CBD的新租客

过去一年，北京CBD经历了一场跨国公司的集体性“逃离”事件。英特尔、惠普、甲骨文、路透社和奥林巴斯纷纷放弃原租赁协议，在选择新的办公地址时，刻意回避CBD。

2012年是近十二年来，北京甲级写字楼供应量最低的一年，也是空置率最低的一年。伴随而来的是租金大幅上涨。据仲量联行10月15日提供的最新报告称，2012年初至今，北京CBD区域租金取得了20.4%的增幅，而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%，香港中环区域的租金则出现下滑。

IT企业、对成本敏感的制造企业，从最核心的商圈撤出是规律使然。在发达国家成熟CBD的产业构成中，信息、物流、金融等现代服务业公司，才是CBD的主要“租客”。这种北京CBD租客结构的变化其实早已酝酿。

数年前，索尼、雀巢等公司就已开始搬离CBD了。仲量联行发现，三季度又有一些企业陆续离开CBD，其中包括一些早些年前租赁面积较大的日资企业。2012年，中国国内及全球经济诸多数据的不乐观，加重了企业对于市场的担心，许多租户在第三季度采取了谨慎扩张的态势。同时，一些对价格敏感的租户，对高企租金的抵触正逐步显现。

即便如此，依然有一些企业在积极寻租。事实上，北京CBD顶级写字楼仍十分紧俏。据第一太平等多家研究机构数据显示，三季度北京甲级写字楼的平均空置率已到达历史新低水平即3%左右，而CBD空置率降至6%左右。最高点是2008年，彼时CBD空置率曾达到30%。

许多私募股权基金、跨国性的金融集团以及高级律师事务所也选择在CBD办公，一些央企和国企也将办公地点设在了CBD。租金最昂贵的国贸三期就聚集了美国资本策略研究、雪佛龙中国、凯来投资等外来者，以及北京国能中电、工行私人银行部等国内企业。CBD其他大楼如华贸中心、银泰中心，也聚集了大量金融企业、能源企业、咨询公司、律师事务所。国际经济的低迷，似乎并未给这些企业带来巨大的影响。

不过，疯狂的租金持续时间不会过长。第一太平指出，由于租户承租能力进一步减弱，加之需求向非核心区域扩散，进入三季度，写字楼租金环比涨幅跌至2010年以来最缓值。

两年“火箭式”上涨后，北京写字楼市场租金未来将进入平台期，专业服务业、高科技和金融业仍是北京CBD需求主力，而文化创意、能源和医药需求开始强劲增长。“除非经济发生大衰退，否则租金不可能大幅下降。” 高纬环球中国区董事总经理张良军预测，下一个供应高峰将在2016年前到来。