高校公、私有住房使用权"交换使用"模式的思考

摘 要：随着商品房改革的深入推进，目前我国住房市场已基本实现市场化运作。但是对于高校而言，由于其特殊的管理体制安排，在解决教职工住房问题时，集体小产权房和学校公有住房仍然发挥着较大的作用。近些年，高校教职工的住房需求呈现出越来越明显的多样化的表现形式，校内集体小产权房、公有住房和职工校外购买的商品住房之间存在较大的交换需求和交换空间。从交换形式上来看，高校公、私有住房"交换使用"主要有三种形式：楼层交换、面积交换和校内与校外住房交换。这些模式有利有弊，但总体上是利大于弊。只要措施得力，高校住房管理"交换使用"模式是切实可行的。

关键词：高校 住房管理 交换使用

高校公有住房1998年房改后，除保留部分用于教工临时过渡的周转房外，校内大部分公有住房出售给教工个人，并实行职工住房货币化补贴，鼓励教工购买商品住房。近十年来，大部分在校内购有房改房的教工为改善住房条件，也在校外购买了商品住房，校内住房就出现了空置或转租。而新进教工无经济实力购买住房，人数且逐年增加，校内周转房供需紧张。同时，还有些教工为方便孩子上学校幼儿园、附属中小学需校内租房，如此构成了交换使用供需双方主体。本文拟从高校公有住房售后管理面临的实际问题，提出高校住房管理“交换使用”模式，以期促进高校公有住房管理模式的多元化，加快推进高校住房管理改革工作。[1]

一、高校公、私有住房“交换使用”模式的内涵

高校住房管理“交换使用”模式，是指根据供需双方申请，由高校住房管理部门统一安排，将校内公有住房与个人独立产权的房改房或校外商品房使用权进行交换的新型住房模式。在实施过程中，交换的只是住房使用权，住房本身的所有权不变。具体而言：供需双方的信息统计在册，根据个人的实际需求情况，供方与需方比配组合，并经规章审议后，交易双方（教职工）与学校住宅管理部门签订三方协议，达成一致意见，实现私与私、私与公住房的“交换使用”。目前，高校住房管理“交换使用”模式主要表现为以下几种形式：

第一种形式：楼层交换。楼层交换需求主要表现为，部分居住较高楼层的老年教职工，因年老病多，身体状况日渐下降，而所住楼房又无电梯可用，难以承受高楼层的“痛苦”，有换到低楼层的需求。若居住于较低楼层的交换对方，能接受高楼层（一般不超过8层）的基本条件，其他细节可通过进一步商议后实现双方住房的互换。这种公有住房交换使用模式较充分体现出其人性化优势。

第二种形式：面积交换。面积交换又分等面积和差面积二种形式，差面积交换又分大换小和小换大二种形式。面积交换主要出于部分教师因亲人去世，思念过甚影响身体，有换环境的要求；还有些年龄大的老职工子女不在身边等原因，其住房超过所需空间，有大换小的愿望；另有部分教职工则因家庭人数增多，居住面积太小，而希望更换大空间等。

第三种形式：校内与校外住房交换。这主要针对部分教职工在校外购买了产权房，但因工作、家庭等因素影响，需要租住校内公有住房；另一些在校内有产权房已退休职工和须租住房的新教职工，为改善居住环境、方便生活，则有在校外交换使用住房的需求和愿望。于此，双方建立供需关系，通过达成互换协议，实现互惠互利。[2]

二、高校公、私有住房“交换使用”模式的利弊

1.高校公、私有住房“交换使用”模式的利

一是为广大教职工增添人文关怀。学校住房管理部门从人性化角度和以人为本的工作理念出发，适当照顾老年人的身体、心理等需求，多渠道解决他们所面临的问题。校内与校外住房交换则为部分教职工提供便利环境，方便其照顾老小的客观需求。这不仅体现后勤服务工作人本位理念，还凸显出高校的仁爱精神。

二是便于高校公有住房的高效灵活管理。通过多元化管理，住房交换使用能促进高校公有住房与房改房的管理规范化、制度化、程序化、公开化。这样不仅缓解了公有周转房供需紧张矛盾，很大程度上保障了新进教职工安居乐业，同时也促使住房管理不受各种人际关系影响，杜绝各种违规操作和不正之风现象的滋生。

