谈城市规划调控的理论分析

摘要：城市皆有个性个性即城市独有的风貌特色，整体城市的规划特色是整体城市规划的重要基点。没有固定的程序，但成功的整体城市规划，无一例外具有很强的针对性。如何正确发挥规划在城市综合调控中的作用。打造和谐有序的城市空间结构划分不同的中心。形成特色鲜明的城市形象。是一项艰巨的任务。

关键词：城市;规划;调控;理论分析

城市皆有个性个性即城市独有的风貌特色，整体城市的规划特色是整体城市规划的重要基点。没有固定的程序，但成功的整体城市规划，无一例外具有很强的针对性。如何正确发挥规划在城市综合调控中的作用。打造和谐有序的城市空间结构划分不同的中心。形成特色鲜明的城市形象。是一项艰巨的任务。这里简单介绍住房用地为例的土地利用规划和关于旧城土地利用的城市规划政策。

1.以住房用地为例的土地利用规划

1.1 理想市场模型：城市规划对土地市场的影响

城市规划对限制土地获得、促使提高土地与住房价格起着重要作用。因此，这里从分析规划对土地市场的作用，即考虑在土地交易中，尤其是从农业用地到居住用地开发过程中规划对市场所起的作用开始。

首先，城市规划通过控制土地供应可以促进房屋价格的提升，引起土地价格的升高；相反，增加土地的供应可以引起土地和房屋价格的下降。其次，如果土地的价格比居民收入、房屋的价格及其他商品的价格上升得快，我们就要对此表示关注了；最后，如果住房用地的价格远远高出农业用地的价格，我们仍继续增加被允许开发土地的供应量，那么随着农业用地被开发，开发土地的价格就会下降。

以上城市规划控制对土地市场的影响模型，就城市规划对住房和土地价格的影响趋势作出了分析，可以为规划干预政策的制定提供参考。例如，放松城市郊区的土地供应，可以促进私人房地产开发的规模，以满足市场需求、促使住房价格下降到可购买的水平；并且，限制城市中心区的土地供应、放松郊区土地的限制，会促进房地产开发的郊区化发展趋势等。

1.2 规划对住房开发市场失灵的纠正

Harrison，A(1977)认为有大量的方法可以把市场失灵的概念运用于住房土地市场的分析，并提出了土地利用规划对市场失灵进行修正的理论，并举例说明了外部性概念的具体运用方式。

首先，在土地用途向住房使用的转化过程中，共同存在着社会成本和收益，但是在进行住房用地竞标中，开发商会仅仅考虑直接发生的费用和最终售房所得的现金收入。然而，居住开发意味着房屋存量的增加，并且在住房需求的一般条件下，还会带来地区人口的增长。这种地区人口增长将会对地区服务设施产生相当程度的影响：一方面，从地区产业和地区商业增长对劳动力需求的获得来看，这种影响是有益的；另一方面，对公共部门与地方社区来说，这种影响却是增加消耗的，交通量的增加加大了道路基础设施的负担，同样使给排水管网也变的紧张起来，地方学校会面临超过容量而带来的费用增加等。在所有这些方面，提供土地给房屋建造商的社会成本与收益，有可能会与建造商对土地的私人使用产生偏离。

假定有一个净外部成本，在住房土地市场中，结果将会产生一条低于建造商预期需求的社会收益曲线。因此，根据效率原则，没有规划控制的市场将会以较高的价格超额供给土地。所以，讨论表明，通过规划对由住房开发而产生的社会成本的响应，城市规划在限制房屋土地流量方面具有一种潜在作用。

我们可以把外部性概念进一步应用到土地利用的空间协调方面。由于每一块场地都存在于土地使用的网络之中，并且每一块土地的使用都会对这些土地中的其他地块产生影响，对于连续的地块尤其是这样，所以优美的乡村地区能够提升临近房屋的价值，这是空间的外部正效应；相反地，一个垃圾填埋场将降低临近的高尔夫球场的价值，这是外部负效应。把土地转化为住房使用的影响依赖于其现状条件和相邻土地的本质用途。建议城市规划应该发挥进一步的作用：对土地利用的地块进行分配，以减小外部负效应，加大外部正效应。这不仅会使土地使用者获得最大程度的满意，也会对土地价格有所影响；并且这种满意带来更全面水平的需求，会促进总体地价上升。另外，在土地利用水平上也应该有所提高，尽管这种提高依赖于土地供给的弹性，即如何供应土地是作为价格变动的一种反映。

总之，城市规划在克服市场失灵和建立新的充满效率的市场中起到了举足轻重的作用。规划会引起土地价格的上升，但是这种上升也反映了对住宅供应量和土地使用规模实行规划给建造商将带来更大的利益。

2.关于旧城土地利用的城市规划政策

2.1理想市场模型：作为市场调节的中心分散化

在很多大城市，都面临中心分散化与人口的郊区化，同时，旧城区中心的居民和大量外来移民的人群形成对城市土地占用的压力。下面的理想市场模型分析可为解决旧城土地利用问题提供一些借鉴。

从旧城土地市场开始分析，经济的增加促进了对土地需求量的增加和土地价格的上涨，而无弹性的土地供给计划会使它们加剧，这种情况意味着土地供应的数量与土地价格的变化是不完全相关的。

供给是固定的(弹性为零)，所以价格的改变不会影响土地的供应量。这种分析只有在以下情况下成立：旧城土地有特殊、明确的用途，土地供给计划具有从一种用途转化为另一种用途的弹性。而非弹性的供应意味着，对土地需求计划的一个小的改变，会迅速引起相应土地价格的大幅上涨。这种旧城土地的价格上涨会使企业和业主迅速作出反应：他们会调整土地的使用量，使得土地使用密度加大；或者采取分散化以增加市郊或农村土地市场的土地需求量，例如，用办公楼或零售业用地取代低使用价值的工业和居住用地等，我们可以把这些措施从根本上看作是在增加土地的使用价值。

2.2 城市规划对旧城土地市场失灵的纠正

以上市场模型强调从价格机制的作用能够解释：企业选址从旧城到市郊地区的转变，以及由此引起土地市场的变化、达到新一轮的平衡，从这点来看，就业的分散化是不存在问题的，对分散理论来讲主要是对市场的变化作出反应，其最后的结果是对土地资源的更合理分配。在某种程度上，对于这种由分散化引起的、人为地放弃城市地区和明显地浪费资源的情况还存在争议。市场失灵理论可以对上述争论作出解释：由于土地市场具有信息的不完全性，要使调整后的土地市场达到一个新的平衡，其过程要持续很长一段时间。与市郊和农村土地市场相比较，旧城土地市场更加容易出现市场失灵现象。■

参考文献

[ 1 ] 中华人民共和国城市规划法.

[ 2 ]城市规划编制办法(2006 版) .