时间：2022-08-30 11:26:56
拐了、拐了！
在人们的一般性理解中，“拐点”多用来说明某种情形持续上升一段时间后开始下降或回落，也叫“极值点”或者“驻点”。
自从脱缰野马一样的中国房地产价格受到政府的调控抑制以来，人们就不断提出以下疑问：中国楼市的拐点到底什么时候到来？
拐了，拐了！根据近来的有关数据，中国房价下跌似已成定局，以下数据从两个方面佐证了这个判断。
新建商品住宅价格同比下降
国家统计局3月18日公布的2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示：新建商品住宅价格同比下降城市达到27个，比1月份增加了12个；环比下降城市有45个，上涨城市为4个。虽然从环比来看，价格下降城市数目有所减少，跌幅也收窄至0.1%，不过价格跌幅的收窄，难以改写房价下跌的局面。
摩根大通首席经济学家朱海斌强调，本年度楼市调控政策放松的可能性较小，预计全年全国平均房价下降5%到10%，部分一线城市可能会下降15%至20%。但是“如果商品房新开工面积一直持续下滑”，他补充道，“那么到2014或2015年，房价可能会出现一个反弹。”
据第一太平戴维斯中国董事长刘德扬预测，2012年一线城市的房价会有5%左右的降幅，二三线城市房价降幅则可能会加大到10%左右。
北京中原地产市场研究部张大伟认为，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300。按照目前北京的情况，1∶400应该是房价回归合理的上限，也就是说，目前的房价应该最少有10%～20%的下调空间。
房地产投资热潮已经终结
“限价、限购”是房地产调控的有力措施之一，虽然在推出之初被指行政色彩浓重，但却加速了房地产调控效果的尽早显现。去年初，国务院要求各地方在3月底公布限价目标。随后，北京、上海等地率先公布了控制目标。而今，各地方出台限价令即满1周年，继房价过快上涨的野马被拉住后，第二个拐点来到的显著特点是，房地产也不再是全民投资的首选对象。
央行公布的统计说明：2011年三季度时，我国居民房地产投资意愿排名第一，但是从2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度继续降低至第三，主要预示着当前调控效果已经触动了投资者对于后市预期的乐观神经。与此同时，未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，与上季基本持平，是1999年调查以来的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5万元以上)投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。
100个人就有100个拐点
其实，与拐点到底什么时候到来相比，人们更多关心的是房市到底拐多深、拐多远、拐到哪里算一站？这是无论刚需一族还是投资一族都渴望知道的。
当然，不同利益群体会对此有截然不同的期望值，他们对拐点的追求大相径庭。譬如房地产发展商或已购房者期望不要拐或不要大拐。而始终在买不起房的深坑里挣扎的刚需一族则希望房市一拐到底不回头，最好回到数年前的千元级水平。可以这样说，100个人的心里就会有100个拐点，你拐点非他拐点，硬要你说出一个大众都认可的拐点，既不现实也不可能。我们还不如分析一下中国房地产拐下去的现实背景和发展前景。
商品房，还有多大的下降空间？
盖房子是有成本的，大头儿就是土地费用，一般来说，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，但要看土地是通过什么途径拿到的。如是通过招、拍、挂，一番激烈的竞争的话，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。这也是此前十几年房价越来越高的最直接原因之一。
开发商只有通过先期支付了高昂的土地费用后才拥有土地的开发权。如前所述，除土地费用外的其他建设成本和土地费用相当，也就是说，如果土地费用达到1万元/平方米，那么全部建设成本就应该在2万元/平方米左右。当然，这是发展商的盈亏平衡点，他们孜孜以求的是在此基础上利润的最大化。房价的下降空间取决于土地费用和其他建设费用的同时下降，前者需要政府适当松口，后者需要开发商开源节流。
附表开列了一份房地产开发成本的详单，从中不难看出，面对材料、费用和税费，开发商可以自我调整和挤压的空间并不大。（见附表）
值得庆幸的是：据有关统计：北京一季度成交的土地中，居住类用地共5宗，规划建筑面积99.5万平方米，成交楼面均价4796元/平方米（据有关统计：2011年全年本市共有59宗住宅类地块成交，楼面均价为每平方米5088元，比2010年下跌了30%）；商服金融类用地3宗，规划建筑面积38.34万平方米，成交楼面均价5322元/平方米；工业用地32宗，规划建筑面积158.3万平方米，成交楼面均价633元/平方米。
