑造型、使用功能、建筑结构等与工程造价做积极地综合考量，找到最优的工程造价和设计方案平衡点，做出一个建筑造型既美观，造价又合理的优秀设计方案。

在方案比较时，可以采用成本----效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，结合价值工程的原理，估算增加建筑造型的投入与其对项目价值提升所起的作用，选择性价比高的设计方案，避免出现无价值的多余设计，造成增加工程建设成本，从而保证项目的合理性、先进性、经济性。

实行设计招投标制度，可以有效提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”（概算超估算、预算超概算、结算超预算）。

二、从技术上严密把关

在编写房地产项目设计任务书之前，对工程地质情况、客观条件、国家政策等要进行全面、充分的了解，对所采用的各项数据必须准确、可靠，要有科学的依据；在编写项目设计任务书时，要有正确的设计指导思想，在项目设计中要尽可能合理使用项目用地，同时要尽量采用先进技术，采用先进的生产工艺和技术装备，以取得最好的设计效果和经济效果。

（一）项目规划要因地制宜

项目规划在满足项目用地的地形、周边环境和小区基本功能等要求下，又要充分考虑项目用地的地质状况，特别是地质状况参差不齐的项目用地，合理布置建筑和管线、道路、景观、绿地等的布局，尽量将景观和绿地布置在地质状况差的地块，将建筑布置在地质状况好的地块，以利减少建筑基础工程的造价；

竖向设计也要因地制宜，依山就势，既要考虑项目的整体水平标高，又要避免大填大挖，增加土石方和基础工程的费用，造成不必要的浪费。如通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型建筑，从而减少土方工程量，大大降低前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省投资。

（二）使用功能的适当超前

规划设计要树立“以人为本”的思想，一切从消费者需求出发，细分市场，确定目标客户群，确定适销对路的户型和满足不同功能的产品。对使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生，造成销售困难，资金回笼慢，增加企业的财务成本。

（三）建筑平面的合理性

在可能的情况下，住宅建筑要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）、结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）、窗户面积系数（窗户面积与建筑面积之比）和公共面积系数（公共部位面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，这样对降低工程造价有明显的效果。

（四）建筑结构的科学性

做好结构承重体系的比较选择工作，要根据地质状况和工程特点，采用技术经济分析原理，合理选择基础类型和结构形式，降低基础工程和主体工程的造价。

三、从经济上层层把关

将设计概算控制在委托设计的投资限额内，将施工图预算控制在设计概算内，各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，共同组成房地产项目设计成本控制系统。

（一）实行限额设计

在工程设计任务书中要详细地提出设计所要达到的设计限额指标，并将项目成本目标分解，制定科学合理的消耗指标限额，特别是平方钢筋量、平方砼量、平方砖量、平方窗量、平方模板量、平方安装量、平方景观量、平方人工量等消耗指标，以及各类型建筑公共面积系数，根据消耗指标和公共面积系数指标合理确定设计限额指标，

（二）实行概预算制度

1、设计概算

设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。

2、施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

四、从组织上有序把关

在企业内部成立专门的工程设计管理部门，部门内配备有经验丰富的建筑、结构、水电、景观和经济分析方面的专业人才，并对设计单位所出的施工图进行审核。对建筑设计的合理性、结构形式、安全性、装修标准、材料设备选型等进行全面的评估和审核，深入技术领域研究节约投资的可能。