物业管理企业资金池模式管理探析

物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，它具有管理范围广、管理类型多样、管理层次多的特性。以陆家嘴物业管理有限公司为例，公司按照管理项目的类型设立了住宅、办公楼及会展等多个分公司，各分公司有自己的财务部门，分公司下属的各管理项目有独立的账号，可以进行独立核算，在授权范围内拥有合理的资金使用权。随着分公司数量的逐渐增多，各分公司由于盈利水平的差异造成的资金水平差异问题就凸现出来，由于各分公司的资金存在于各自的账户中，企业内部资金调剂手续比较繁琐，造成公司总体拥有大量闲置资金，而内部现金流的分布却极不均衡，大量资金掌握在部分盈利能力强的分公司，其他分公司却要为日常资金的周转大伤脑筋。其次由于每月资金存量较大，又缺乏合适的投资渠道，造成总体资金使用效率很低。因此，为了更好地解决各分公司之间现金流不均衡的问题，提高企业资金的整体使用效率，使企业资金得到最大限度的有效利用，这就迫切要求企业实施资金的集中管理。资金池模式正是适用于国有大型物业公司这种管控力强、信息化水平高、人力成本低的企业发展要求的一种现金管理模式。

一、实时归集多级联动资金池的特点及业务流程

（一）实时归集多级联动资金池的特点 实时归集多级联动资金池是一种能够实现收款实时归集、付款多级联动并实时更新各级资金池账户可用额度的资金池种类。“实时归集”是指资金池内下级账户发生资金收入时，账户资金逐级向上实时归集直到顶点账户（除顶点账户外，正常情况下其他账户余额应为零）。“多级联动”是指资金池内下级账户发生资金支付时，需要逐级联动上级账户的额度或余额，直到顶点账户（一级账户）。实时归集多级联动资金池的另一特点是资金的逐级使用。资金池内部各级账户实际资金实时归集在资金池主账户中，通常情况下，除资金池主账户外，资金池下级账户实时归集后的余额为零（对于发生保留和冻结的账户，余额可能不为零）。各级账户的可用额度＝该账户的收入－该账户的支出＝（账户对外收入资金+下级账户实时归入资金）－（账户对外支出资金+下级账户联动支付资金）。主账户的额度与其实际账户余额相等。资金池账户的实际可支付额度受自身额度和其上级账户、主账户额度的多重控制，并取其最小者。

（二）实时归集多级联动资金池的业务流程 主要包括：

（1）收款实时归集流程。当账户收到资金时，系统判断该账户是否签订此类资金池协议，如签订协议则判断当前账户是否存在上级账户，如存在则增加一条向上级账户转账的记录，同时将当前账户置为上级账户，再次判断当前账户是否存在上级账户，如有则按之前流程继续进行，直至当前账户为顶点账户后按转账登记薄的转账顺序进行账务处理，实时归集至顶点账户。实时归集后，除一级账户外，各下级账户的账户余额为零，一级账户余额包含原有余额和实时归集收入金额。完成实时归集后，各级账户可用额度即等于原账户可用额度和实时归集收入金额；而一级账户的实际余额即为其可用额度。

（2）付款的联动支付流程。当任一账户对外支付资金时，系统应首先判断该账户是否签订此类资金池协议，如果无签订协议，则按照一般的业务进行正常处理；若该账户签订了此类资金池协议，则系统应判断其自身可用额度是否充足，若额度不足，则直接判定付款失败；在各级账户可用额度均充足的情况下，系统按照临时转账登记薄的顺序从一级账户中逐级下拨实有资金至实际需要支付的账户，同时分别更新至支付账户前的各级账户的可用额度；收到实际资金拨付的账户将资金进行对外支付，并同时更新其账户自身可用额度；支付成功后，除一级账户外，各下级账户余额为零，一级账户余额＝一级账户原有余额－支付金额。特别要说明的是，若上级账户发生内部资金下拨，则系统先判断其一级账户余额是否充足，若账户余额不足则拒绝该调拨申请；若账户余额充足，则相应的先后进行联动上级支付以及下级账户收款实时归集两个操作，该操作并不发生实际账户余额的变化，并且仅调增收款单位的可用额度，对于其他账户的可用额度没有影响。当完成资金支付后：支付账户及其所有上级账户（含一级账户）可用额度＝各账户原可用额度－支付金额；

二、物业管理企业采用实时归集多级联动资金池的好处及注意事项

（一）采用实时归集多级联动资金池管理的好处 具体表现在：

（1）利用网上银行业务加速资金集中与加强资金控制。由于陆家嘴物业管理有限公司是以提供物业服务为主的单一性经营的企业，资金流相对比较稳定，公司内部有较为先进的计算机信息管理控制系统，“资金池”管理这种侧重于集权的管理方式，能够更加充分地享受银行提供的账户结算，账户报告及网上银行等专业化服务。由于公司本部和各分公司的资金账户设在同一银行，每天均有金额较小但数量较多的物业管理费存入各个账户，公司本部获取资金信息具有一定的滞后性，不利于资金控制和现金预算，通过和银行签署协议，每日业务结束后能够将各所属分公司的账户余额全部自动“清零”并将该账户余额集中划转到公司本部的主账户，大大加速了所属分公司资金汇集的速度。通过对所属分公司账户支付业务实行限额管理，以各账户每日余额为限进行支付，当下属分公司的账户余额少于其支付金额时，不足部分由本部的主账户自动划转予以补足，避免发生账户透支，并同时更新账户自身的可用额度。从而实现了通过网上银行服务对分公司账户进行实时监控，统一调度。

（2）有效地进行内部融资，减少融资费用。物业企业由于资本金较少，也没有价值较高的固定资产，一旦发生资金紧张，通过外部融资的难度很大，并且融资费用较高。在现金池中，由于各个分公司的资金均汇集到公司本部的主账户，并通过资金的联动支付，使资金充盈的子账户的资金自动转移到资金不足的子账户，这样一来，通过对企业内部各分公司间资金进行及时调节，在企业内部就能够满足融资需求，而无需外部融资，省时省力，也大大降低了融资费用。而且，过剩的流动资金可以得到更好的管理和控制。通过将公司的多余的资金集中起来，充分提高资金的利用率，用以进行更有效的投资活动，或者稳健的协定存款方式获得较高的存款利率，用以抵销由于网上银行和银行POS机收费造成的财务费用的增加。