对比历史数据可以发现，2012年一季度是北京自土地“招拍挂”出让以来首次出现地块全部零溢价成交，也是2010年以来第一次单季度土地出让金低于百亿元。业内人士预计，今年住宅用地仍将低迷，商业类土地供应会占较大份额，而郊区化依然是明显的趋势。总体上看，2012年北京土地出让金收入很可能继续大幅下调，难以突破千亿。
从以上分析看出：在眼下楼市低迷的前提下，居住类房屋的成交楼面均价经管已经低至4796元/平方米，按照前面的比例粗算下来，该商品房建成后的成本价应该在万元左右，加上发展商的利润，可想而知，那些房价拐回到千元级水平的奢想可以休矣。
降房价不是个噱头，是一个多方博弈的过程。这里面，最希望房价下降的是最底层百姓，他们一方面有刚性需求，迫切想买房；另一方面，却又对遥不可及的房价无奈。而不希望房价跌的是哪些人呢？是炒房者，是开发商，或许还有各地的地方政府。也许，那种砸锅卖铁的拐点（崩盘）永远也来不了，最多只算个节点。
中国特色“3+1”
说起中国的高房价，有一种观点：中国人口多，耕地少，必然导致长期高房价。这是一种经不起推敲的说法。荷兰人口密度是我们的三四倍，人均耕地比中国少许多，但荷兰没有高房价。欧美国家发展历程长而慢，中小城市发展充分，人口没有向少数城市过度集中，没有高房价的困扰。倒是东亚等国家发展快速且不均衡，人口向少数城市过度集中，导致高房价和相对拥挤。
中国著名的北、上、广等超大城市，占据着全国的众多资源，导致各种人才和劳动力竞相离开中小城市和农村到大城市自然汇集。中小城市和农村的进步和完善，在某种程度上被停滞，中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市严重不平衡发展所造成的。
还有一个更重要的现象，目前购房的主体已经呈现了家族化购买现象，看似孤立的个体购房行为里隐藏着巨大的家族背景支撑，很多首次购房的行为都是双方父母加上新婚夫妇三个家庭汇集了他们的毕生积蓄才办到的。以上“3+1”的购房行为在某种程度上放大了民间的购买力，助推了房地产价格的涨势，但最终是以透支人们的家庭生活支出、养老储备，降低了家庭生活质量，使得众多家庭承受着不可承受之重为代价的。与其说是多个家庭因为买房受到了巨大的经济压力，还不如说是全民性的房贷压力已经无处不在。
有网友一针见血地说：“虽说房价已远远超过了一般工薪阶层的购买能力，但他们都还是把父母的养老钱‘搜刮’成为自己的首付，然后每个月的工资大部分用于还款，为成了有房一族洋洋自得。这就是现状，买涨不买跌，你有我也有的心理，促成了很多有房族，也促成了很多房奴。”
有专家分析：“中国的家庭竭尽全力为后代购房，除了通过投资规避风险外，‘80后’能在高房价时买房，还得归功于我国的一胎政策。一胎政策导致性别比严重失衡，男方为了找到老婆，房子就很必要。由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。当然，由于‘80后’对房地产商的拯救，中国房价在近10年内或许不会跌到底部。但由于人口变化，中国房价也许呈二次阶梯下跌——先由于房地产泡沫和房地产商的‘扛不住’导致房价第一次大暴跌，然后再由购房年轻人口的迅速下滑导致房地产二次下跌，有些房产为此跌得一文不值，就像已经报废的俄罗斯远东小城镇一样。”
“自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代（二三十年）减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少，导致资产价值如房地产价值大幅缩水，甚至为此成为废物。”
上述言论尽管有点危言耸听，但却从一个侧面反映了在我国独生子女政策下，年轻人购房能力一直持续放大的客观基础。据链家地产交易中心统计，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上。北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的受教育等花费也不是一个小数，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子了。如果只简单地认定“炒房团”的投机倒把行为，就失之片面了。
“以房养老”让房价难以大幅回落
由于近年来的通货膨胀和房产的相对坚挺，社会上越来越流行一种所谓“以房养老”的理念。这也是购房需求越来越旺盛的一个重要成因。据统计，目前我国有60岁以上老年人1.省略
附表：房地产开发成本
1.1 土地征用费
1.2 土地出让金
1.3 土地购置（拍卖、招标）费
1.4 拆迁补偿费
1.5 拍卖佣金
1.6 土地交易费
1.7 土地契税
1.8 其他土地费用
2 前期费用
2.1 七通一平费
2.1.1 临时施工道路费
2.1.2 临时施工用水接入费
2.1.3 临时施工污水管接入费
2.1.4 临时施工用电接入费
2.1.5 临时施工用气接入费
2.1.6 临时施工办公电话接入费
2.1.7 临时施工办公网络接入费
2.1.8 场地平整
2.2 临时设施
2.2.1 临时办公室费
2.2.2 临时厕所费
2.2.3 施工场地围墙及门卫室费
2.2.4 临时场地占用费
2.2.5 临时借用空地租费
2.2.6 其他费
