地价决定与地价调控

【摘 要】从地价的影响因素入手，分析调控地价的可行途径，并根据两级市场的不同特点构建相应的调控方式和手段，基于分析的结果提出相应的政策建议。

【关键词】地价决定；地价调控；政府行为

土地市场建设是我国土地管理的关键所在，而地价问题则是土地市场建设的核心问题。由于我国土地市场规则体系滞后，市场运行过程不透明，价格形成机制不健全，地价在很大程度上呈现出混乱的局面，不能发挥其传递市场信息的作用。而近段时间以来关于“地价与房价谁抬升谁”的争论颇受关注，作为争论中的焦点问题之一，房价的持续上扬是否应归咎于土地“招拍挂”，其背后隐现着“院外集团”为转移成本而寻找借口的诉求，在争论中地价逐渐成为政府及公众关注的热点。本文基于理论层面分析两级市场供地行为对城市土地价格的影响，并基于分析探讨相应的政府调控措施。

1.地价调控的机制分析

1.1地价决定分析

1.1.1 土地一级市场的地价决定分析

一级市场的地价主要决定于政府的供地行为，政府对于土地市场的供需状况的认识程度将决定供地规模，进而决定土地价格，而不可忽视的是一些非市场行为的干扰也可以使原本由经济供给决定的正常市场价格产生偏离。非市场力量形成的土地价格使其既不反映供求变化，也不反映土地内在价值。这些不正常的非市场行为破坏了价格体系，扰乱了原本正常的土地市场秩序。

究其原因，一方面政府官员为了赢得上级和老百姓的好评，谋求自身的政治利益最大化，自然要动用一切其可动用的政治和社会资源达成这一目标，当政府官员的利益函数始终受任期长短制约的时候，就会造成政策执行中的“折扣”与“变通”行为。通过干涉土地出让市场谋求经济的增长已被证明是一种有效的措施，如对土地出让数量一支笔说了算等；另一方面，政府政策行为和政府目标在很大程度上受政治家和官员的利益动机支配，政策执行的有效与否也在很大程度上取决于这些具体的执行人员。

1.1.2土地二级市场的地价决定分析

对于土地二级市场而言，其地价决定的主要枢纽是土地使用权所有者的心理折现率，其背后隐现着宏观调控的影子，即某些宏观调控措施确能在一定程度上间接影响到二级市场上的土地价格水平，而这些宏观调控措施也包括非土地市场范围的调控措施。可见，政府在市场化程度很高的土地二级市场中仍拥有很强的市场干预能力。

然而，要达成调控地价的目标，仍需克服很多因素的干扰。由于我国土地市场改革起步相对较晚，发展过程中又存在一些分歧和反复，土地二级市场未能及时得到政府的引导，从而导致一些土地长期闲置，而少有的土地二级交易也大多停留隐性、非公开状态，而且交易量、交易额十分有限，交易主体间合作摩擦很大，社会交易成本偏高。另一方面，由于缺少相应的监管措施，对于二级市场中出现的种种违规和违法行为不能及时制止，滋生了一批扰乱市场秩序的行为。

1.1.3 两级土地市场的地价相互影响分析

两级市场的地价影响因素的作用范围并不仅局限于本级市场内，他们还会产生相互影响。相对而言，土地一级市场的地价对二级市场影响程度和效果要大一些，而在两级市场间架起地价联系通道的是土地需求主体。由于土地需求主体所关注的是如何能获得土地。宏观调控使得由招、拍、挂出让方式所主导的土地一级市场对于需求主体而言将更加难以预料，同时相应的调控措施使土地供应量下降，土地需求主体为获得土地的竞争将更为激烈，因此，将会竭尽所能寻求新的途径去获得所需土地，他们会尽可能地寻求更为成熟的土地市场，在市场化高度发达的地区通过公平竞争获得土地，这样便能有效减少无效竞争所带来的外部能耗，防止因此而造成的成本增加，而且其也将目光放在了新兴的二级土地市场。种种的调控措施在两级土地市场上影响了土地需求，进而又影响着土地价格。而土地二级市场对于一级市场的价格影响主要依靠政府的调控，即二级市场的价格在一定程度上可以反映市场的需求状况，政府部门可以通过这些信息调整相应的土地供给计划，进而对一级市场的地价产生影响。

