精装房:装酷装糊涂

信样板，你输；信合同，你还是输

在如今的精装房市场，开发商在销售过程中不同程度地存在着虚报装修价格和材料的情况，挂羊头卖狗肉已成为不争的事实，这使得在精装房销售领域，购房者对开发商的信任度降到了谷底。据有关资料显示，目前成都精装房的市场占有率仅停留在约10%。

奇怪的是，开发商在面临购房者的信任危机下，在精装房销售方式上依然花样百出，频增爆点，不断用“买房就送1500元/㎡精装”等博取购房者的眼球，就连某些高端项目也拿精装“开涮”。比如去年在市中心一高端住宅项目，开盘之前对外宣传售价在20000元/平米左右，其中含有4500元/平米的豪装，而实际开盘销售后，该项目的广告变成了赠送每平米4500元/豪装，销售单价也跌至16000元左右——精装修居然完全免费，如此销售实在令人觉得不可信。有网友戏言，这就叫“精装房还不如狗肉贵”。

业主调查

不靠谱的精装：感觉不会再爱了

在《投资客》记者对精装房的调查中发现，在精装房购房者中，为装修感到恼火的大有人在。而最令他们头痛的就是弹性太大、难以凭籍的购房合同，以及看上去很美、却与现实出入较大的样板房。

不靠谱的合同：“为什么不标注地板型号”（小）

“由于第一次买房，缺乏经验，看合同稀里糊涂，签合同更是被牵着鼻子走，每当有不明白的地方，售姐都会说放心好了，其他的业主也是这么签的。当交房时，才发觉有上当的感觉。”李先生购置了一套西三环边上的精装住宅，于今年3月29日收房时发现地板有蹊跷。

“踩踏有巨大的声音，我发现不对劲后马上向开发商反映，要求整改，但开发商一直敷衍，拒绝履行质保两年的义务。”李先生一边说，一边向记者展示双方签订的合同。“合同里写的是圣象地板，但没有标注型号，也没有质检报告。在我不断交涉20天后，开发商依然拒绝提供最基本的地板型号，质检报告也含糊其词，只有一项含“甲醛”的项目检测。但开发商依然坚称自己的地板质量完全合格，这太让人气愤了！”

“我这套房子生生的比周围高出1000元/平米，还不就为图个安逸，可房子现在修成这副德行。我们业主群里有认识律师的朋友，据说像这种装修材料没有写进合同里的例子多的是，打官司是打不赢的，只能和开发商协商解决，可是我们小老百姓哪有时间和开发商耗着嘛！”

李先生还说：不只地板有问题，听其他的业主说，有些户型的衣柜居然是“三面环墙+一个推拉门”；洗手台周围不贴砖，用油漆，油漆不防水，一沾水就出问题。而开发商的解释也反复无常，一会按合同标准，一会按样板间标准，对此，李先生相当不满：“以后，应该强制把装修材料包括样式、设计都要写进合同里。”

不靠谱的样板间：“为什么实房门窄了15cm”

25岁的王女士随同家人在城南购买一套精装房，在楼体结构封顶之后，她曾秘密潜入工地看房 ， 结果测量发现，实房的入户门与样板间的入户门大小相差15CM ， 实楼测量入户门为 1 米 ， 而样板间入户门为1.1米。王女士仔细查看了当时的购房合同 ， 合同中没有入户门尺寸大小做详细约定，只是在合同附件有关精装修标准中说明了入户门的品牌。不满的王女士将样板间尺寸和实房的尺寸都拍了照，她询问记者这能否做为开发商违约的证据。

不难发现，王女士与李先生遭遇了同样的尴尬——装修材料未写进合同。而王女士则把样板间当成参照标准，但记者在实地踩盘后发现，绝大多数的样板间都会标示：样板间非交付标准，那么样板间的意义何在？仅仅是作为一种营销手段？那么，样板间与交房标准不符是否属于欺诈行为？

