开征物业税对房地产市场的影响探析

摘要：物业税的开征对房地产市场的影响非常深远，其引发的市场变化将非常复杂。本文主要分析开征物业税对于房地产市场供需的影响、房价可能的走势等问题，认为物业税的开征势在必行，虽然对于房价走势影响不够明朗，但对于我国房地产市场长期健康发展起着积极作用。

关键字：物业税 房价房地产市场积极影响

引言

国务院日前批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》。《意见》将“深化房地产税制改革，研究开征物业税”作为加快推进财税体制改革的内容之一，引起各方关注。进入21世纪以来，我国的房地产业飞速发展，房地产投资总体规模不断扩大，房地产行业也已经成为我国国民经济支柱产业。但与此对应的房地产行业税制仍然沿用是七八十年代的税收体系。现行房地产行业的税收体系不适应经济发展的一面已经突显出来，特别是房地产保有阶段的税收体系，因此，改革目前房地产保有阶段税制体系，适时开征物业税被提到日程上来。与之相联系的是，在经历了2009年全国房价的大幅度上涨以后，国务院及相关部门在2009年底和2010年初相继释放出一系列房地产紧缩信号，这使人们自然会联想

到此时重新强调物业税是否与房地产宏观调控有关。

一、物业税的概念

物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。新加坡物业税是对所有房产征收的税种，包括针对中低收入者的政府福利房屋。具体来说，自住房产的物业税率是4%，其他类型房产的物业税率是10%。韩国房地产经济从2000年初开始过热，到2003年末，韩国政府采取了房地产遏制政策。2007年韩国的财产税和综合土地税达到房产总值的30%，而且，税率还随拥有房产数的增高而提高。 美国对房产的收税主要是交易税和物业税。交易税一次性过户时交齐，约为房价的2％一4％，一般由买卖双方平分。而物业税则属于财产税，每年都要交，税额是房产估价乘以税率(大约是0．8％一3％)。

开征物业税对房地产市场价格的影响

根据经济学基本原理，在市场经济条件下，商品的市场价格主要是由其供求关系决定的。就市场化程度日益提高的我国房产市场而言，也是如此。物业税之所以能对房产市场产生影响，其根本原因在于开征物业税可以影响房产市场的供求变化，从而影响到房产的市场价格与交易量。

1.物业税开征对供给的影响。

从政府角度看，征收物业税有利于地方财政收入的稳步增加，解决中央政府和地方政府财产分配不公的问题。实行物业税改革，将原来一次性收取的土地出让金分期收取，会在一定程度上减少地方政府的扩张冲动，因为大规模的批地不再会一次性地带来很大的收益，而且政府还要为短期行为带来的负面影响买单，因此很不划算。从长期来看，物业税成为地方政府的主要财源，政府会将重心放在物业税税源的扩大和增加增值收益上。征收物业税，地方政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入的稳步增加，保证地方政府运行所必需的财政资金，也可以限制地方政府过度开发土地的短期行为。无形中就减少了当前的土地供应，是过热地土地出让趋于更加合理。

从开发商角度看，其保有新开发住宅的成本将大大提高，势必影响其开发住宅的数量。对商品供给方征税将导致其供给成本的增加，出于转嫁税负以维持自身利益最大化的理性选择，供给方的供给会因此发生变化。这意味着在开征物业税以后，受房产供给方税负增加产生的一系列效应的影响，在其他条件均不变的前提下。与未开征物业税相比任何一个价格水平上市场房产的有效供给量都减少了，或者说必须在更高的价格前提下，供给方才愿意提供与物业税征收以前同样的市场供给量。。

2.物业税开征对需求的影响。

物业税对自用性住房需求的影响。自用性住房需求是人们对居住的必要需求，是人们基本居住权利的载体。这种需求是人们自发性消费需求，是一种刚性需求，其需求弹性很低甚至为0。所以如果对自用性住房征收物业税，自然会减少居民的财富，从而引起消费者的产品消费结构发生变化。但是对于不是此类住房的需求则不会有明显影响。

