“楼品”与“人品”

节能低碳、绿色建筑、养生设计、恒温恒湿、上风上水……各种名号冠在建筑之上，使人看不到其真相，而当我们走进建筑，用眼睛看，用耳朵听，用手去触摸，我们会发现揭开面纱的建筑与我们想象的差距竟然如此之大。洞悉“楼品”正如与人交往要洞悉人品。“楼品”之于建筑，正如人品之于人。人品造就楼品，楼品述说人品。7月6日全经联观点第十三期在新浪乐居举办，邀请业内人士共议“楼品”。

圆桌观点

应像生产汽车一样生产住宅

开彦　全经联可续建筑委员会主任、中国房地产及住宅研究会人屠环境委员会副主任

房地产目前还是处在一个表象和形式化的层面，从行业发展角度、楼市本质以及产业发展规律看，我持批评态度。

目前楼市虽然发展很快，但总的来讲，仍然摆脱不了粗放式的开发模式，这一非理性发展的阶段应该引起我们反思：“楼品”究竟是什么?

造楼的一切都是为了人，是考虑人的居住舒适性，一切都是应以影响生活行为的环境来塑造的。但是我们看到的现状是追求表面豪华，忽视内在品质的浮夸现象，这种做法违背了绿色建筑、低碳建筑、节能建筑的追求。尽管目前这方面的称谓很多，但真正理性按照这个规律去发展的开发商是少之又少。

打造好“楼品”的因素较多，撇开了楼价、政策、经济适用房、商品住房的差别，单从楼应该怎么建这个问题来说，我认为当务之急要建立一种良性的开发建设模式，这是非常关键的。目前，标准化住宅、节能住宅工作是被忽略的，这是不应该的，它不以人的意志为转移，是大势所趋。所谓标准化，实际上是利用各种各样复杂技术，把不能统一的东西通过标准化统一起来，从而规律化、有序化。但是现在中国的楼房始终停留在初装修阶段，这种传统生产方式所导致的跑、冒、滴、漏低级现象屡见不鲜。建设部喊了几十年，始终没消除。

房地产业应该像生产汽车一样生产住宅，这样的“楼品”是一个标准化、集成化的，是精品。通过把各种繁杂产品、设备、技术整合，形成清晰的生产链，这样对提高效率、缩短工期、降低成本都会带来很多好处。

房地产是一件很严肃的事

蔡照明

作为地产媒体人，我们每天也很煎熬，站在什么样的立场上说话，卖房者现在也是支柱产业的建设者，时代把我们推到了这个点上。我每天也会接到很多投诉电话，现在很多情绪可能不是来自高房价。

比如有一个南方企业跑到北方去，周边当时地不太多，他们建了一个罗马黑城堡项目，对周边城市环境对这个城市的文脉根本不了解，这类问题都涉及到“楼品”问题。对此我们不能作为旁观者，而需要思考哪些是“楼品”的问题，哪些不是“楼品”的问题?哪些小区开发树立了“楼品”典范?“楼品”和人品有哪些关系，到底是管理问题还是模式问题?怎么样解决“楼品”问题等等，通过反思、参与、推动优秀“楼品”的建设。

房子是很重要的事情，要把它当成正经事来做。楼品有些层面可能不是技术问题，还有人品问题，要综合起来考虑。现在是世界上生产房子最多的时代，希望能出现一些真正代表目前时代水平的房子。

小孩子在三岁之前是最关键的，小区也是一样，物业公司怎么引进，和小区之间存在什么关系，都需要前期去搞定。但有些开发商不知道怎么做，对整个社区的规划没有考虑好。

“楼品”差是对人严重不尊重

杨乐渝　全经联秘书长

任何一个楼都不只是一个简单的建筑，建筑和环境加在一起才是一个大概念的楼。这个楼其实也是一个生命，因为楼本身是有语言、有表隋、有生命的。

举例来说霸王建筑，人走到那里就发晕，这样的“楼品”就是很恶劣的楼，是、反潮流、反城市的楼。现阶段房地产一直说转型，为什么产品品质不能成为开发商的一个关注点?这一点除了开发商检讨以外，还需要在舆论上给于强有力的监督和评判。

作为开发商，你们的基本伦理是什么?第一，要为社会纳税；第二，要为员工创造就业机会，为股东创造回报；第三，要做合格的产品或者优质产品。这些是开发商的基本伦理。

什么是“楼品”?它的标准是什么?这个东西要和土地价值相匹配，土地价值是9，产品是1，这叫“建筑垃圾”，属于道德败坏的“楼品”。如果一个楼一会儿失火，一会儿电梯故障，一会儿没暖气了，这种楼表达的就是开发商对人严重不尊重。