行业观点

说不清的价格：难说虚报，注意型号

一位资深验房师向记者透露，他看过很多精装房的样板间和交房的样板间，两者根本不是一回事。开发商为了迎合购房者的心理，在样板间上用力过度，给予业主的期望值过高；加上开发商喜欢虚报装修价格，导致购房者对于装修信心不足。

而另一位业内人士则表达了不同的观点：开发商宣称的一般是市场价格，即个体消费者请装修公司装修的价格，所以并不能说明开发商虚报装修价格。但是，开发商在装修过程中，因为产业化带来的效率提高，以及集体采购成本的优势，可以投入比个体装修更少的钱，但是这个更少的钱，开发商都不会让购房者赚到，而是成为自己的利润。

如此算来，购房者购买精装房赚到的仅仅是“不劳神装修”而已，在装修材料上，购房者并未获益，反而吃亏。记者在走访了几家装修建材门市后发现，即使是同一个品牌，不同型号的之间的差价也是非常巨大的。例如型号为K-3499T-W-0的科勒马桶零售价为1199元，而型号为K-3384-0的科勒马桶价格高达5840元。所以，那些做简单的价格叠加而沾沾自喜的购房者们，你们被人下了套。

有句话叫做“不看广告，看疗效”，其实了解精装房的装修材料，道理一样，“不看品牌，看型号”。

品牌其实是一个误区，因为再高端的品牌也会有中低端产品，不同型号之间的用料、设计、做工都千差万别，难怪不同材质的马桶都有几千元的差价，这也就不难理解“搓澡的也有副教授”这句话了。

名牌材料被开发商当做一个诱饵，但其实购房者很难算清这些名牌材料的真正价值。大多数时候，只要收房时不出现质量问题，购房者也都会欣然接受，不去计较其中的价差。即便这样，开发商在有些时候，依然以次充好，精装房投诉不断，购房者对开发商逐渐产生信任危机。

律师说法

没把握的维权：都是合同惹的祸

在调查中《投资客》记者也了解到，从法律角度来看，精装修是个难以界定和衡量的模糊概念，因此给予了精装房开发者很大的操作空间，也导致在现实中购房者很难维权。

开发商的精明：合同细节模糊化处理

《消费者权益保护法》第8条规定了消费者的知情权，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”第19条规定了包括开发商在内的生产、销售者的信息披露义务。这意味着法律要求开发商在与消费者订立商品房买卖合同时，要如实向消费者提供有关商品房的真实信息，保证自己的信息披露（包括售楼广告）不存在引人误解的虚假宣传、重大遗漏和误导性陈述。

然而，精装修本身是个非法律用语，其定义以及内涵相当含糊。虽然2002年建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定：“确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。”依此规定，开发商、施工单位和装修材料生产商均应对精装修的质量负有责任但现实的情况是，问题精装件仍然层出不穷。

究其原因，关键在于弹性极大的“合同”。长期从事消费者维权的张律师告诉记者：“每个开发商都有自己专业的法律顾问团队，为了尽量规避精装修房可能产生的法律风险，开发商一般会从合同入手。比如，在购房合同中，涉及有关精装修使用材料部分，只写明装修过程中所用材料或设备的品牌，而对于使用品牌产品的具体型号、规格、质地、价格等关键性细节问题却模糊化处理。”

另外，张律师还表示，按照行业惯例，购房者买房时，开发商应按建筑面积收取精装修费用，但实际情况是往往按包括公摊面积在内的总面积计算精装修费用。

维权很难：合同要“从长计议”

《消费者权益保护法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”目前法学界已达成共识，个人购买汽车和商品房都应该纳入《消费者权益保护法》管辖范畴。如果开发商存在欺诈行为，消费者可以依据《消费者权益保护法》第四十九规定提出索赔。但是，购买汽车和商品房的消费者如果依据《消费者权益保护法》第四十九条，提起索赔诉讼在司法实践中却很难获胜，原因就在于模糊的合同，让“欺诈”本身很难界定。

