浅谈如何加强房地产企业资金监管

【摘 要】资金监管是企业管理的重要组成部分，特别是资金密集的房地产行业，企业的资金监管显得尤为重要。管理好资金是房地产企业健康发展的关键。本文主要从资金监管存在的问题，并针对问题提出了解决措施，从而加强房地产企业的资金监管。

【关键词】房地产企业 资金监管 存在问题 加强措施

房地产企业作为国民经济的重要组成部分，关系着国民经济的命脉，是典型的资金密集行业，募集到足够的资金是房地产企业发展的第一推动力。资金监管是企业财务管理工作的核心内容，企业的生存、发展和运营都是围绕资金活动展开，因此房地产企业应加强资金监管工作，提高资金使用效率。如何采取有效的促销手段加快资金回笼，采用哪种融资渠道筹措到更多的资金，如何加快开发周期提高资金使用效率，资金监管的各环节都决定着企业的生存与发展。本文详细分析了当前企业资金监管存在的问题，并针对问题提出了解决措施。

一、房地产企业资金监管存在的问题。

1、融资形式单一、负债率居高不下

房地产经营活动居于偶周期长、耗费大等特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有的资金进行发展。由于政府对房地产企业ipo和股权再融资限制条件较高，因此，房地产企业更多的选择负债融资来满足资金需求，这就造成企业资产负债率较高，流动负债率也高于其他行业水平。据统计，现在我国的房地产企业70%-80%的开发资金直接或间接来源于银行或其他金融机构，一旦房地产价格下跌、成交量下降或者房地产企业经营不善造成房地产企业资金回笼困难，偿贷能力降低，可能会造成金融体系动荡，进而累及整个国民经济。过高的债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。

2、资金预算监管不完善，资金使用效率低下

受房地产本身行业性质影响，项目投入资金多、开发周期长，房地产投资要受到包括土地投资、综合开发、建筑施工和销售市场等四个相互关联因素影响，一旦资金投入需经过至少上述四个市场的流通才能最终形成利润回报。由于一些房地产企业对资金的监管不够重视，资金的预算认识不到位，没有建立完善的企业资金预算管理制度，缺少对企业在项目投资、经营等各个环节的资金监管，导致项目各个环节成本费用超支，造成工期延长，销售政策不利、资金沉淀严重等，继而影响到资金的及时回笼，降低资金的使用效率。

3、资金监管意识淡薄 ，资金管理模式落后

大多数房地产企业有可能制定了资金预算监管制度。但是，很多企业感觉制度形同虚设，并没有认真按照计划执行。而他的重要性一般是在企业遇到资金周转困难的情况下才意识到的。另一方面，一个房地产公司通常会在不用的区域或者不同的省份同时存在项目，导致资金分散，缺乏集中统一监管，上级单位很难及时准确的了解资金的流向和使用情况，使得房地产公司存在大量的账外循环资金。资金是企业正常运行的血液，如何保证资金需要时量足，盈余时合理投资生利是资金管理的重要内容。企业决策管理者还不能具备良好的资金管理意识，还没有正确认识到资金管理的重要性。

房地产项目工程进度款拨付不能很好的控制成本和拨付时点。一个房地产企业通常会在不同的地点，不同的区域或者不同的省份城市存在项目。但这些项目组通常会设立单独的银行帐户，导致企业的资金分散，上级单位很难掌握，了解资金的使用情况。由于这种落后的资金结算管理模式的存在，使得房地产企业存在严重的账外循环资金。

二、解决房地产企业资金监管的对策。

1、加强房地产业融资管理，实施多渠道融资

国内房地产企业开发项目资金主要来源是银行贷款、企业自身原有的资金、购房者定金、预付卡及按揭贷款等。由于房地产行业的融资主要来源于银行贷款，因此资产负债率很高。由于银行贷款种类单一，条件严格，很难达到要求，获得银行贷款。改善目前的融资状态，应该从拓宽企业的融资渠道着手。房地产企业既可以按照政府有关规定，以投资者入股的方式向社会公开或者定向招募资金，也可以以一定的开发项目为基础，通过有关金融机构，有条件的企业可以考虑上市或者向社会公开发行一定期限的债券，大中型企业可以考虑房地产投资信托，对于一般的企业可以和其他房地产企业联合起来共同开发项目，共担风险，利润分成。或者联合集资建房或者团购单位，充分利用集资款或者团购款的预防功能，按照工程进度收取款项，实现供销双方合作双赢，减轻企业的融资压力。

2、制定年度预算计划，做好资金的预算监督

资金预算是资金监督的基础，是实现资金良性循环的首要环节，有效的资金预算制度能够为企业大大提高资金的使用效率、促进有效利用资金打下良好的基础。年初财务部门就应结合企业实际情况编制资金预算计划。通过编制企业 年度预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金监控，把握自己周转的“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理贷款等情况的发生。预算方案实施后要求严格执行。

3、强化内部资金监管，做好资金的监督工作

加强企业内部流动资金的监管，减少剩余资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资高收益的项目，加快资金信息流。企业应该定期，不定期的对资金使用情况进行检查。不仅通过日常的报表了解全部的情况，而且还通过专项检查发现资金预算执行过程中存在的问题或者没有解决的问题。特别是应收账款、预付账款、其他应收款项等以及往来账目应逐笔跟踪管理。尽可能使应收账款与应付账款的期限保持一致，甚至最好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限为短。这样可以保证按期交付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性合法性进行审计与监督。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。

因此，在市场波动频繁、政策调控密集的背景和预期下，看清资金监管的实质，强化房地产开发企业资金运作与监管无疑是一项长期的任务。房地产企业效益和资金管理是密切相关的，要切实加强上述几个方面资金的监管，做到优化资金结构， 盘活沉淀资金，拓宽筹资渠道，控制投资风险，提高资金利用效率，促进提高整个房产企业的经济效益。

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