分析投资性房地产会计核算存在的问题及改进建议

中图分类号：F230 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）09-000-01

摘 要 随着时代的发展和国民经济的腾飞，各行各业的发展趋势都是不容小觑。而发展之际也带来了不少令工作人员颇为头疼的问题。随着人口的增长，房地产行业悄然走俏，近年来的发展势头极为迅猛。而投资性房地产行业的发展中就存在不少问题，会计核算就是影响非常重要的其中一个。根据国家相关规定以及投资性房地产内部行业的有关准则，明确指示了投资性房地产的发展方向以及会计核算的有关要求。本文接下来将针对投资性房地产会计核算存在的问题进行细致的说明和研究，并提出相关的改进建议。

关键词 投资性房地产 会计核算 改进建议

近年来投资性房地产行业的发展也间接带动了国民经济的发展速度，其目的是为了解决市民的基本居住问题以及反映投资者对当前房产形势的预测。但是一切预测都是需要以丰富的数据和精密的计算为基础的，所以对于投资性房地产中的会计核算显得非常重要，它真实正确的反映当前房地产的各种走势以及投资风险等等。由于存在不确定性，所以投资性房地产中的会计核算势必存在着许多亟待解决的问题，这也是众多房地产投资者所重点关心的问题。

一、投资性房地产会计核算的基本内容

（一）基本概念

所谓投资性房地产，就是投资人先对某一房地产搜集相应的数据再进行初始化成本计量，然后再与建筑方的管理人员就房产的出租日期和使用权进行细节的研讨。一旦房产总经理或者主要负责人进行了房产交接的书面协议，即使没有正式的租赁或者买卖协议，都称之为投资性房地产。

（二）会计账簿

会计核算的关键所在是会计人员负责的会计账簿，它集中了投资性房地产整个交易过程的所有数据，重要性不言而喻。只有一本信息完备条款清晰的会计账簿才能正确真实的反映出投资性房地产中的各种信息。具体而言，会计账簿有自己专属的记录格式和信息分类。帐页由连缀纸张构成，这样有利于分类而且能全面记录房地产中的各种业务。

（三）投资性房地产会计核算

在投资性房地产中的会计核算与其它行业的会计工作大致相同，通过平时的数据收集，然后在后期自主记账、算账和报账。这中间需要会计师对账簿实行一定的编制工作，如填制凭证、确定记账方案以及账务来源等等。这些都需要一一记录在案，便于投资者在后期进行账簿核查、财产分类和汇报工作等等。总之，掌握正确科学的会计核算方式，对投资者的选择方向有非常大的指导作用。

二、投资性房地产会计核算中存在的问题

（一）公允计量问题

投资者对某一房地产进行投资前，一定会结合大量的数据信息对所选择的房地产进行全面的价值评估。在投资性房地产的这个评估过程中，对于房地产价值的计量问题有多种选择，如果是选择的方式或者核算的过程出了问题，那么就会导致会计账簿的资产负债表中的公允价值变动产生的收益错误的加入总投资中，这样显然不利于投资者的利益，严重情况下将会失去大批的客源。

（二）转换计量问题

投资性房地产是一项风险投资事业，对于个人投资者或者是团队投资企业而言，获取直接经济效益是最终目的，但是一旦投资性房地产的用途发生了变化，譬如住宅小区变为了私人别墅，这就需要会计人员对房地产的价值进行转换计量。而在转换成本计量的过程中存在一个很难解决的问题：仅仅只能转换为对应的投资性房地产项目。

三、对投资性房地产会计核算的改进建议

（一）改进公允计量方式

在投资性房地产的会计核算中，假如房地产的估计价值发生变动，那么公允价值和账面价值需要进行一定的浮动，具体做法是将房地产的资本公积向公允价值变动公积的方向浮动。通过这样的改进方式可以最大程度保障投资者的权益，同时能够大大提高投资性房地产的企业的公信力和顾客回头率。

（二）改进转换计量方式

在投资性房地产的转换计量问题上，可以采用如下改进方式，将当日公允价值转换为自用房地产的账面价值，并以此作为房屋计量的基础，这样一来就会使得投资的房地产的真实价值能够更加直接的反映给投资方，投资者将会有更多的选择进行会计核算的工作。

（三）公允价值的确定方法的研究

一般有三种计量方法：市价法、类似项目法、现值法。具体内容如下：

1、市价法

如果需计量的资产或负债本身没有活跃市场的公开标价，或即使有但可靠程度不高，应优先采用市价法估计公允价值。

2、类似项目法

要特别注意其使用条件：首先，要求所挑选的相似资产或负债具有相关性和替代性；其次，要求有足够数量的比较对象，并且交易数据是真实可靠的。

3、现值法

其基本思路是：将项目所引起的未来的经济收益按照一定的比率折现，得到的现值作为所计量项目的公允价值。

总之所有的计量方法都需要围绕一个特定的流程图（如图）来进行，而公允价值评估模型如下：

总而言之，投资性房地产事业并不是一个简单的房地产交易，还需要参考很多额外的因素，而会计核算内容作为房地产中经济效益的直接反映，是房地产相关工作人员重点关注的问题。随着时代的发展，国民经济也在日益增长，房地产的热度一直居高不下，在投资性房地产会计核算中也势必还会出现许多令人头疼的问题，而这也要求我们众多的投资性房地产会计师能够精密准确的完成数据核算的每一步，有效降低核算中出现问题的概率。

参考文献：

[1]李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析.中国乡镇企业会计.2010（07）.

[2]张瑞荣.公允价值计量模式下投资性房地产的会计核算及其所得税会计处理探析.商业会计.2010（03）.

[3]屈军涛.房地产投资与经济增长关系的实证研究――以陕西省西安市为例.陕西广播电视大学学报.2012（02）.