针对精装修房中存在的种种问题，购房者在签订购房合同时要“从长计议”。

1. 要在合同中约定精装修的总价标准，比如每平方米的装修费用多少钱，此外还要约定精装修按建筑面积收取费用，防止开发商将公摊面积计算在内。

2. 要对在装修中使用的各类建材及设备在合同当中做出明确细致的约定，不要有任何遗漏，包括材料的品牌、型号、材质、价格等，以防止开发商以次充好。

3. 对于环境问题作出约定。目前国家颁布了“十种装饰装修材料有害物质限量国家标准”以及“民用建筑工程室内环境污染控制规范”，规定了装修竣工以后的室内空气质量标准，这些是强制执行的行业法规，所以应该在购房合同中有所体现。

利好消息

传说中的新政：强制统一样板房现房标准

调查显示，因为目前精装修购房合同没有比较全面的示范文本，很多购房合同有关精装修的约定均通过“补充协议”或者其他条款来体现。但由于购房者法律意识的缺失以及对合同拟定的不详细，“补充协议”往往变成一纸空文，那么，四川省是否会出台相关政策法规来约束精装房市场呢？

据悉，四川省住建厅正在征求四川省工程建设地方标准《四川省成品住宅装修工程技术标准》（简称《标准》）的意见，其中拟强制要求“今后的精装房必须和样板房一样，不管是材料还是风格，都要和展示出来的一模一样。”

消费者叫好：这样就不怕猫腻了

如果该政策实施，可谓釜底抽薪。“管你什么合同不合同，只要样板间和交房标准不一样，开发商就要负责任。”前文介绍的李先生对记者这样说道。“我个人完全赞成出台这样的规定。”一位准备买房、网名为Chrys的网友说：“如果有这样的规定，会考虑价格合适的精装房，感觉就像买现房一样，好不好就在那摆着，有政策撑腰，不怕开发商耍赖。”

锐理总部品牌营销中心总经理郭洁表示：如果新政真的实施，首先，对成都精装市场来说，有着正面的促进作用；其次，对开发商来说，成本和管理的投入会加大，开发商的技术也将面临更高的挑战。

某资深业内人士认为，如果该规定能够得到严格的贯彻执行，对提高装修质量，减少交易纠纷，推动精装房市场的发展具有极大的帮助。

此前，不管发展商因为何种原因，或多或少出现了交房时货不对板的情况，造成了许多交易冲突，对购房者与发展商都带来了不好的影响，对房地产市场的健康发展也造成了冲击，更有甚者还成为了社会不稳定的的因素。所以，如果这种问题得到解决，无疑会消除很多隐患，对购房者和发展商，以及精装房市场的发展，都有很大的好处。

圈内人欢迎：执行难度可以接受

该业内人士还认为，即使该规定出台，执行的难度不会成倍增加。“任何工作其实只要做到了未雨绸缪，失误的发生率就会减少。做精装修房也是一样。从做精装修房的工艺角度来说，都是成熟的，极少有未知的环节。要把精装修做好，关键在于前期工作的深入程度，前期准备充分了，后期执行也就能够减少失误。该规定的要求肯定比此前严厉了些，但对发展商来说，其实就是要把工作的提前量做好，这对发展商不是坏事。现代营销常说细节决定成败，这其实就是个把细节工作提前做好的问题。”

在被问及否继续做精装房时，该业内人士回答道：既是政策问题，更是个市场问题。

开发商做不做精装房，首先要看国家政策是怎么导向该的。如果政府认为当下的开发商水平能够做好精装房，或者说精装房的生产能够减少资源的浪费，进而规定房地产开发必须走精装房的方向，那么，作为企业，发展商也只能按照政府的政策要求去做。