物业税的开征，将提高持有房屋的成本，对投资和投机需求产生较强的抑制作用，对于贪大求阔追求大户型的消费者也会产生一定的抑制作用。物业税降低了房地产投资的预期利润率，在银行利率不断提高时，当房地产预期收益低于资本和货币市场时。房地产业的投机资金会流向资本和货币市场。另外，物业税本身就是政府宏观调控的一个信号。会降低人们对房地产价格预期。使投资者感到政府会有更严厉的政策出台。提高了投资风险。那么投资者最优选择便是撤出房地产市场。但这种政策的“告示效应”有待探讨。

3.物业税开征对房价的影响

开征物业税以后，房产市场供给减少，而需求也减少，尤其是刚性以外的需求会大量下降，供需平衡点也在下降。则无论是交易价格还是交易数量均会发生相应变化，其中交易数量的变动趋势相对筒单，即呈现出或多或少的单边下降趋势。然而，要准确地判断供给和需求都萎缩以后对房产价格的最终影响就十分困难了。征收物业税以后房产市场总供给的减少对房价的上升起着助推作用，但同时导致的房产总需求萎缩刚对房价的上升起着抑制作用。而房价最终的市场表现则是两种力量共同作用的结果，那么开征物业税以后，房产的市场价格既可能下跌、可能持平、也可能上涨。这要看供应和需求平衡点对价格的影响作用如何。

从国际实践看，物业税大多作为地方政府的主体税种，其主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。在当前房价居高不下的情况，物业税的提出让一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任，有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度。然而，房地产作为一种商品。其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。因此，可以说物业税开征对于房价的影响还是个未知数。

三、开征物业税对于房地产市场的积极影响

1.完善我国现行的房地产税收制度。

我国现在的税收制度对于房产的交易环节赋税过重，严重阻碍了房地产的正常交易。征收物业税，将现行的房地产各项税费合并，并统一内外税制，取消房地产流转环节的各种税费，转化为在房地产的保有环节统一收取。这样一来。征收物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复征税的现状，建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局，解决房地产税制混乱的问题。

2.优化房地产资源的集约利用，促进社会公平。

开征物业税后，即对拥有房地产价值大的富裕阶层按一定税率征收多的税；对低收人阶层价值低的自有房地产征收较少的税。一方面能通过抑制富裕阶层过度占有资源，防止财产过度集中；另一方面也弥补了商品税和所得税在调节社会收入分配方面的不足，完善并发挥税制整体调节社会收入的功能。

增加地方政府长期财源，控制土地出让。

对地方政府来说，从短期看，可能会使当期财政收入减少；但从长远来讲，将会为其带来稳定的财政收入。这样就会抑制地方政府过度依赖任期内“集中卖地、花光家底”的短期行为，有利于城市土地资源的可持续利用。另外， 物业税征收以后，按年征收的物业税收入能保证地方政府为本地区提供公共服务，形成“多征税――多提供公共服务――财产增值――税源增加”的良性循环机制，政府从而能够参与房产增值价值的再分配。

四、总结

物业税的开征对房地产市场的影响非常深远，其引发的市场变化将非常复杂，绝不能简单地以房价的涨或跌来下结论。就世界上发达国家的物业税征收状况分析，开征物业税更重要的目的是为了完善税制和缓解地方政府财政压力,而主要不是对房地产市场进行调控,更不是单纯为了干预市场运行与房地产价格。我国征收物业税的主要目的也应是如此。规范实施物业税税收制度，稳步推进、发挥物业税应有的功能，是全面推进新一轮税制改革应坚持的原则和方向。物业税征收取得成功，将促进中国房地产市场长期稳定健康发展。

参考文献：

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【4】任卉，中国是否应开征物业税，金融经济，2011（4）；

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