浙江省民营酒店行业转型接轨养老服务业初探

[摘要]随着浙江省快速步入老龄化社会，养老服务业的缺失和不足愈发明显；与此同时，酒店行业整体由于大环境影响，呈现出产能过剩的态势。养老服务机构的供不应求与酒店服务业的供大于求的业态矛盾，促使浙江部分民营酒店集团采取措施谋求转型，将部分过剩产能转入到养老服务业，以此分担政府的养老负担又积极助力旗下酒店转型发展。本文就民营酒店行业与养老产业的融合性进行深入分析，并就民营酒店转型至养老产业需解决的关键问题提出对策和建议。

[关键词]民营酒店；养老产业

[中图分类号]F59 [文献标识码]A [文章编号]1671-5918（2015）18-0076-03

近几年随着人民生活条件的逐步改善，医疗水平显著提高，浙江省已开始显现出老龄化态势。浙江养老服务业由于省内老龄化程度严重、家庭结构变化、家庭理念转变以及老年人群财富积累和支付能力增强等有利条件的推动下，呈现出巨大的发展潜力和投资价值。与此同时，浙江酒店业大环境产能过剩现象凸现。在此背景下浙江酒店特别是一些民营酒店集团如开元旅业，南苑集团等，开始采积极取措施谋求转型、提前布局，将部分过剩产能转入养老服务业，通过改造传统酒店为养老机构的形式在养老市场抢得先机。

一、浙江省养老服务业供不应求现状

近三十年，我国人均寿命已得到极大提高。以浙江省为例，2013年常住人口为5498万人，其中65岁及以上老年人口为564.1万人，占总人口的10.26%，其中失能老人占比达到7.57%。从各项数据看，浙江省都已经步入了老龄化社会。另一个显著现象是浙江省的家庭“空巢化”严重。以金华市为例，全市目前60岁以上的老年人共有75.38万，子女离家的老年夫妇大约有35.4万，占老年人口的一半左右。独生子女由于工作、新组家庭等原因，普遍对老人缺乏时间照顾和看护，因此依赖传统的家庭式养老，已经远远无法满足现今的养老需求，养老产业显现出明显的发展滞后和庞大的发展需求量。截至2011年，浙江省共有各类养老机构1869家，总床位数21.8万张，民办床位9万张，收养人数达到11.96万人，每千名老人拥有养老床位数仅为26张。

二、浙江省酒店业供大于求现状

目前由于市场准入低、重复建设以及民宿等新型住宿形式兴起等原因，浙江酒店行业产能过剩已经成为既定事实。2013年，浙江省星级酒店平均客房出租率只有54.09%，平均房价为335.09元/间。到了2014年1-2月，浙江省酒店平均客房出租率达到47.24%，全省平均房价为301元/间*天。近半数的星级酒店客房是处于空置状态。酒店行业产能过剩也是浙江房地产泡沫时期的后果。房地产宏观调控措施的出台，使得许多住宅地产开发商转战商业地产，星级酒店投资因此成为开发商抵御风险获取收益的良性开发项目。尤其是民营经济发达的浙江，民营资本对于高端酒店的投资呈现非理性化的泡沫热潮。当热潮退去，政策收紧，民营星级酒店先天不足的专业人才缺失，人员流动率高等问题凸显放大，运营困境重重。

三、民营酒店行业与养老产业的融合性分析

（一）民营酒店行业与养老产业硬件要求相似度高

星级酒店的硬件指标较为固定，就三星级以上酒店，需要具有舒适的客房，各种类型餐厅，齐全的康体娱乐设施设备，便利的交通设施及无障碍通道等，这些硬件设施设备与养老机构的要求基本完全符合，只是在设施设备比例上有所调整。作为养老机构，需要更多的医疗护理部门设施，更多康乐设备，减少宴会餐饮场所，因此酒店转型为养老机构在硬件上是非常易于更新改造的。与外资及国有酒店集团有所区别，民营酒店在设施上注重舒适性大于奢华性，总体硬件设计风格也更为中庸和守旧，在吸引年轻客人上不如外资酒店，但作为转型养老机构反而较为容易受到老年人接受。

（二）民营酒店行业和养老产业服务模式上融合性高

服务是酒店行业的灵魂，硬件设施的躯壳需要作为软件的服务的来充实。酒店提供的服务主要集中在客房日常打扫和整理，菜肴制作等。养老机构所提供的服务其实与酒店大体相通，只是客人的年龄层整体偏大，对医疗护理服务的专业性要求较高。民营酒店本身可以提供全面的，更为人性化的日常生活照料服务，相比一般的养老机构，服务质量和服务意识都比较高，因此作为民营酒店来说，只要服务员来接受针对老年人的专业医疗保健等服务的二次培训后是完全可以提供养老机构所需的各种服务的。

