论房地产贷款担保的风险管理机制

为探索个人房地产贷款的风险防范措施和解决抵押物处置难等问题，1997年，上海、成都等城市陆续成立了住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人提供连带责任保证，使借款人能获得贷款。为规范该项业务的发展，2000年建设部和中国人民银行了《住房置业担保管理试行办法》。据不完全统计，目前全国已有100多家住房置业担保公司。实践证明，住房置业担保对促进住房消费、防范和化解个人住房贷款风险发挥了一定的作用。为进一步发挥住房信贷对居民购房的支持作用，切实分散和降低住房金融风险，在发展住房市场、稳定金融市场等方面发挥了积极的作用。

贷款银行将金融风险转嫁给了置业担保公司，置业担保面对分散的购房个人群体，承担的是形形的违约逾期风险，抵押处置的宏观环境不完备，所以，置业担保业务有不确定性大、探索性强、创新程度高、经营风险大等特点，因此就置业担保公司本身而言应加强风险防范管理功能，树立规范意识，通过损失控制和经济补偿，为置业贷款的双方当事人提供一个安全的社会环境。因此，风险管理机制对于置业担保机构尤为重要。

从本质上来讲，风险管理是一种事前管理，这就决定了它也是一种积极管理，表现为认真分析风险、有意识地承担风险、科学地管理风险、稳妥地获取风险收益。它通过对事物全方位、深层次的分析，为正确决策提供依据，为持续发展提供基础。因此现代风险管理的普遍原则是：不消极回避风险，而是积极地度量风险，管理风险，并通过合理地承受风险来获取与风险相匹配的风险回报。

建立风险管理机制，首先是建立理念，把风险意识植根于企业文化之中，植根于企业的运作模式以及全面的管理之中，在整个公司范围内树立起全程风险管理的概念和氛围，让每一位工作人员深入认识和接受风险管理的理念；其次是建立制度，这就需要建立健全各项规章制度，使理念有形化，通过制度建设，使各工作岗位、各业务环节均置于严格的管理之下，杜绝管理盲点，使工作人员清醒地认识到“有所为有所不为”；最后是建立工具，在一些重要业务环节，借助于一定的技术手段，加以硬性的限制和约束，从而达到业务规则和人的一种互动关系，达到一种相对动态的“过程管理”。

天津市津房置业担保股份有限公司作为专业性以贷款担保为主营业务的区域性担保机构，经过多年努力，在公司的经营过程中初步建立、健全一套风险管理机制。以预防为原则，实施建立风险管理的三项措施，即：事前审查、事中监控、事后追偿。

一、事前审查

置业担保机构在接到担保申请人的申请后，首先应当对申请人的个人信用或者项目风险进行评价，为担保工作建立可靠的信息基础。置业担保机构应当建立完整的个人信用评价系统和完善项目风险评价系统。完整的个人信用系统应当包括：个人基本资料、健康状况、社会背景、经济状况、信用记录、公用事业缴费情况、犯罪、诉讼等全面的信息。项目风险评价系统应当包括项目概况、企业产品或业务的市场分析、企业财务分析、借款用途和还款能力分析、反担保措施分析、项目综合评价等方面。系统在大量数据基础上进行归纳总结，从而达到：1.对具体担保业务风险进行科学、明确、定性、定量测算。2.对担保风险状态、程度作出客观的评价。3.给出风险控制合理状态的定量指标，为防范、控制和监管提供基本的依据和手段，实现对所要担保的业务的事前评估。

二、事中监控

置业担保机构在对风险加以判断、归类和鉴定风险性质的基础上，从担保过程管理对所担保业务实行事中控制的措施。事中监控主要采取跟踪担保业务的方式，了解并测算优质客户、一般客户、差客户等发展状况、数量、比重，根据在担保业务动态指标的变化分析测定出客户风险度，同时为较为合理的提取风险准备金提供依据。

三、事后追偿

置业担保机构在借款人不履行还款义务而代为其向贷款人履行了保证义务后，应当对借款人实行事后追偿的措施。如果借款人拒不履行还款义务，还应当对借款人提供的作为保证反担保的抵押物进行处置。通过对借款人违约后的处理，对违约借款人的善后安置，及时有效的追偿等一系列程序实现对担保风险的事后控制。置业担保机构在事后追偿应采用多种途径督促其还款：1.由专人跟踪，通过采取电话、发信、上门等方式进行催收；2.由律师事务所制作律师函，向借款人送达律师函；3.由专人通过法院进行诉讼途径，将借款人与担保公司的债权债务关系确认，以督促借款人还款；4.由专人通过法院进行执行程序，向执行法官提供借款人有财产而拒不履行法定义务的证据，查封借款人（被执行人）的银行存款和属于借款人的物品、扣划借款人的工资、直至拍卖抵押物以实现债权。

风险管理机制还需要借助于一定的技术手段加以硬性的限制和约束。我曾经看过一个利用新技术进行风险管理的很好的案例：由香港某公司发明的“安全支付系统”，当用户的银行账户有变动，设于银行资料库内的“安全支付系统”会即时自动拨打该客户的手机，将拟支付金额在手机屏幕上显示出来，客户接听后在手机上按密码确认，支付才会实现，否则银行就会止付，确保客户账户安全。技术手段属于“另路确认”，实质是个监督、授权、确认平台，是风险管理的工具，可以在关键环节起到事半功倍的效果。

天津市津房置业担保股份有限公司构建了一个以先进计算机技术为基础的、具有高可用性的信息管理系统，充分体现公司防范化解金融风险体系的具体需求。该系统主要是以有效防范化解担保风险及信息自动化管理为最终目的，同时可实现业务运营、企业管理全部过程的高技术化、规范化。这样可把高效的管理机制与积极的个性化使用有机地统一于计算机系统，使技术先进的通信网络平台与公司高效率的管理体制融为一体。

风险管理是一个目的，但更多的是一种手段，它是一个动态的过程。通过一系列环节的设计控制住风险只说明具备了一种基本能力，而能够抓住核心、有主有次，用尽可能少的环节最大限度地去管理风险，才能够体现出水平和智慧，这需要不断积累和思考。随着业务的发展、认识的提高、技术的进步，风险管理工作是无止境的。