而从市场的角度来看，如果消费者认为精装房既能够减少自己装修房屋的麻烦，又不会影响自己的个性化消费需求，进而对精装房趋之若鹜，那么，开发商又有什么理由不去做精装房呢？企业是追求利润的，产品有市场，才会带来利润，谁会跟利润过不去呢？

而城南某项目的负责人在面对该问题时，表现的更为实际，他表示，对于某些诚信大品牌的开发商可能会做到样板房和交房呈现出来的一样，但是其他的开发商就困难的多，在购买材料时难免会出现纰漏。

寻找榜样

刚起步的成都市场：好精装房不是没有

总体来看，成都精装房市场尚处于起步期，市场的规范度、消费者的接受度等都依然在走向成熟的路上。尽管目前现实中存在各种关于精装房的差评和争议，但长远来看，高质量、规范透明的精装房市场可期——即使在今天，成都也能找到这样的榜样楼盘。

成都精装房市场：刚刚起步，尚待培育

成都精装房目前正处在一个快速发展的阶段，大量品牌开发商纷纷抢占精装房市场，精装房市场的比重进一步提高，消费者对精装房的接受度也有所提高。

成都精装房目前尚处于整体起步阶段，市场中的精装项目良莠不齐，装修标准以1000-2000元/平方米的中等档次标准为主。精装房项目主要分布在中心城区，但因为外来品牌开发商大量进驻近郊市场，近郊精装房项目呈增加态势。

“从成都房地产发展水平和购买力上看，我们的精装房发展才刚刚起步。” 锐理总部品牌营销中心总经理郭洁表示，成都的精装房整体发展水平要落后于沿海城市，但实际上，北上广等城市的精装房总量也不算高，只是精装房这一产业发展的较为成熟一点而已。而成都的人均GDP也并不高，成都购房者的购买力是有限的，精装房的客群还需要慢慢培育。

发展成都精装市场，除了努力增加人均GDP以外，还需要政策的引导，约束精装市场，使购房者重新建立对精装房的信心和信任，同时，对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产。就像日的精装市场一样，使之形成工业化生产。

日本的住宅全装修与住宅产业化同步，始于20世纪 60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足。为了使施工简化，提高产品质量和效率，日本的大众住宅从建筑结构到室内装修，几乎都是采用一体化流程，由开发单位统一建造和装修，一步到位。

日本精装房蓬勃发展，同样需要政策的支持，1969年，日本制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定，使得住宅有了统一的装修标准。

与日本相似，美国住宅及装修产业化也达到较高水平。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上—室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。购房者可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品自行进行装修。所以在美国，全装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。

寻找模范精装房：“绿色街区”或许会打动你

尽管成都精装房市场被边缘化，需求不高，但依然有值得推荐的“特例”，如朗诗地产落子成都的1号作品“朗诗绿色街区”。该项目位于成都市成华区东二环迎晖路，塔子山公园对面，所在片区属于政府规划的“城东副中心”，有着良好的城市宜居人文生态环境。

朗诗绿色街区占地约32亩，由7栋住宅和1栋商业组成。18层高层低密分布，容积率2.9，现代中式园林景观，连廊水榭颇具中式韵味，古典与现代有机结合，水系贯穿整个庭院，丰富植被合理覆盖。朗诗·绿色街区二期【悦享家】产品旨在打造更适合成都的科技住宅。采用中央空调，实现室内温度自由控，舒居生活由此定位。全置换式新风系统，24小时源源不断输送新鲜空气，室内空气每两小时置换一次，有效过滤PM2.5，室内清新空气犹如森林氧吧。完备的区域配套、丰富的自然资源，加上细致到位的小区规划，人性化的科技系统配置，旨在打造城东高尚住宅典范。

目前76-143平方米户型热销中。清水房均价10000元/平方米，预计2014年4月交房。精装房均价12000元/平方米，预计年底交房。全款优惠4%，按揭优惠2%。