地价:快速上涨将持续

自中央政府加强宏观调控以来，北京、上海和广州等大中城市就不断涌现地价巨大的地王，尽管2006年下半年以来北京已开始控制在招标和拍卖中土地出让金额直线上升的现象，但无论如何，地价快速上涨已成为现实。而且，通过对政策面、成本、市场供求和资金面的观察，可以得到一个非常明显的结论：2007年地价将继续快速上涨。

地价上涨是宏观调控和制度变革的必然内容和结果

首先是宏观调控因素。自从2004年中央实施宏观调控以来，紧缩地根和紧缩银根是两大根本调控手段。一方面，紧缩地根意味着减少土地出让数量，尤其是在中央极力要求加强耕地保护的情况下。另一方面，紧缩地根意味着必须要提高地价，通过涨价来抑制土地需求。不管是哪种结果，都必然导致地价上涨。

其次是制度变革因素。在以往，土地就是地方政府第二财政，属于预算外管理收入，收支并不透明。同时，土地也是地方政府招商引资的重要手段，价格低廉的土地是地方政府吸引投资乃至从外资竞争中获胜的必需砝码。现在，通过2006年8月31日国务院办公室下发的31号文件《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，中央将从2007年开始严格落实一系列土地管理制度改革，而这一系列制度变革都将有利于纠正以往被过度低估的地价成本，使得地价从过去的招商引资功能向宏观调控、市场定价、转变经济增长方式等功能转变。这种转变主要体现在：

一是规范土地出让收支管理。土地转让收入必须纳入地方财政预算内管理，地方政府的土地出让金收支进入国库中的“国有土地有偿使用专账”，纳入地方财政预算，接受地方人大监督。增加土地收支透明度将有利于土地出让收入和支出更多地反映市场因素。市场决定地价的能力增强意味着土地出让市场越来越透明，房地产企业的拿地竞争更为直接，竞争将促进涨价。此外，原来土地出让环节中的很多灰色收入也将直接转移到地价中。

二是建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。工业地地价一般是协议出让，而根据规定，非工业地的住宅、商业等地价必须走招牌挂的市场化出让方式，所以协议的工业地价一般都低于非工业地价，因而工业地价也就是地价的基准。现在根据国办31号文件，地价的基准也必须走招牌挂，一旦招牌挂，就意味着市场化和透明度提高，可见，作为地价基准的工业地价在2007年必将上涨，这种上涨反过来又将保证甚至促进非工业地价的上涨。

三是强化对土地管理行为的监督、检查，严肃惩处土地违法违规行为。把土地管理和耕地保护纳入地方主要负责人的问责制考核内容，强化对土地管理行为的监督、检查，严肃惩处土地违法违规行为。在中国的官本位体制下，这些措施将使得地方政府官员在土地出让上比以前更为谨慎，客观上也有利于市场力量在地价决定中朝着基础性作用发展，而这两者都将支持地价上涨。

多项因素导致成本上涨，从而促进地价上涨

国务院办公厅2006年8月31日31号文件中，明确要求切实保障被征地农民的长远生计。这意味着必须提高对被征地农民的补偿，也包括对城镇居民的拆迁补偿。在2005年国土资源部的144号文(《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》)中，已经制订了征地统一年产值标准，并把区片综合地价作为征地补偿依据，规定统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，将征地综合区片地价作为征地综合补偿标准，制订时要综合地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。显然，国土资源部144号文件的细则和国办31号文件的“征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的总原则将大幅提高征地成本。征地成本提高必须要在地价中得到体现，所以成本上升将促进地价上涨。

2006年11月20日财政部、国土资源部、人民银行联合下发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。收入分配维持中央与地方30：70分成，但是地方分成部分必须全额缴入省级国库。新增建设用地使用费适用于农用地、未利用地转建设用地时。该费用虽然是由县市地方政府上缴到省国库，但最终还是来源于开发商的地价款，所以不会出现国土资源部有关人士解释的该政策“只会减少地方政府土地收益，不会增加用地成本”现象。目前土地使用费大约占地价的5％左右，可见，2007年起仅该项费用翻倍就将导致地价上涨5％左右。更重要的是，新增建设用地有偿使用费提高，很有可能带动土地使用税和耕地占用税等税费相继提高，从而带动地价进一步上涨。

新增土地供应量紧张将刺激地价上涨

1998年至2006年，完成土地开发面积增速为30％，但2004年至今该增速远远低于历史平均水平。以北京市为例：根据北京市土地整理储备中心统计数据，2005年北京计划供应住宅和商服用地2300公顷，实际成交不到计划的1／4：2006年计划出让1031公顷，实际供应仅为计划的54％。2006年北京已成交地块、正在交易地块和即将入市地块三者合计的规划建筑面积为1146.6万平米，仅为当年前10个月北京商品房新开工面积的一半左右。

此外，根据国办31号文件，保护耕地纳入地方主要负责人的考核体系，这也将使得潜在建设用地数量倾向于下降，尤其是相对于过去而言。自2006年5月31日起政府停止别墅类项目供地和用地手续，并对别墅进行全面清理。由于地理位置和供应数量的稀缺性，别墅等高档住宅地价相比普通住宅地价的上涨潜力更大。

流动性泛滥和人民币升值必然导致地价上涨

流动性泛滥意味着国内资金非常充裕，人民币升值意味着人民币资产对外资具有很强的投资吸引力，从而导致流入的外资将越来越多。而地价继续上涨则将进一步增加人民币升值趋势下房地产资产对外资的吸引力，使得外资继续看好国内优势开发商的发展前景和房地产股票投资收益前景。外资以及由外资带动的内资看好国内房地产，一方面将有利于房地产行业的景气延伸，另一方面将直接或间接促进国内地价上涨。

(作者为国泰君安证券研究所研究员)