完善住房抵押贷款市场

1992年末，工行、建行先后成立房地产信贷部，向19.8万户职工发放了第一笔住房抵押贷款，标志着我国住房抵押贷款市场雏形的形成。发展至今，住房抵押贷款市场的参与主体由原来少数几个国有商业银行与部分单位职工逐渐扩展为现在的所有商业银行与居民，市场的业务形式也发展形成以自营性住房贷款为主体和委托性住房公积金贷款为补充的市场结构体系。市场信贷规模更是以年均近一倍的速度迅速发展扩大。住房抵押贷款市场以其独特功能为住宅产业的发展和经济的增长产生了巨大的推动作用。

我国住房抵押贷款市场的主要特点

市场规模发展迅速，潜力巨大

十年来，我国住房抵押贷款市场规模发展迅速。到2001年，四大国有银行自营性住房信贷余额已达到5072亿元，是1997年的23倍，占银行总贷款余额4.3%，占GDP 5.3%。委托性住房公积金信贷余额达830亿元，是1997年的9倍。尽管如此，目前市场规模的绝对水平即信贷余额占GDP的比重，还远低于1999年美国54%、英国56%、日本33%以及香港地区31%等发达国家和地区的水平，甚至与发展中国家如马来西亚23%、泰国13%、菲律宾11%的水平相比，也有一定差距。差距表明，抵押一级市场仍有巨大的发展潜力。并且，随着住房改革进程的加快，在市场规模未达到发达国家水平之前，我国住房抵押贷款市场仍将维持一个高速度发展水平。

市场结构趋于以自营性住房信贷为主导的格局

我国住房抵押贷款一级市场结构只包含自营性商业银行住房信贷和委托性住房公积金信贷两种形式。经过十余年发展，已初步形成前者为主、后者为辅的基本格局，自营性商业银行住房信贷市场占有比率基本稳定在85%以上。

这种格局的成因，首先是因为公积金信贷的资金源有限。公积金制度是政府主导型的政策性住宅金融，资金来源于单位职工强制性储蓄，每年归集资金数量本身就有限，更何况归集资金既要用于住房消费信贷又要用于住房建设信贷。因此，投放到抵押一级市场的信贷资金就十分有限。其次，住房公积金借贷的对象是有条件限制的，仅局限于缴纳了一定年限公积金的企事业单位职工。再次，住房公积金信贷对于单笔贷款的最高限额比较低。这对大多数数额巨大的购房款来说，公积金信贷只能满足其一部分，尤其对房价较高的大城市更为如此。所以购房者更多的选择为“住房公积金贷款＋银行个人住房贷款”式组合贷款，其中银行个人住房贷款通常要占大部分。但值得注意的是，由于住房公积金信贷执行的是政策性低利率政策，比银行个人住房贷款低0.99―1.17个百分点，利率优势使得购房者仍然对住房公积金存在有较大需求。

相比之下，商业银行个人住房信贷并不存在公积金上述这些局限。在两种住房信贷途径中，购房居民更容易获得并选择商业银行的个人住房信贷方式，商业银行也乐于不断加大对住房消费信贷的支持。因为，目前商业银行已发放的个人住房抵押贷款普遍具有良好的质量特征，并且已成为商业银行资产中公认的优质资产之一。如占据住房抵押贷款市场80%左右份额的建行和工行，2001年它们个人住房贷款的不良率分别仅为0.5%和0.23%，当年发放的贷款不良率均低于0.05%，这个水平已接近世界同业水平。

住房抵押贷款市场的主要作用

对住宅产业的支持作用

住房抵押贷款市场对住宅产业的支持和影响是通过住房销售起作用的。住房消费信贷的增长直接带来住宅销售的增长，住宅销售的实现必然刺激住宅投资的增加，而住宅投资的增加又直接是住宅产业的发展。

1998－2000年全国个人住宅销售额分别增长了54.2%、33.8%和45.8%。这自然归功于住房消费信贷的增长。2000年住房消费信贷对个人住宅销售的贡献度为69.3%。从静态指标来看，住房消费信贷对当年住宅投资的贡献度为58.9%；从动态指标来看，即上一年住房消费信贷增加额对住宅投资的贡献度为26%。这表明住房消费信贷已成为住宅投资的重要资金来源，可见住房抵押贷款市场对住宅产业的重要支持作用。

对消费增加、经济增长的促进作用

住房抵押贷款市场对经济增长作用是通过住房消费信贷的直接住房需求及其引致需求体现的。住房消费信贷的增长直接带来住房消费增加，住房消费的增加又将导致相关产品消费需求的增长，即引致需求的增长，进而促进经济的增长。根据中房课题组1998年的研究表明，每销售100元住房可以带动130-150元其它商品的销售，按照这一标准我们对住房消费信贷的直接需求和引致需求作一个估计（按最低数130元）。

根据上表，可得出1997年－2000年住房消费信贷年递增额即为各年住房消费信贷的直接需求，并且可相应计算出1997年－2000年由住房消费信贷产生的引致需求分别为130、421、1115、2538亿元。1997年－2000年住房消费信贷产生的直接和引致需求总和占当年GDP分别为0.3%、0.9%、2.4%、5.0%。由此，可以看出我国住房消费信贷对经济增长正起着越来越重要的推动作用。

住房抵押贷款市场存在的主要问题

抵押一级市场区域发展不均衡

目前，我国各省、市、县的商业银行都已开展了住房抵押贷款业务，住房抵押贷款的一级市场已经全面展开。但是由于经济发展不平衡以及业务开展先后不同，抵押一级市场规模呈现十分明显的地区发展不平衡。广东、上海、北京、江苏、浙江、深圳、天津等地成为发展最快的地区。这几个地区占有各行住房贷款总量的50%以上。以份额最大的工行和建行两家为例，至2001年5月，广东、上海、北京、浙江、深圳工行分行发放的个人住房贷款余额已经突破100亿元，而某些欠发达地区，个人住房信贷余额不到10亿元；建行的60家中心城市分行个人住房贷款余额占全行总余额77%。最早建立抵押一级市场的上海市，其住房抵押贷款余额（包括个人住房贷款与住房公积金贷款）已经由1999年的311亿元，2000年的547亿元，发展至2001年的1533亿元，占当年全国总余额的26%，成为抵押一级市场规模最大的城市。

抵押二级市场尚未建立，抵押一级市场的流动性风险难以得到有效释放

尽管我国抵押一级市场发展迅速，市场行为也日益规范，但是市场中却存在潜在的风险隐患。抵押一级市场内购房贷款者承担的风险主要有利率、通货膨胀风险，商业银行承担的主要有利率、通货膨胀、违约、提前还贷以及流动性风险。商业银行承担的风险过于集中，尤其是流动性风险对商业银行正常运行影响重大，而且无法在抵押一级市场内部得到解决，必须通过创建抵押二级市场将其有效释放，否则就会使发贷主体商业银行因流动性风险而导致经营危机，进而引发整个金融市场的危机。

从目前抵押一级市场现状来看，虽然市场整体的流动性风险尚不典型，但是已经有部分商业银行存在资产流动性压力或者已经面临流动性风险，如中国建设银行和中国工商银行的个人住房贷款余额占资产总额已达到6.4%和4.1%，存在资产流动性压力，工行深圳分行的比重达到23%，已经出现流动性风险。尤其是按照现在我国抵押一级市场规模的现有发展速度，加上四大国有商业银行巨大的不良资产（由于其资产的呆滞性，可视为类似住房抵押贷款一样的长期性资产），流动性风险不久将会成为抵押一级市场的普遍问题，形成我国经济发展的重要障碍。