四、民营酒店转型养老业的政策扶持

国家为了鼓励民营经济进入养老产业，纷纷推出扶持政策，鼓励包括民营酒店的相关民营企业积极转型投入。浙江省在14年4月出台的《关于发展民办养老产业的若干意见》中首次规定，允许养老机构利用有偿取得的土地使用权、产权清晰的房产等固定资产办理抵押贷款，金融机构支持养老服务企业上市融资等。过去民办非营利性养老机构中所有捐资和出资人的投入都属于社会资产，而新政第一次为非营利性养老服务机构明确性质，规定其资产属于出资人所有。经营管理较好的，可以从收支结余中提取一定比例用于奖励举办人，另外民办非营利性养老服务机构投入满5年后，可以转让、继承和赠与。如依法清算后有资产增值的，举办人可获一次性奖励。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，可依法使用国有划拨土地或农民集体所有的土地。也就是说在民营经济发达的浙江，民营酒店完全可以无障碍的转变为民营养老机构，土地使用权不变，出资建造的养老机构就是属于出资人所有，投资可以还从利润中分红、奖励，极大激活了民营酒店业主投资养老机构的积极性。

五、民营酒店转型的关键解决问题及建议

（一）服务员转变为养老服务护理员心态调整困难

酒店服务员在酒店转型为养老机构后，服务的内涵和理念也从普通对客服务向“以老人为中心”的特殊服务转变，从要求单一的定向服务向复杂的护理服务倾斜。与普通酒店客人流动性较大不同，养老机构的客人基本都是长期租住，作为工作人员就需要掌握每个老人的生活习性，还要时刻保持高度警觉避免老人发生意外。在工资待遇没有提高的情况下，要酒店服务员接受工种上、业务上和思想上转变还是有一定难度的。

作为由民营酒店转型的养老机构，要首先制定一套人员配备和留用的制度，营造一个理解和支持并尊重养老服务业的良好工作氛围，努力提高从事养老服务业人员的社会地位。另外，民营酒店要运用自身灵活的市场调节制度，打破不合理的薪金制度，提高从业人员的收入和待遇，考虑让员工入股，完善激励机制；积极和院校合作培养专业护理和管理人才，为养老机构储备充足的后备军。

（二）民营酒店转型后医疗资源瓶颈明显

民营酒店转型接轨养老机构遇到的最大的问题就是如何确保医疗资源的配套。酒店所包含的医疗服务范畴非常有限，一般来说酒店只会配备简单医务室，驻店医护人员也只会简单的急救护理，专业性不强。一旦酒店转型成养老机构后，医疗护理要求将大大提高。作为民营酒店，本身医疗资源就不及国有企业，如果将所有医护措施全部依赖周边大医院，则很难吸引老年客人放心入住。如何平衡“医”和“养”的比例，保证高品质养生养老服务的同时，又能提供充足的医疗资源，是民营酒店转型养老机构需要解决最大的问题。

作为民营酒店转型的养老机构，要积极运用灵活的手段和制度，开拓公立养老院所无法企及的新渠道和新思路。例如开元旅业旗下的养老酒店，引进区域大型医院入股酒店转型的养老机构共同经营控股，将专业医生带人养老院，从而确保医疗资源最大共享和合作利用，形成每天都有专业医生轮岗到养老机构坐诊和值班的制度，充分保证养老酒店内老人们的医疗保健水平和质量。

（三）资金来源

民营酒店转型的养老机构和公办养老院相比，最大的弱势就是资金来源。公办养老院由于有国家的支持，还能得到社会上的一些辅助。资金有了来源和保障，也就理所当然能为入住的老人提供更好的服务，包括相对低廉的价格、合理的伙食、优质的服务、就医的方便等。而民营企业则享受不到政府拨款等公办养老院的待遇，因此民营养老院想有更大的发展必须解决资金的瓶颈制约。

对此，民营星级酒店转型后的养老机构需要针对自身产权特点，设计一些措施来积极融资、拓展自己的资金来源。比如开元旅业旗下天津开元东方养老院，就以出租或转让酒店改造后的养老机构的部分客房使用权来解决融资问题。主要有两种方式，一是通过向老人一次性转让部分无产权的客房50年使用权的方式，募集大量资金以弥补建设和改造的资金缺口；二是将部分特殊客房以单房单价的形式租赁给有需求的老人，保证所有客房都能有效被出租，实现利润最大化。采取这种售、租结合的经营模式，探索出社会福利事业市场化运作的新道路，赢得了较好的社会效益。此外，也可以考虑向社会出租产权内的商业用房。民营星级酒店一般都开在二三线城市市中心繁华地段，出租周边商业用房，通过收取租金增加经济收入，并作为维护机构正常运作的主要经济贴补来源。总之，灵活的市场化运作机制可以为机构发展保证资金来源。

六、民营星级酒店转型接轨养老产业的前景与展望

民营星级酒店转型接轨养老产业能够有效整合了民营酒店和养老机构的优势与长处，既可以更好地服务于养老养生人群，又能在一定程度上解决当前酒店行业产能过剩的问题。特别是浙江省政府出台一系列扶持政策后，民营酒店转型成为民营养老机构的阻碍基本扫清，因而可以有效吸引浙江民营酒店集团投入和从事养老地产和养老事业，产业前景更为光明。同时，民营星级酒店转型接轨养老产业在浙江省乃至国内＼整体还是处于起步阶段，还有很多问题需要靠改革制度和创新模式来解决，但从市场发展前景来看，产业发展空间潜力极大。

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