2.3 可行性研究
2.4 设计费
2.4.1 规划(方案)设计费
2.4.2 管线设计费
2.4.3 施工图设计费
2.4.4 幕墙专项设计费
2.4.5 装饰专项设计费
2.4.6 智能化专项设计费
2.4.7 景观专项设计费
2.4.8 其他专项设计费
2.4.9 规划设计模型制作费
2.4.10 制图、晒图费
2.4.11 方案评审费
2.5 行政规划费及规划报建
2.5.1 项目报建费
2.5.2 施工许可证费
2.5.3 规划管理费
2.5.4 拆迁管理费
2.5.5 审图费
2.5.6 价格评估费
2.5.7 渣土费
2.5.8 施工噪音管理费
2.5.9 散装水泥费
2.5.10 工程质量监督费
2.5.11 工程造价管理费
2.5.12 安全监督费
2.5.13 劳动定额测定费
2.5.14 招投标管理费
2.5.15 房屋所有权登记费
2.5.16 综合开发管理费
2.5.17 房屋所有权登记工本费
2.6 大配套费
2.6.1 基础设施配套费
2.6.2 白蚁预防费
2.6.3 地方教育附加费
2.6.4 新型墙体材料专项费
2.6.5 人防易地建设费
2.7 水文地质勘察
2.7.1 地质勘察费
2.7.2 地下障碍物探测
2.7.3 环境评测费
2.7.4 水准测量工程测量
2.7.5 日照分析合同
2.7.6 工程波速测试
2.7.7 建设项目日照分析工程测量
2.7.8 交通分析费
2.8 测绘
2.8.1 面积测绘
2.8.2 地形地貌测绘
2.9 其他前期费用
2.9.1 专家评审费
2.9.2 工程担保费
2.9.3 咨询费
3 建安工程费
3.1 建安工程费
3.1.1 土建工程
3.1.1.1 基础工程
3.1.1.1.1 土方工程
3.1.1.1.2 地基加固处理费
3.1.1.1.3 桩基础
3.1.1.1.4 围护及支撑费
3.1.1.2 主体工程
3.1.1.2.1 土建(结构)工程
3.1.1.2.2 土建(建筑)工程
3.1.2 安装工程
3.1.2.1 照明电气(强电)工程
3.1.2.2 弱电智能化工程
3.1.2.3 给排水工程
3.1.2.4 消防安装工程
3.1.2.5 火灾报警工程
3.1.2.6 煤气安装工程费
3.1.2.7 综合布线系统
3.1.2.8 避雷接地工程
3.1.2.9 空调及通风工程
3.1.2.10 供暖供热工程
3.1.2.11 电梯及自动扶梯
3.1.2.12 航空灯
3.1.2.13 停车设备
3.1.2.14 室内停车交通设施
3.1.2.15 其他安装工程费
3.1.3 装饰工程
3.1.3.1 室内精装饰施工
3.1.3.2 室外精装饰施工
3.2 样板房/售楼处装修
3.2.1 样板房装修
3.2.1.1 样板房建筑及装修
3.2.1.2 样板房内家具
3.2.1.3 样板房内家电
3.2.2 售楼处装修
3.2.2.1 售楼处建筑及装修
3.2.2.2 售楼处内家具
3.2.2.3 售楼处内家电
3.2.2.4 售楼处景观
3.3 建安监理费
3.3.1 建设监理费
3.3.2 安全监理费
3.4 检验检测
3.4.1 基坑监测
3.4.2 桩基检测费(静载)
3.4.3 桩基检测费(小应变)
3.4.4 桩基检测费(高应变)
3.4.5 工程主体沉降观测费
3.4.6 其他
3.5 景观工程费
3.6 工程造价咨询费
3.6.1 工程施工招标费
3.6.2 工程设备招标费
3.6.3 工程预算编审咨询费
3.6.4 工程结算编审咨询费
4 市政基础设施费
4.1 电力基础设施费
4.1.1 供电贴费
4.1.2 交纳的电增容费
4.1.3 设备安装及电缆铺设费
4.1.4 电源建设费
4.2 给排水基础设施费
4.2.1 水增容费
4.2.2 供水管网建设费
4.2.3 雨(污)水管网建设费
4.2.4 防洪管网建设费
4.2.5 消防给水基础设施费
4.2.6 中水基础设施费
4.3 燃气基础设施费
4.3.1 燃气增容等规费
4.3.2 煤气管道的铺设费
4.3.3 煤气配套费
4.4 电视
4.4.1 入网费
4.4.2 有线电视(闭路电视)的线路铺设
4.5 通讯工程费
4.5.1 电话配套费
4.5.2 电话增容费
4.5.3 电话电缆集资费
4.6 通讯线路及设备安装
4.6.1 宽带网接入费
4.6.2 智能化系统
4.7 供热基础设施费
4.8 小区道路工程
4.8.1 小区道路
4.8.2 小区路灯
4.9 环境景观工程
4.9.1 环卫
4.9.2 垃圾站(箱)
4.9.3 灭蚊灯
4.10 邮政
4.11 配套监理费
4.12 配套预算标底编制费
4.13 其他市政基础工程费
5 公用配套设施费
5.1 区内公建费
5.1.1 会所
5.1.2 幼托
5.1.3 学校
5.1.4 居委会
5.1.5 派出所
5.1.6 消防
5.1.7 公厕
5.1.8 自行车棚
5.1.9 露天停车场或停车设备
5.1.10 锅炉房
5.1.11 水塔
5.1.12 室外游乐设施
5.2 小配套费
5.3 物业开办费
5.4 公共设施维修基金
5.5 其他公用配套设施费