1.2 构建地价调控机制的对策建议

对于一级土地市场而言，土地价格受政府行为的影响颇大，因此，对土地一级市场的地价调控，首先应克服政府自身的种种非市场行为，使地价调控的措施最终能落实到所调控的市场地价上来。其次，在努力杜绝市场干扰性因素的影响的同时，应深入研究土地市场的供需状况，这种研究不仅要反映当时的情况，更要有预见性，且努力借鉴相似市场的经验，最终制订能反映市场状况的供地计划。地价不仅由供给决定，也受需求的影响，没有对土地需求进行深入的分析和研究，对房地产市场的调控将无法达到预期目标。因此，对于市场供需状况应在广泛搜集市场资料的前提下，对市场有效需求做出科学合理的预测，这种预测不仅要基于当前的市场动态，更要考虑到未来一定时期内宏观经济的走势以及资本市场、居民消费投资的情况等。此外，土地供应计划应有一定的弹性，以便对未来遇到的情况有所准备。

对于土地二级市场，首先，应努力建立有形、公开的市场体系，引入土地一级市场相对成熟的“公开竞价”机制，从而充分的显现土地资产的价值，做到“显化价值交易”。其次，二级市场地价影响因素中有许多是非土地市场的因素，这其中潜在需求者的心理折现率对于供求结果影响颇大。由于宏观调控的某些措施以及资本市场的运行情况等皆对心理折现率产生影响，因此对于二级市场地价的调控可采取多种综合措施，从改变心理折现率入手不失为一个有效的途径；另外，二级市场的信息不公开使得心理折现率在一些情况下距离理论的结果会产生偏离，而且，这种偏离还会被一些错误的信息放大，对正常的土地市场秩序产生干扰。对于土地二级市场的供地者来说，与需求者信息不对称，使得交易价格不能反映市场状况，在某些情况下需求者会蒙受经济以及时间的损失。因此，需要建立畅通的信息通道，逐步完善市场体系。

2.结论

我国目前完善的土地市场体系还未建立，地价形成机制还未健全，在两级土地市场中，供地行为对于地价的形成有重要的影响。通过分析可知，在土地一级市场中，政府行为往往决定着地价的走向，而且政府的非市场行为在一定程度上会使地价偏离正常的范围；在土地二级市场中，在理论上价格虽然由市场决定，然而在一些情况下还受其他因素的影响和制约，这其中需求者的心理折现率是一个重要的因素。影响这一因素的既有宏观的经济背景，也有土地市场本身的状况。对两级土地市场地价调控应当找准“可控点”，采取综合措施，使调控措施真正能反映到地价上来。

当然，由于城市土地本身就是城市经济制度产生出来的资本品，资本的本质是在于给所有者带来未来收益，其市场价值就是未来时期内的预期受益者限制的总和。城市土地的预期收益通过城市产业活动去实现。城市产业活动对土地的引致需求要按边际成本和边际收益相等的原则去实现。城市政府以平均方式配置土地资源达不到优化的目的，靠主观预期确定土地价格不利于城市产业活动的持续发展。发挥市场机制在土地资源配置中的基础作用这是城市政府工作的必然趋势，因此，任何调控的出发点和归宿都应放在土地市场上，让市场机制说话。

参考文献：

[1]毛寿龙. 中国政府功能的经济分析[M]. 北京：中国广播电视出版社. 1998.

[2]谭术魁，吴丽. 宏观调控对土地市场的影响[J]. 中国房地产. 2005，（5）：27-30.

作者简介：

周滔，男，生于1978年，河南南阳人，副教授，博士，主要研究方向：房地产经济、住房经济。

耿立洁，女，生于1987年，河北人，重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生，研究方向：建筑与土木工程。