小议房地产市场比准价钱正态散布的误差

概述:房地产市场比拟法不同可比实例求出的比准价钱之间存在差异,有时还是很大的差异,但是由于没有较为合理的方法来权衡差异的大小能否是答应的差异,过去的房地产市场法对这局部差异很少思考。文章基于此,运用数理统计的方法以及测量学知识对房地产市场比价法不同可比实例求出的比准价钱之间的差异停止了分析。

中心词汇:比准价钱误差正态散布比拟法

1数据统计分析

经过对房地产估价报告精选(2001)以及房地产估价报告精选(2002)中触及比拟法的比准价钱数据的搜集、初步处置,经过火组,求取落入个区间的频数,结果如表1所示。采用各组的中间值为M,落入各区间的频数为N,见表2。运用excel散点函数,得出百分比散点散布图,如图1。

2散布函数检验

从以上的散点图可以判别不同可比实例比准价钱之差与最终比准价钱的相对百分比听从正态散布,运用卡.皮尔森χ2检验法检验。

令不同可比实例比准价钱之差与最终比准价钱的相对百分比为变量X

运用卡.皮尔森χ2检验法检验步骤为:

假定X～N(0,σ2)

第一步分组

思考百分比1、百分比2、百分比3之间存在函数关系,只选择百分比1、百分比2的数据。同时思考卡.皮尔森χ2检验法分组要求,分组如上表3。

第二步参数估量

假定散布函数中的σ2未知,运用所选数据求取。参数σ2的估量值σ2=s2=0.006

第三步计算概率实际估量值

在原假定成立的条件下,概率实际估量值为:

第四步计算检验统计量

卡.皮尔森χ2检验法检验统计量为,其计算进程如下。

检验统计量

第五步检验

在清楚性水平α=0.1,查取χ21-α(m-1-1)=χ20.90(3)=6.25拒绝域{χ2>χ20.90(3)}检验统计量不在拒绝域中,故假定成立,即X～N(0,0.006)

3结论

3.1由于所选的数据很具有代表性,故以为房地产市场比拟法不同实例的比准价钱之差与最终比准价钱的相对百分比听从正态散布,即X～N(0,0.006)。

3.2依据测量学误差实际,选取两倍中误差作为限差,即当市场比拟法的不同实例的比准价钱之差与比准价钱的相对百分大于两倍的中误差时,说明估价中存在效果,应该仔细分析。

3.3由于所选的实例具有代表性,可以将房地产市场比拟法不同实例的比准价钱之差与最终比准价钱的相对百分比的限差取为±0.15。