浅谈建筑物区分所有权之共有部分的使用

【摘要】随着我国改革开放的深入，现代经济的发展和工业化过程导致了“城市化现象”――农村人口涌向城市，文章结合物权法第七十条，对小区车位、外墙面使用收益等建筑物区分所有权之共有部分的权属进行浅要探讨。

【关键词】物权法；所有权；共有

中图分类号：C91文献标识码A文章编号1006-0278（2013）06-019-01

随着我国改革开放的深入，现代经济的发展和工业化过程导致了“城市化现象”――农村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承载剧增之人口，人均占有土地面积锐减、地价飞涨，有关地区国家不得不兴建高层建筑物以解决市民的居住问题，使土地之效益发挥到最大。

而在一些新的住宅小区不断涌现，随之而来的一系列问题也困扰着很多业主，如小区内的道路、绿地、公共设施的归属问题一直以来存在争议，曾经引起了许多业主与开发商、业主与物业公司的纠纷、矛盾。

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可以将建筑物区所有权的概念概括为：建筑物区分所有权指将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人（这里称“业主”）独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权和共同管理的权利，对专有部分的所有权、对共用部分的共有持分，以及成员权的三位一体的复合物权。

《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。在本条款中对确定的共有部分没有进行全部界定，而仅仅规定了五种情况。没有明确规定“明示属于个人的绿地”，究竟指哪些，绿地的权属不明。在建筑区划内的绿地上，有三个权利：一是土地所有权，也就是区分建筑物的地基的建设用地权。城市的土地归国家所有；二是土地使用权；三是绿地上植物的所有权。在绿地上私自种上自己购买的植物就代表了绿地归自己所有吗？由上所述，绿地当然属于共有部分的一种，那就自然包括了使用权、收益权以及修缮改良权。对绿地上种上了自己的植物我认为不代表就将共用部分变成了专有部分。

小区车位究竟归谁所有呢？业主、小区开发商、还是物业呢？虽然《物权法》对此有明文规定，但我认为《物权法》里对于属于建筑物区分所有权的共有部分的还是有缺陷的，车位就是其中之一。《物权法》第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这样的规定，一方面将建筑物区分所有权的制度设计推向复杂化，使得车位、车库是专有还是共有的性质无法明朗，与同作为附属设施的绿地、道路等共有部分的性质发生制度设计裂痕。另一方面，在实践中可能出现的弊病显而易见：开发商极可能将本已计入房屋成本的车库、车位另行析出，而重新卖给业主――对于房屋成本的计算，并没有统一适用的考核方法和制度。而且，也使得开发商本人由于主张对车位、车库的所有权而成为业主，进而给他们在物业管理、业主大会和业主委员会中的主导地位再加筹码。开发商也可能将车库、车位出租给非业主者，使得本来属于私权领域、相对封闭的生活环境为外人所随意出入。这也是对私权界限的有意模糊。我国《物权法》关于建筑物区分所有权中的停车位的规定，应当明确以下具体规则：区分所有的建筑物的建设，必须保证设置足够区分所有权人使用的停车位。在立法中，应当明确规定，房产开发商在开发建设区分所有建筑物时，必须建立足够的停车位，禁止开发商将区分所有建筑物的停车位建设纳入自己的所有权范围单独开发。条文中“首先满足”应当理解为：只要业主需要，就不能将车库车位卖给非业主，而不是业主享有优先购买权，因为业主享有优先购买权并不能保障业主的权益。但是，“首先满足”应当规定适当的期限，例如规定为“三年”或者“五年”。

关于房屋外的墙面、小区内的共用空间树立广告等所产生的收益应该归谁所有，这也是目前一个复杂的问题。商业的发展，空间的紧缺，使建筑物的一些共用部分所具有的经济效能较过去大大提高。既然各区分所有权人基于收益权得对共用部分所生利益享有权利，则产生一个问题，因各区分所有权人对共用部分乃是按份共有，而依建筑物共用部分的性质及法律限制，它又是不能请求分割的，则各区分所有权人能否请求分割共同收益？从理论上看，应该是可行的。然而从实际操作来看，如此做却略显繁琐。因为各区分所有权人不仅享有收益权，也须为建筑物之维护分担费用。倘有收益时分割，需维修费用时各个收取，其繁杂可想而之。依国外立法例，在区分所有权人之间设立一个管理基金，由区分所有权人选任的管理委员会或管理人负责管理。有收益时纳入基金，需维修时则由基金支出费用，各区分所有权人只需定期交纳一定的费用，出让区分所有权时将其在基金中的份额作为出让合同金额的一部分，即可简便而又合理的行使收益权。