浅析房地产项目设计阶段成本控制

【摘 要】由于当前政府的抑制房价政策，各房地产商竞争日趋激烈，使一线城市的房地产开发进入快节奏，低利润运转的阶段。本文主要阐述了房地产项目开发过程中设计阶段的成本控制的重要性，以及设计各阶段的主要采用的成本控制方法及建议。

【关键词】设计阶段；成本控制

设计阶段一般可以划分为四个阶段，分别是概念性设计、方案设计、初步设计（扩初设计）、施工图设计。概念性设计阶段的成本控制效果是最好的，在此阶段仅用极小的代价就可以影响75%～80%的成本。方案设计、初步设计（扩初设计）、施工图设计这三个阶段只能影响15%～20%的成本。依据设计阶段成本控制不突破成本目标为原则，在设计的四个阶段，主要对如下方面进行控制：

一、概念性规划设计阶段：本阶段投资控制效果约为75%～80%

1、通过与政府的博弈，获得最有利的规划条件指标，获得最大的经济效益，从而降低开发成本提升价值。例如某小区，拿地时地下车位的配比，政府要求是1：1。通过与政府相关部门沟通，最大限度调低地下车位配比，将地下车位配比由1：1调整为1：0.5。这个小区地上可售面积为20万平米，预计户数为1700户，地面车位不得大于总车位的10%，如按照1：1车位考虑，则地下车位为1530个，如果按照1：0.5的车位配比，地下车位仅为765个。这两种方案，地下车位减少765个，按每个地下车位35平米来计算，则减少地下室车库面积26775平米，地下室建造成本按4000元/平米预估的话，则减少建安成本10710万元。

2、合理使用各种不同类型业态产品，最大化利用容积率、建筑密度等规划条件，尽量多的采用盈利能力强的业态产品例如按盈利能力大小排序：别墅>联排>洋房>高层。

3、增大赠送首层业主的小院面积，既可以提高售价，又可以控制景观总成本。绿地的成本一般在20元/平米以内，而室外园林的造价一般在300～500元/平米，增大首层业主小院面积，可以节约大量资金用于园林景观的建设。

4、控制地下车库的面积，控制成本造价。在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层或采用停车桥或立体车位。优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积 / 车位数应小于35平米，在政策允许的情况下，考虑一些微车位（25～28平米/个）。

5、注意要提前做好初勘，避免高层设置在地质条件差的地段，增加基础处理的成本。

6、注意要提前了解市政基础条件，尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线，节约成本。

7、争取人防工程异地建设，这样可以减少建安成本。

8、提前考虑好项目分期，尽量减少第一期的工程资金投入。可以将必须建设的地下室尽量放置在后期的开发中，减少前期的成本投入，减少财务费用。

二、方案设计阶段：

1、控制重点在于基本户型的配比、各产品的合理布局、结构形态、顾客界面等。

2、通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而减少公摊，加大使用面积，从而增加销售价格。对于公摊面积，要了解规范的刚性要求，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度，并从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。

3、窗地比、平面周长、体型系数的控制。控制单体建筑的外墙周长、单层面积，外墙地比指标、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。

4、通过项目所在区域客户敏感点的调研，对外立面设计进行调整，使其兼顾顾客需求的前提下，考虑设计外观效果，达到成本经济合理。

5、外门窗需进行二次深化设计，外窗的设计标准需考虑本项目的标准。如一线城市普通商品住宅，一般考虑使用断桥铝合金双层中空玻璃窗，别墅项目则需考虑铝包木或木包铝三层中空玻璃窗。

6、地下车库的设计应作为专题，重点研究。主要控制4个方面：车库面积、车位配比、车库层高、车库覆土。应有效的减少车库覆土，减少车库荷载，从而减少钢筋混凝土的含量。

7、有地势高差的场地，要精确计算土方挖方和填方的工程量，尽量保持土方的平衡，合理确定竖向标高，控制土方的成本，考虑景观对原始地形的利用。

三、初步设计（扩初设计）：

1、此阶段主要控制方法为限额设计。确定初步设计阶段成本目标。按照批准的初步设计阶段成本目标控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。

2、控制重点：建筑选材与各类构造做法；结构形式、基础形式、挡墙形式的选择外立面设计；电梯、空调等大型成套设备选型；管线布置走向；变配电系统；道路断面；公摊面积与公摊系数优化；精装修配置标准与成本；钢筋、砼用量；门窗开启方式及分隔设计。

3、各专业控制重点：

3.1、建筑：根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大房屋使用率；

3.2、结构：基础选型、埋深应合理；楼板及梁的荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理；人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造，安全系数取值合理。

3.3、电气：

强电设计方面：主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理，进出线通道是否合理，设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理，发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理合理。

弱电设计方面：弱电各系统功能和设备选型合理，各系统管线走向布置合理。

3.4、综合管网方面：包括道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。

四、施工图阶段：方案阶段～施工图阶段成本控制效果约为15%～20%

1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化：

（1）主体结构型式的确定

（2）基础结构形式的确定

2、结构计算数据的审核：结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核。

（1）核对抗震类别、基本风压、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等结构设计指标，是否经济合理。

（2）检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。

3、对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。

（1）Ⅲ级钢的应用：由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，且Ⅲ级钢价格与Ⅱ级钢价格基本持平，因此可以大量使用Ⅲ级钢。

（2）合理合并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制，要做到经济合理。

4、结构钢筋、混凝土含量要做到限额设计。

5、材料设备选用的成本优化：首先设立内外装修和安装的成本目标，在设计管理阶段，材料选型并行并前置；争取在施工图结束前，完成主要材料封样工作。

设计阶段的成本管理是房地产项目全过程成本控制的重点、关键环节。成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应该前置而持续。只有正确处理好技术与经济对立统一的关系问题，才能实现设计阶段成本管理的核心目标，即达到技术与经济相结合的最佳点。真正做到设计阶段的“精细化管理”。

参考文献：

[1]关剑山 吴雪芬 浅析房地产决策及设计阶段成本的控制 北京工程造价 2012（2）

[2]郭艳红 浅谈设计阶段的工程造价控制 北京工程造价 2010（5）

作者简介：

夏远君（1972.4-）女，山东烟台（籍贯），现职称：中级工程师，学历：研究生，研究方向：房地产管理。