成都市房地产市场泡沫分析与对策研究

摘要：通过房价增长率与GDP增长率的比值、房价收入比、房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值这三个指标横向和纵向的比较，我们可以得出这样的结论：成都市的房地产业在2000－2004年期间，没有显示出房地产泡沫的特征。从2005年开始，成都市的房地产市场投资热度不断升温，泡沫现象已经出现，特别在2007年和2008年出现了峰值，虽然通过国家的宏观调控，泡沫度在近两年有所下降，但仍然要警惕泡沫的再度膨胀。为此提出了五个方面的对策建议：加大房地产市场的透明度，遏制投机需求；调整住房供应结构，建立覆盖全面的住房供应体系；调整房地产税收制度；削弱地方政府和房地产市场的利益纽带；建立房地产市场的预警预报体系。

关键词：房地产；泡沫；指标；对策

1. 成都市房地产市场发展现状

随着住房制度改革的不断深入，成都市房地产市场的发展呈现出日益蓬勃的景象。2000年成都市房地产开发投资额为129亿元，2003年增加到245.4亿元，到了2007年已经达到了909.9亿元，相比2000年增长了近7倍。2008年，受到国际金融危机和汶川地震等因素的影响，房地产市场呈现出相对低迷的状态，开发投资额显著放缓，出现了近几年的最低增速0.3%（2000－2008年成都市统计年鉴）。在此背景下，国家先后出台了一系列有力的房地产调控政策，首先是百日内五次降息，然后是减免税费、放宽二套房限制，以及下调房贷首付比例及利率。成都市也出台了一系列激励房地产市场发展的政策。经过2008年房地产市场的全面盘整，2009年全国的房地产市场一片火爆，成都市的房地产市场也在一系列政策的刺激下全面升温。2009年成都市房地产开发投资额完成945.1亿元，比上年增长2.4%。含预售在内的商品房销售面积2693.1万平方米，比上年增长84.0%，其中住宅销售面积2532.0万平方米，增长85.9%；实现商品房销售额1329.0亿元，比上年增长87.2%，其中住宅销售额1234.3亿元，增长90.0%（2009年成都市国民经济和社会发展统计公报）。可以看出，房地产市场量价齐升，而且楼市投机也明显增多，市场已显示出过热的迹象。为了打击投机，遏制房价过快上涨的势头，从2009年底开始到2010年，中央密集出台了一系列房地产调控政策，随着“国四条” “国十一条”相继出台，其效应正逐步的显现。70个主要城市商品房成交价和成交量增幅开始收窄，成都市商品房也呈现出量价涨幅下滑的态势。那么成都市的房地产市场经过这些年的发展，又经过了国家的几轮宏观调控之后，目前是否存在着泡沫？泡沫的程度又如何呢？本文从介绍房地产泡沫及其成因开始，选用指标法中的几个常用的评测指标对成都市房地产的泡沫程度做出分析，最后提出了防范房地产泡沫的对策建议。

2. 房地产泡沫及其产生的原因

2.1 房地产泡沫

对于“泡沫”一词的含义，美国著名的经济学家金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中给出了这样的解释：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中骤然上升。开始的价格上升产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主。这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的，随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。” 从这个描述中我们至少可以解读出三个方面的内容，首先房地产泡沫是一种价格现象，表现为资产价格的持续性急速上涨。而这种上涨往往脱离了市场基础面的支撑，偏离了实体资产本身的价值。其二，引起房地产泡沫的最直接的原因是人们的投机行为，由于资产价格的上涨会导致人们产生价格会进一步上涨的预期，于是投机需求进一步增加，市场出现了供不应求的局面，因而资产价格会进一步被推高。其三，房地产泡沫过度膨胀的后果就是预期的逆转，价格的暴跌，最后引发金融危机。

2.2 房地产泡沫产生的原因

造成房地产市场产生泡沫的原因很多，主要有以下三个方面：

(1) 过度投机行为

过度投机行为是产生房地产泡沫最直接的原因，因为投机者关注的不是房地产本身的使用价值（自住者更为关注）和获取盈利的能力（投资者更为关注），而是想短期内通过不断的买卖房地产获取高额利润，所以当市场上房地产价格处于上升趋势时，会有大量的投机者涌入市场，形成“需求旺盛”的假象，由于供不应求，房地产的价格会进一步上涨，高涨的房价会刺激更多的投机者进入市场，如此往复循环，房地产的价格会在短期内被急速推高，由此房地产泡沫产生。

(2) 银行的过度放贷

银行的过度放贷是房地产泡沫产生的重要原因。众所周知，房地产业是个资金密集型行业，在开发过程中所需的资金量巨大。而在我国开发商的融资渠道相对比较单一，无论是开发贷款还是预售商品房的抵押贷款大多从商业银行获得，自有资金所占比例较低。根据2010年《

