物业税能否抑制房价:调节供需是关键

物业税本质是对不动产占有课征的财产税。近年房价空前的居高不下引起了社会各界的高度关注，从2006年4月至今，中央各有关部委和各省市国土局、建委出台了若干项调控政策，目标直指飞涨的房价。“物业税”作为调节房价的一个政策手段，更被赋予了很大期望，其能否起到抑制房价的作用，成为专家学者们和业内人士广泛讨论的焦点。

物业税能否抑制房价：调节供需是关键

有业内人士认为，物业税的开征实际上是把现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产持有阶段陆续收取；而目前的房价构成中，税费和开发商的利润占60%，建筑成本只有40%，开征物业税最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。据专家估算，在购买新房这一环节，消费者至少可节省10%-20%的购房成本。

然而问题并非理论上的计算那么简单，正常市场经济中，产品价格是市场供需的结果，我们需要深入分析目前房价居高不下的原因，再来判断征收物业税能否有效抑制房价。我们不妨以近年全国房价涨幅最高的城市――北京房地产为例。

根据人民银行营业管理部日常监测数据，2006年第一季度，北京市住宅期房均价同比上涨14.8%，住宅销售价格指数（同质可比楼盘）为107.6。据初步统计，2006年1-4月北京住宅期房均价比年初上涨334元/平方米，达到7,059元/平方米，同比上涨11.7%。我们认为，房产价格上涨的主要原因为：

第一，住房供求存在结构性矛盾。据人行营业管理部对2005年购房人调查显示，北京市居民意愿购买5,000元/平方米、5,000-8,000元/平方米和8,000元/平方米以上住房的比率分别为36.8%、45.7%和17.5%。而今年1季度，批准预售商品住房的相应价格分布为29.9%、38.2%和31.9%，中低档住房供给相对偏少，供求结构性矛盾推动了房价的上涨。

第二，土地价格推动房价上涨。在经济发展过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素，其价格增长得越快，在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，因此，价格的上涨空间也越大。而房地场市场中，土地是根本，它的位置和稀缺性直接决定了房价。

2004年、2005年北京商品房销售面积为2,400多万平方米和3,300万平方米，销售面积年年增加，销售价格在不断上升；而住宅土地供给持续减少，2005年住宅土地供给仅为880公顷，建筑面积1,196万平方米，2006年住宅土地供给计划为1,900公顷；由于住宅产品的生产需要1-2年的周期才能形成有效供给，造成市场上短期内供给不足，价格上扬。同时，自2004年8月31日后，所有土地必须通过向政府招标获取，而拍卖没有最高限价，很容易哄抬出高价；某块地价大幅度提高使得其周围楼盘纷纷涨价，并逐步向四周辐射，进而带动整个市场的价格上涨，北京房地产市场正好体现了这一特征。

第三，部分开发商和“炒房团”的恶性投机行为。部分开发商可能存在囤积哄抬行为或采取价格联盟策略，造成房地产价格相互攀比上涨。调查发现，不少楼盘每隔4、5个月就上调一次房价，上调幅度一般在10%左右。由于预期土地价格会快速上涨，为赚取土地价格上涨的资本利得，许多人将大量资金投入到房地产业，利用银行信贷，进行“炒房”行为，加速了房地产价格的飙升。

通过上述分析，我们不难发现，不论是供求结构失衡、地价上涨还是囤积房源、哄抬物价行为，其归根结底都是供给不足造成的。只要增加供给、调节供给结构、压缩过剩的需求，问题就会迎刃而解。因此，物业税能否抑制房价，关键取决于其能否调节房产供需，这对如何征收物业税提出了新的课题。

物业税如何有效调节房地产价格

首先我们需要正确理解征收物业税的含义。据了解，当前物业税的征收大致分为七个环节：涉及土地使用的税收，包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；涉及建设中的税收，包括施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；涉及开发商所得的税收和预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税；涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；其他产生合约的印花税等税收。我国现行税制对房地产征收的税收存在如下突出问题：

第一，开发环节税种较多，税负较重，导致房地产开发税收负担占开发成本过高，而当前我国房地产是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易把增加的税款转嫁给消费者，从而造成房价上涨。

第二，持有环节和转让环节税种较少，税负较轻，从而降低了房产持有者的经济风险，导致土地利用的低效率，同时国家也无法对房地产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失，客观上增加了房地产投资者的效益，房地产投机行为的成本过低。

第三，我国现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税不能准确反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值，也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节经济的作用。

因此，征收统一规范的物业税，并不意味着从前的所有房地产税种取消，而是“物业税”作为房地产“开发、出售、持有、转让”等环节的总称，减少开发环节的税负，增加持有环节和转让环节的税负，从而通过税收手段调节，一方面保护房地产业的健康发展，另一方面有针对性地抑制投机性购房行为，对稳定房价起到重要作用。

从技术层面上看，我国物业税的设计应注意：

第一，税基的设定。从其他国家经验来看，目前大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据，如美国、丹麦等；也有国家对建筑物开征的财产税以重置费用为依据，如韩国；还有国家以房地产面积为计税依据，如波兰、捷克等。我国比较适合采取大多数国家的经验，建立严密的评估制度，以占有的房产评估价值为计税依据。

第二，起征条件的设定。物业税的收取是为了保护房地产业的健康发展，其首先要解决的是居民有房住的问题。因此，物业税的起征点应规定人均住房占有率，比如40m2/人，这样一个三口之家可免税占有120 m2，若居住面积大于规定人均占有率，则对其超额部分的持有阶段进行征税。

第三，税率的设定。从各国经验来看，税率的设定以比例税率为主，也有采纳定额税率和累进税率的。如捷克的不动产税按面积每年计征0.1-1克郎/ m2；韩国对土地和建筑物以财产价值为基础按累进税率0.3-10%征收，另附加20%的国防附加税。建议我们也可以按累进税率对超出人均居住面积的持有房产部分征收，比如0.5-1.5%。

通过有效的设计，征收物业税将调节土地、房产的供给，起到稳定物价的作用：

第一，不论业主购买多少套房子，累计计算其居住面积，超过人均住房占有率的部分按一定比率起征物业税，同时每年按照土地增值后的评估值计税。由于持有房产的成本增高，可以有效遏止恶意炒房的现象，同时增强房产流通性，盘活二级市场，稳定房价；改善目前一方面房产空置率高，另一方面老百姓又感到买不起房的现象。

第二，物业税的开征，以往在房价当中一次纳的税费将按年收取，这样，政府的短期卖地行为将受到抑制，在土地供应方面将越来越趋向于理性。同时，原来只需要缴纳土地使用费，现在还需要逐年交纳出让金和增值税，土地囤积的成本必然大幅上升；因此物业税的改革使得土地转让加速，土地囤积困难，抑制了企业大面积的“圈地”，土地需求下降，供需矛盾得到调和，房价趋向稳定。

尚需解决的问题

征收物业税并非一蹴而就的事情，还需要解决以下若干问题：

第一，如何“新老划断”？物业税开征后，相关规定出台之前已购买的房子将执行什么样的政策？我国的房地产会不会出现二元价格体系？

第二，如何采集个人购房信息？比如某人在北京买房一套，在其他省市又买房一套，那么房产信息是否能全国联网，如何对跨省市超出人均占有居住面积部分房产征税？

第三，如何指定物业评估部门？比如是由税务部门还是由土地部门来评估房产是否增值？抑或挑选独立第三方专业评估机构？我国目前的评估机构的素质如何？是否会存在另一种因土地评估而起的设租腐败现象？

摘自《现代商业银行》2006.8