楼市调节新动向:微刺激

入2014年，中国楼市突然“诡秘”地转了风向。然而，与过去十年不同的是，政府和央行一改强硬“救市”政策，“微刺激”被频频提及。“微刺激”到底是什么？这味新药对中国楼市是否有效？楼市“微刺激”能否守住底线？是继续限购，还是松绑？这些问题都有待市场最终做出回答。

微调力挺首套房需求

今年5月16日，国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪在国新办新闻会上，提到“微刺激”反映了适时适度调节的特点。陈东琪认为，“微刺激”并不意味着稳健就不作为，在他看来，减税、鼓励中小企业创新等都属于“微刺激”。

而对于房地产市场来说，短期内“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策始终不会改变。也就意味着，在库存量偏大的城市或区域，楼市定向宽松的“刺激刚需”政策可以出台，比如说普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松的政策则会有具体的操作空间。前不久，中国人民银行行长周小川表示，中国只有部分城市的住宅市场可能存在泡沫，这个问题难以通过单一的全国性政策得到解决。当前经济形式不需要采取大规模的货币刺激。而且他预测中国经济仍能实现7.5%左右的增长，没有明确迹象显示有重大下滑。只是经济稍有放缓，但幅度不大，应当留意经济是否会减速。

不过，2014年中国住宅新开工面积减少22%、销售面积下降7.8%，对政府四年来的房地产调控政策以及坚持不实施大规模刺激政策的决心是个考验。楼市“微刺激”能否守住底线？是继续限购，还是松绑？会不会出台相关“救市”政策？

这或许能从5月12日央行组织召开的的住房金融服务专题座谈会上看出端倪。在座谈会上，央行副行长“喊话”要求到会的15家银行满足首套房贷需求。这也被称为是“央五条”。央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化。

这次座谈会可以看作是一个“微调”的动作。通过窗口指导，也就是研讨会形式、座谈会形式表明态度，但什么政策也不出。然而，副行长的“喊话”并非没有内容，现在就是要把老百姓被压住的刚性需求快速释放出来，希望房地产不要出现太大波动，不要出现断崖式的跌落。

随后，工商银行、中国银行及时表态，积极支持符合条件的个人首套住房信贷需求，并对个人住房贷款实行合理定价。不过，由于距离“喊话”时间比较短，多数银行目前仍然维持原有的房贷政策。这个楼市冰封时刻召开的座谈会，被外界解读为“微救市”的信号。截至目前，央行尚未正式发文，这也与以往不同。

可以说央行此举对于解决这一波老百姓的房贷难题是一场“及时雨”。不过，与之前形势不同的是，资金大环境已经发生变化，同时购房者的观望情绪增加。

一些地区松绑限购试图救市

在今年3月份，住建部部长姜伟新提出“分类调控”的思路。住建部副部长仇保兴也曾表示，地方政府能够自行调整的，就不要由中央政府来调整。他进一步阐释：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。最新微博传言，天津市可能放开第三套房限购政策，但截至目前官方并未直接发文。

5月24日，有传闻说，住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。随即，被辟谣，住建部表示正在调查了解情况，并没有发表诸如此类言论。

值得玩味的是，与过去两年一有地方试探就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默认。

财经评论员叶檀分析认为此次微刺激之所以没有被喊停，说明各地房地产市场与地方财政已经崩紧，同时说明现在货币稳健，各地的限购等行政举措将陆续取消，保障的归保障，市场的归市场，各得其所。

与此同时，也可以看到了开发商和地方政府松绑限购的急切心情。限购是政府对楼市进行调控的一种措施，但众所周知，政府在房地产市场中所扮演的并不仅仅是一个调控者的角色。时而调控，时而救市，地方政府一直就在这两种角色中摇摆。

按照政府的职能定位，这两种角色是否适合政府扮演，在经济学界一直有着不同的意见。而如果以效果论，这两种角色发挥着迥然不同的作用，那就是人们在以往所看到的，调控越调越高，救市则常常一救就灵。不过，在业内人士看来，房地产市场的形势今非昔比，现在哪怕政府决心救市，放松限购等措施也很难收到以往“一救就灵”般的效果。

政府应以“借势”替代“救市”

况且诸如此类的限购松绑，在业内专家看来，在信贷不放开的情况下，地方的救市作用有限。这些刺激政策如果没有货币助阵，在地方财税的小盘子里让利，只能称之为微刺激，不会有全国性的提振效果。

然而财政部数据则显示，楼市下行已经影响到国家税收。4月份，企业所得税3286亿元，同比增长10.5%。其中，房地产企业所得税248亿元，下降3.1%。另外，房地产营业税443亿元，下降4.2%。

近日，在银行间市场传闻的，央行向国家开发银行发放3000亿元再贷款，这笔资金可能用于推动棚户改造。国信证券研究报告表示，如果该传言属实，则可将其视为货币政策的显性放松。虽然今年以来货币政策一直沿着宽松的取向，但是这种显性放松还没出现。货币政策的放松必然带来更为宽松的流动性，“确定性的货币流动性放松+不确定性的经济复苏预期”将导致曲线陡增下行。

巴克莱银行认为，中央政府近期仍可能放任房地产市场进一步回调，不以刺激楼市换取经济增长。换言之，中央政府的着眼点不再是“救市”，而是“借势”，在充分利用市场力量，同时改进调控方式和切入角度，提升房地产市场健康度。

不少海外媒体注意到，与宏观经济调控创新相一致，中央政府对房地产业的调控展现出新思路：从全国“一刀切”式的行政强约束，到更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式。一线城市着力“去投机”“去杠杆”，二线城市如出现库存量大、量价齐跌等情况，则给予地方政府更大自由裁量权。

中央政府将货币政策、财政工具等暂时收归“火药库”，既稳定市场预期，也为应对后续变化留足空间。更重要的是，中央已作出建设不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、启动房产税立法和试点、加强住房保障制度建设等重大布局。这些改革，对于重构房地产市场生态具有根本作用，其意义已远超出简单的“救市”范畴。