成都市产业分析报告》的数据，2009年成都市房地产开发投资资金为1566.5亿元，其中自有资金为446.6亿元，仅占28.5%。 银行之所以愿意放贷给开发商和购房者，主要是因为房地产的高回报率，而且房地产作为不动产具有容易查封、保管和变卖的特性，使得银行认为这种贷款的风险不大，所以许多银行在贷款的实际操作中，降低贷款门槛、违反规定向开发商大量放贷，为开发商的过度开发提供了条件，同时也为房地产泡沫的产生提供了巨大的资金支持。

(3) 住房供应结构不合理，住宅租赁市场发育迟缓

我国住房供应结构的不合理和租赁市场的不发达分别从供给和需求两个层面成为了房地产泡沫产生的重要“推手”。我国目前的住房供应结构不合理，房地产开发商更愿意开发高档公寓、别墅、商业地产等获利较多的项目，而对于中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房等众多普通家庭真正需要的项目不愿开发，这一方面造成了高档住宅空置率不断提高，另一方面造成了中低价位、中小套型普通商品住房的供给严重不足。 另外，我国目前的住宅租赁市场不发达，住房的需求者在应当租房的阶段也不得不提早进入消费市场，给商品房市场带来过多的需求。在这种情况下，市场出现极大的供需不平衡，促使了房地产价格上涨，也增加了市场上出现泡沫的可能性。

3. 成都市房地产市场泡沫度分析

对于房地产泡沫的检验，我国的研究者多采用指标法来进行，即通过指标值与其临界值的比较，来判断房地产市场是否存在泡沫。由于某些数据的获得较困难，所以本文主要选取房价增长率与GDP增长率的比值，房价收入比，房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值这3个指标来检验成都市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。

3.1 房价增长率与GDP增长率的比值（R1）

房价增长率与GDP增长率的比值的计算公式：

该指标能够反映房地产泡沫的扩张程度，指标值越大，泡沫的程度就越高。关于该指标的临界值，国际上并无严格标准，一般认为，当房价的上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，认为房价有较大的泡沫。1987―1990年，日本发生严重房地产泡沫时，该指标值为3.3；1986―1996年，香港房地产泡沫膨胀期，该指标为2.4；而中国在1992―1993年间产生房地产泡沫时，该指标值为2左右。参考国内外房地产泡沫产生时的指标值，该指标的临界值定为2比较合适。 根据该公式计算出2000-2010年成都市房价增长率与GDP增长率的比值。

从表1的数据来看，2000－2003年成都市商品房价格的增长率远低于地区生产总值的增长率，说明房地产市场运行平稳正常，没有泡沫。2004年的指标值出现大幅度的攀升，虽没有超过房地产泡沫发生的临界值2，但已显示出泡沫的指征。2005年的指标值超过了临界值，达到了2.36，意味着成都市房地产市场出现了明显的泡沫。但是在国家宏观调控下，从2006年开始，房价的增长得到抑制，2006－2010年期间的指标值一直处于1以下。所以从该指标值来看成都市目前的房地产市场没有泡沫。

3.2 房价收入比（R2）

房价收入比，顾名思义就是“房价”与“收入”的比值，这里的“房价“指的是单套商品房的平均售价，而”收入“是指居民平均家庭年收入，反映了居民家庭对住房的支付能力。这一比值越高，说明以家庭为单位的居民的购房能力越弱，那么也意味着房地产市场上存在泡沫的可能性会越大，因为房价最终需要靠居民的支付能力来支撑。关于房价收入比的临界值，国际上并没有一个统一的标准。Bertnand Renaud(1989)指出，发达国家的房价收入比在1.8―5.5之间，发展中国家的这一比值在4―6之间，一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比远高于6倍。按照我国的统计数据，在1992―1993年间我国产生房地产泡沫时的房价收入比在7.0以上。根据国际上的研究结果并结合我国发生房地产泡沫时的房价收入比，所以我国的房价收入比的临界值定为7.0左右比较合适。房价收入比的具体计算公式如下：

根据这一公式我们可以计算出2000-2010年的成都市房地产市场的房价收入比。

从表2可以看出，2000－2004的房价收入比呈前期下降后期上升的走势，但都没有超过临界值，说明房地产市场没有出现明显的泡沫。从2005年开始房价收入比超过了7.0的临界值，且呈逐年上升的趋势，在2008年时达到了最高值8.62，说明成都的房地产市场开始出现了泡沫且逐年增加。2009－2010年的房价收入比又有所下降，但都还在临界值之上。说明目前的成都市房地产市场可能存在微量的泡沫。