相对“楼品”比较好的开发商，基本上是做物业管理的。为什么我们会对他们有基本的尊重?因为他们对人有一定的了解和关注，他们在做产品的时候会考虑到人的生活方式，做出来的产品至少是符合人的基本需要的。而有些开发商，在这点上的差异就非常大。

开发商是分三六九等的，消费者买房子看看开发商建的这个楼，就知道他是一个合格的开发商还是一个没有道德底线的开发商。之所以有那么多老百姓对房地产业不满，不仅仅是对房价的不满，还有是对这种垃圾建筑的不满。像这种东西，我们一定要透过媒体给大家做基本普及。

楼品就是人品

蔡鸿岩　全经联副秘书长、楼市传媒董事长

买房前先翻翻开发商的旧账：看一个楼盘好坏，首先要看这个发展商，查查这个老板的为人嗜好，基本上就能锁定他要建的这个房子是什么样的“楼品”。

从2003年“八三一”到今年的“国十条”是中国商品住宅市场快速发展的一个时期。所谓快速，第一，市场总量、规模速度在增大。第二，产品更新非常快，甚至可以以天来计算产品的更新速度。房地产发展也是一个学习的过程，因为它没有太多的高科技，所以产品复制速度非常快。

我的观点：“楼品”就是人品，买一个楼盘最主要看两点：一看保安；二看车库。如果这个楼盘保安是很用心的，车库管理是有条不紊的，说明发展商做了很多投入。现在在东三环、东四环可以看到，所谓上市公司大品牌开发商开发的项目，一进车库会被吓到：缺乏基本的建筑经验，更不用说管理了。

北京有几个受尊崇的开发商，他们把项目当做作品来看，这样心态做出的东西是负责任的，是比较完美的。作为媒体，我们的职责是舆论监督，而不是一味的随声附和，我们曾经做过的报道很多到后来发展商传递信息表示感谢，这点我们引以自豪，因为《今日楼市》起到了媒体监督作用。

应该让业内、老百姓都要接触“楼品”这个概念。我们总说“楼品”就是产品，房地产也是产品。作为消费者、投资者一定要把它当做一个产品来看待，这个时候我们去投资这个产品，才是对得起你自己，对得起这个行业对它的关注。

楼品的终极目标是企业品牌

刘新虎　全经联土地投资专业委员会主任、北京顶秀置业有限公司董事长

说“楼品”首先是技术，功能是起码的需求。其次是物业管理。2003年我们做项目的时候，认为房地产最大的矛盾就是物业管理，那时候出现的物业纠纷非常多，经过分析发现，最主要的纠纷就是业主价值取向不一致，导致物业公司服务标准不一样。由此我们做了一种尝试，就是为同一户型、价值理念一致的人提供一类管理服务，随后发现后期组织社团活动也非常容易。因此“楼品”第一要达到一定的服务标准。另外，要能达到一种高质量的产品。从开发商角度看，需要更长远的考虑。从企业发展、团队建设到产品打造应更具有可持续性。我想“楼品”最终结果就是一个企业或者一个项目的品牌建设。

对“楼品”的评价应该引进第三方机构，不仅是从建筑本身，更多地需要从社会调查机构引进，包括人的舒适度、功能的完善、后期的文化和谐程度。另外，保证“楼品”，政府应该起到极大的推进、控制作用。作为开发商，我觉得政策引导可能比强制手段更加有效。如果通过政策引导、扶持，如果把开发商的主动性调动起来，我想发挥的作用会更大。

作为开发商，交出去的产品应该是一个综合体。开发商更大的任务不仅仅是提供一个建筑，更应该是对一个百年建筑的责任感，所以在此过程中不仅仅是一种商业行为，而是一种职责，这是对企业未来品牌建设不可或缺的。对于开发商来说，这是需要理性思考的。

房子质量下降都是资本惹的祸

王建文　著名律师

对于房地产业，我个人看法是政府的责任更多一些，应该更多开发资本市场投资领域。政府很重要的一点就是开放一个有效的资本投资市场。现在做得好的房企基本上都上市了，都是实现了资本化上市，没有一个企业实现了实业化上市。所以政府要给更多的资本投入，不要让所有的钱投入到这个领域里去。

房子质量下降不是某一家，而是资本闹的。资本大了，扩张快了，产品出问题了，倒霉的是老百姓，但最后倒霉的是企业本身。当一个企业年销售额达到500亿元的时候，可以想象一下，怎么可能像欧洲人那样精雕细琢地去抠一个建筑，不会!因为这是资本市场要求他的，是资本说了算，资本推进使得成本压缩，但总应该有一个合格的底线。