三是有效提高住房管理工作效率。“交换使用”模式亦是从传统住房管理体制向社会化管理体制转变的有效模式。高校从中担当“房产中介”角色，有效调配校内房产资源，满足部分教职工需求，提高住户对房改政策的认识和理解。这种相当于“仲裁”模式的房产管理模式，能改善高校住房管理中解决邻里矛盾等问题的困惑，同时减少法律纠纷。

2.高校公、私有住房“交换使用”模式的弊

一是管理难度较大。“交换使用”模式面临的阻力大，很容易碰触到借校内住房资源谋取个人利益的群体。因此需要高校住房管理部门投入一定的人力、物力和精力，这无形中增加了已有工作量，给后勤住房管理工作带来巨大压力。此外，高校公、私有住房交换使用也因人而异，各种问题层出不穷，尤其是经济纠纷，在一定程度上可能会影响实施效果。

二是“后遗症”多。首先是维修问题。交换过程中的差价、交换后的部分遗留问题都需要备用法律协议支撑，否则很容易酿成邻里不和谐的后果。其次是房屋产权纠纷问题。高校住房因其性质与市场商品房不同，要使双方的产权明晰化，责任到位，就必须走法律程序。此外，交换使用的时间是否一致，因人而异，必须引起管理者的重视。

三、高校公、私有住房“交换使用”模式的可行性

尽管高校公、私有住房交换使用模式会遇到一些阻力，但仍具有较大的可行性，该模式具备“天时、地利、人和”，若采取有力措施，切实推进落实，将是便民利民的好事。

首先，“交换使用”模式能够有效缓解高校公有住房管理中的矛盾并创新高校公有住房管理模式。目前大多数高校存在周转房周转不灵、供需矛盾紧张，新职工无房居住的两难境地，而一部分教职工则有多套住房，甚至有人同时占有校内公有周转房。一味促使其即刻退出周转房存在一定困难，因此交换使用模式具有可行性，能有效改善目前困境，给管理工作提供新的生机活力。交换使用模式与物业管理模式和公有周转房改革管理可以双管齐下，充分体现后勤管理部门以人为本的科学管理理念，为高校住房管理带来新面貌。[3]

其次，教职工在“交换使用”模式上拥有大量的供需需求并具备基础条件。如前所述，房改后整个社会大环境发生巨变：很多教职工购买校外远近不等的个人产权房，对之前购买的校内房改房尤其是小户型闲置或出租；老年人出行不便；部分家庭因工作原因，需要居住校内公有房等等。这些都为高校公有住房交换使用模式奠定了基础，有房可以交换使用，有供需双方，因此交换使用实际可行。

最后，“交换使用”模式可通过相关法律条例进行保障。公有住房管理需要法律政策的维护和支撑，否则难以执行。交换使用模式的法律支持重点在房屋产权和维修两大块，并有其他如经济纠纷等问题的妥善处理条例。学校层面可制定《高校公有住房管理“交换使用”协议》、《高校公有住房租金标准》等，明确规定交换双方的权利和义务，若有争议，可以寻求诉讼、仲裁、协商等方式解决。社会层面可以参照的法律有《上海市公有住房差价交换试行办法》、《公有住房买卖转租法律纠纷》、《上海市商品住宅维修基金管理办法》等。这些都为新形势下高校住房的多元管理提供法律基础和政策支持，减少了高校公有住房管理中的纠纷问题，使其进一步规范化、制度化。

总之，高校公、私有住房实施“交换使用”模式是现今高校住房管理工作的新思路，也是一种创举。只要上下同心，措施得力，该模式就能为高校公有住房管理工作注入新的活力，切实提高高校住房管理工作的整体效果。

参考文献：

[1]鞠宏伟.地方高校公有房有效管理的探讨[J].中国电力教育，2010，27：192-193.

[2]黄英锋.高校公用房管理改革探析[J].西北农林科技大学学报（社会科学版），2006，6（6）：75-78.

[3]何平.高校公有住房出售后若干问题的思考[J].科技创业，2008，8：81-82.

作者简介：

彭亦农（1966-），男，硕士，研究方向：后勤保障。