3.3 房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值（R3）

房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值反映出房地产业的投资占全社会固定资产投资的比重，可以看出有多少资金聚集到房地产业中来。通常在房地产泡沫高涨时，房地产投资占固定资产投资的比重也会持续增加。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一般是在10%以下，在发达国家，房地产开发投资一般占20%--25%左右,我国的房地产业作为国民经济的支柱产业，该指标在30%以上视为有泡沫。

从表3中的数据可以看出，2000－2004年成都市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比值处于小幅度波动状态，但没有超过30%的临界值，房地产市场上没有出现泡沫。从2005年开始，成都市的房地产开发投资的比重明显增加，房地产市场开始出现泡沫指征，且呈逐年攀升的态势，到2007年比值一度达到38%，说明房地产市场出现了泡沫。2008－2010年比值又下降到30%的临界值附近，说明目前成都市的房地产市场有存在泡沫的可能性。

需要说明的是：我国对房地产业数据统计的历史不长，统计数据的精度和透明度不高，再加上这些指标临界值的选取多取自国际经验，所以直接根据这些指标值来判断房地产市场是否存在泡沫有一定的难度。但是通过对以上指标值横向和纵向的比较还是可以看出一个大致的趋势：成都市的房地产业在2000－2004年期间，没有显示出房地产泡沫的特征。从2005年开始，成都市的房地产市场投资热度不断升温，泡沫现象已经出现，特别在2007年和2008年出现了峰值，虽然通过国家的宏观调控，泡沫度在近两年有所下降，但仍然要警惕泡沫的再度膨胀。

4. 防范房地产泡沫的对策建议

(1) 加大房地产市场的透明度，遏制投机需求

要想有效遏制投机需求，就要加大房地产市场的透明度，尽快建立起一个覆盖各城市、各部门的房地产信息登记系统，并确保与银行的房贷登记系统和民政信息登记系统联网。这样需求者在购买房产时，无论是在本地或外地购房，其个人以往的购房的信息和贷款信息可以被房产登记部门和银行查询到，投机需求者可以及时的被排除在市场之外。

(2) 调整住房供应结构，建立覆盖全面的住房供应体系

在住房供应结构方面，国家要考虑建立起能够满足不同收入群体的住房保障体系，不断健全和完善房地产租赁市场，实现租售并举的住房模式。目前众多的中等收入家庭构成了市场上住房需求的主体，所以国家要着力增加市场上中低价位、中小户型的普通商品房的供应。对于低收入家庭，可以提供经济适用房和廉租房来满足他们的住房需求。对于夹心层和有过渡期住房需求的人群可以提供公租房来解决他们的住房问题。同时在政策层面应给予一定的支持，比如在公积金贷款和售价方面给予一定的优惠，使房价不至于超过这些群体的承受能力。而对于高收入家庭的高级住宅需求则可以通过市场上开发商开发高档商品房来解决，其售价则应完全由市场自动调节。

(3) 调整房地产税收制度

我国目前的房地产税收体系中共有土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、契税、营业税、所得税、印花税和城市维护建设税等13个相关税种，分别设置在房地产取得、交易和保有三个环节上。其中在房地产取得和交易环节中所设置的税负最重，而在保有环节设计的税种少、税负低且免税范围极大。在取得和交易环节设置的税负很容易被房地产企业作为成本转嫁到购房者身上，导致房地产价格的居高不下。而今后的税制改革要逐步向保有环节征税，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。同时，开征物业税能够有效增加地方政府财政收入，提高了地方政府执行的积极性。

(4) 削弱地方政府和房地产市场的利益纽带

房地产业对于地方政府来说，是地方财政收入的主要来源。据中国社会科学院的2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》称，“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，这表明地方政府对土地收入的依赖程度越来越大。 另外，与房地产相关的营业税、契税、企业所得税、土地增值税等也构成了一笔可观的地方政府收入，这些收入从某种角度来说都取决于房价，所以地方政府有推高房价的冲动。因此，要想根本扭转房地产过热的现象，就要削弱地方政府和房地产业的利益纽带。比如调整土地出让金的分配制度，降低地方政府的分成比例，加强中央财政集中力度。同时上级政府对地方政府土地使用金的使用要加强监管。

(5) 建立房地产市场的预警预报体系

为了防止房地产泡沫的产生，国家应当加快建立起房地产市场的预警预报体系。具体而言，就是对房地产市场信息要及时收集、整理和分析，通过房地产泡沫预警指标的计算，对市场运行的情况作出评价和预测，并定期房地产市场分析报告，为国家制定相关的宏观调控政策做好参谋。