宏观调控背景下房地产企业的应对策略研究

【摘 要】宏观调控对房地产企业既具有直接影响又会造成间接影响，面对国家宏观调控，房地产企业可以采取准确定位找准目标市场，科学规划调整发展战略，积极合作提升应对能力等举措。

【关键词】宏观调控；房地产企业；应对策略

一、房地产行业宏观调控政策的积极进展

（1）进入新世纪，我国房地产政策大体经过了“松――紧――松――紧”这样一个历程。2000～2002年7月，房地产行业被作为拉动经济增长的一个动力，国家采取鼓励发展的政策，这一时期的政策措施主要包括加大房地产行业投资力度，降低存贷款利率、免征部分税收等；2002年底～2008年8月，国家为推动房地产行业的持续健康发展，采取了紧缩性的政策，这一时期的政策措施主要包括恢复征收土地增值税等税收政策、提高房贷标准和利率等金融政策、加强土地管理、限制外资炒房等；2008年9月～2009年初，国家为应对金融危机，采取了较为宽松的宏观调控政策；2009年年中至今，国家实施紧缩性的房地产政策，特别是2010年底开始，国家连续提高利率、法定存款准备金率、实施限购限价等政策来强化调控，力图压制过快上涨的房地产价格。（2）房地产宏观调控政策的主要特征。从国家房地产宏观调控政策的最新取向来看，表现出三大特征。首先，调控的力度不断加大，参与的主体不断增多。房地产宏观调控政策被上升到国家政策层面，且国土资源部、住房与建设部、中国人民银行、银监会、证监会等国家部委和地方政府都有参与。其次，调控的手段与方式更加灵活，国家不再单纯的采用税收、金融等政策，而是通过政策组合的方式来推动宏观调控。再次，从政府的角色来看，国家通过加大保障性住房建设力度，降低部分类型建设用地供给等方式直接参与房地产建设，从而使得政府的作用不断加大。

二、宏观调控对房地产企业的影响分析

（1）直接影响。直接影响是指国家的宏观调控政策对房地产企业直接造成的影响。首先，从房地产企业的生产来看，国家通过不同的政策组合来影响房地产企业的生产行为，2010年9月国土资源部、住房和城市建设部就联合下发了《关于进一步加强房地产用地和建设治理调控的通知》，通过调整用地供给结构来影响房地产企业拿地。此外，国家还通过严格房地产企业上市融资等政策来影响企业的生产。其次，从销售来看，国家通过调节市场消费能力等方式来影响市场购买力，并进而影响房地产销售。（2）间接影响。间接影响主要是通过影响地方政府、房地产企业本身、消费者对未来的预期，并进而影响其当期行为来影响房地产企业。首先，对于地方政府而言，在预期国家房地产调控会日趋严格的条件下，地方政府可能会积极的跟进国家政策，并积极的制定地方性的制度条例，以便获取较高的“上级评价”。其次，对于房地产企业本身而言，若预期未来政策会较为宽松，则企业会采取延缓建设速度、对外举债等方式来渡过调控期，反之，若预期未来政策会相对紧缩，则必须调整发展战略。再次，对于消费者而言，如果预期未来政策会相对宽松，产品价格会上涨，他们更多的会选择当期购房，反之，如果预期未来达到紧缩性政策会导致价格下跌，则更多的可能选择未来购房。

三、房地产企业的应对策略研究

（1）准确定位找准目标市场。准确定位找准目标市场就是要提高房地产企业在目标市场的竞争力，加快产品流通，加速资金回笼，从而增加应对宏观调控的能力。首先，房地产企业要积极进行市场调研，了解市场需求心理的变化，对市场进行细分，在此基础上，寻找潜在的消费者，并最终确定目标市场。其次，房地产企业要对自身进行精准的定位。要根据各细分市场上房地产企业的整体实力、竞争程度等科学的进行定位，以此为基础，确定目标市场。（2）科学规划调整发展战略。科学规划调整发展战略就是房地产企业要通过战略的调整或者转型来达到应对宏观调控，实现持续发展的目标。首先，房地产企业要根据自身的实力确定未来的发展战略。其次，房地产企业科学的选择发展方向，如选择主要从事商业用房还是住宅用房建设，从而更加科学的制定未来的发展规划，提高发展能力。（3）积极合作提高应对能力。首先，要加强与政府部门的合作，房地产企业要认清发展形势，紧跟政府宏观调控的步伐，加大与政府特别是地方政府的合作。其次，要加强与银行等金融企业的合作，通过深化与银行、投资机构等金融企业的合作，获取银行在信贷额度、贷款利率等方面的支持，提高企业的发展能力。再次，房地产企业还可以加强与合作伙伴的合作，通过合作来降低企业整体开发成本，提高应对调控的能力。

参 考 文 献

[1]于斌．理性思维下的房地产企业与宏观调控政策[J]．时代金融．2011（6）：53

[2]孔彦春．试论宏观调控下的房地产企业的有效发展之路[J]．住宅产业．2011（Z1）：68～70