专业市场十大运作环节

专业市场，是对某类产品的极大化，它应该是一个平台，既可以做大宗交易，也可以面对零售市场，所以无论对硬件还是软件都有特殊的要求。专业市场要求开发商对某类专业产品的特性非常了解，包括产地、各地厂商的分布状况以及生产厂商在开拓市场时所面临的问题、各级情况、物流状况、零售市场需求，同时开发商也更要预测未来10-20年内该专业产品的发展趋势，其经济增长点在哪里，对于在此经营的商家（无论是企业还是个人）如何可以赚到钱，品牌形象是否可以得到提升，等等。

基于这些特质，开发商在运作专业市场时必须关注十大环节：

1．地段

开发商应该对自己的物业位置有客观的认识，因为专业市场通常面对的不单是本地市场，还包括全中国乃至全世界。无论何种商业的投资都离不开交通。一个繁华的地段，一个成熟的商业圈，永远都是吸引开发商的最主要因素。对于商业开发商来说，拥有了黄金地段就拥有了客流，客流意味着现金流，有了现金流就有了回报率，也就增强了商户的信心，商业地产项目就成功了一半。所以选择好地段是商业项目成功的开始。

2．资金的筹措与准备

专业商铺与普通地产的获利方式不同，长线和拉锯的投资占据着主导地位，即使采取分割商铺出售的方式，理性的商家及投资者也要“眼见为实”，这就要求开发商资金准备充足，不然出现后续资金断流、项目难以继续、工

程不能正常进行等情况，招商就会更加困难，项目也难以如期开业。

3．市场调研

在项目开发前期开发商就要注意分析市场数据，了解商圈内最为需要的商业和服务是什么？评估消费力、消费习惯及其趋向。市场调查的内容因项目的具体情况不同而有所区别，但有些基础的市场调查是相通的，包括：一、市场环境调查，如：税收政策、金融政策、招商引资政策、产业发展、城市建设规划和区域规划等。二、经济状况调查，如：项目所在城市的经济结构、区域居民收入、消费水平和结构、理财观念、以及外商投资和对外贸易的发展情况。三、市场现状调查，如：硬件设施、周边高消费人口的密集程度等。

4．效益分析

效益分析不可忽视的一点是对将来出现的竞争对手要有充分考虑，现今商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。投资的商业地产项目已经进入或还没有进入稳定的收益时期，周边会不会有新的类似的

商业项目冒出来，应当予以考虑。

5．商业策划

开发商与专业顾问应当以市场调研及效益分析为基础，对其所开发的专业市场作出商业策划。专业市场前期规划正确与否，是该商业地块开发成功的关键一环，只有做好前期商业规划工作，才能做到事前规避风险、减少失误，否则将增大项目失败的可能性。

6．前瞻性及对变化的快速反应

房地产开发尤其是商业地产项目的开发周期长，从项目规划到项目落成、招商、开业往往需三年的时间，在这段时间里市场处在不断变化的状态，行业的走向也可能发生转变，大众消费者的喜好也在不断调整，甚至政府的宏观调控政策法规都有可能变化并影响项目在市场中的地位。开发商在初期进行项目设计规划的时候，应扎实地做好市场调研并对相关市场、行业、金融、政策法规等作出具前瞻性的判断，并对可能的变化准备快速应变方案。也就是说：项目蓝图永远超前于当时当地的市场状况，并具备专业能力对重要条件的变化作出快速及准确的反应。

7．打造开发商知名度

房地产开发企业打造品牌的工作是繁琐的，树立品牌的过程也绝非短期行为，正所谓“冰冻三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生产力，那么打造企业的品牌形象是开发企业着眼于未来长远战略计划的必修课。

8．团队、专业人才

专业市场核心竞争力的第一要素是团队优势，其中具有长期经营管理经验的团队，在市场开发和经营全程中应当成为主导。人才指的不是单一的个人才干，而是一个专业团队。专业市场成功的基础在于优势团队在资源整合下形成良好而合理的商业规划、招商、推广及管理。对于开发商来讲，培养一支全才的商业管理团队，需要花费庞大的资金。通常开发商为了减少开销，常以外包的方式请专业公司来做，这样既可以节约，又可以借助各专业公司的优势来进行最佳管理组合。

9．商铺“有效率”

如何评价一个商铺的“有效率”，就是用零售商的月销售额或毛利额与月租金和管理费相比， 所得出的数据与行业标准进行比较， 一目了然地知道租金的合理性、租户的承租能力等信息。

10．经营性

商铺切割销售的方式在前几年非常盛行，商业地产盲目求大的现象非常突出，这些项目的开发商的回报方式基本上是大量的销售套现。究其原因，是由于开发商更多地看重商业地产本身的价格比普通住宅和写字楼要高很多，有超额的利润空间，但是他们忽视了商业地产与住宅地产一个本质的差别，就是商业地产应该是经营性地产，不能简单地按开发销售实现回报的这种模式操作。

专业市场可以通过它的经营来增值，所以首先要考虑它的经营价值，就是在这个地方适不适合商业进行有效经营，然后是适度的经营规模，多大的专业市场是市场能支撑、能保持其健康成长，这个问题必须考察清楚。（摘自2007年4月号《安家》杂志）