企业租赁经营的会计税务处理讨论

【摘要】在改革开放以后，我国的企业采用租赁经营的情况并不多见，但依然存在，对于会计人员来说，租赁经营的税务处理没有明文规定可循，往往成为知识的盲区。本文着重讨论如何处理企业租赁经营的税务问题。

【关键词】租赁经营 税务处理

企业租赁经营曾经在我国的计划经济时代扮演着重要的角色，在十一届三中全会之后，各地为了企业经营体制的改革，曾一度盛行。不过，随着我国市场经济体制的确定，租赁经营的模式逐渐被独立经营模式所取代。而现在，随着一些经营模式的日益多元化，不少企业跨地域、跨国度的扩张经营，为了避免选地、买设备到投产期间长时间的消耗，一般都会选择更具时间效益的租赁经营模式。而有的企业由于自身的经营不善，需要对本企业的固定资产等生产资料进行价值再生，也会选择出租。这样，租赁经营就有了供方和需方。

租赁经营是指出租者将企业各种生产资料的所有权，通过租赁的方式出租给经营者，而经营者通过付给租金拥有暂时所有权进行生产的一种经营方式。租赁以合同为准，但租赁方式有多种，一种是出租者依旧是企业的股东，经营者以承租者的方式进行经营，另一种可以是经营者向政府管理部门办理新的经营许可和法人登记，以独立地方式进行生产。所以，根据租赁方式的不同，会计的处理、税法处理都会有所不同。本文分四种情况进行讨论分析。

一、经营者向政府管理部门办理新的经营许可和法人登记，以独立的方式进行生产经营

双方合同签订后，企业的生产资料的经营权归经营者，出借一方从经营者中获得租金收入，经营者独自对外经营，然后付给租金。根据国税总局关于此类经营方式的规定可以得知，经营者重新办理经营许可和法人登记了，就是新的纳税义务人，应于其向税务部门上交企业所得税。

出借的一方则通过租金的收取缴纳所得税，也应该继续执行好资产的摊销。在按签订的合同获得租金后，“银行贷款”是借方，“其他业务收入”是贷方。营业税按5%进行缴纳，城市维护税及附加则按照缴纳的营业税进行计算，“其他业务收入”是借方，“应交税费（包括营业税、城市维护费等）”就是贷方。资产的摊销和土地使用税、印花税等计作管理费，最终根据纳税额得出所得税。经营者作为新的税务法人，生产经营的成本、收入、中间税归为经营企业，“管理费用”为借方，“银行贷款”是贷方，根据企业利润计算所得税。

二、经营者和出借者签订的经营合同，并不重新办理法人登记，以承租者名义经营

根据国税总局对于此种经营方式的界定，经营者是以承租者名义进行生产经营，并不是法人代表，所以出租者依然是该企业的税务法人，应由出租者向税务部门上交企业所得税。这里就涉及到出租者如何进行租金收取的问题。如果是实际经营一方经营的利润进行所得税提取后，就应该将利润的一部分作为租金给出租方，出租方进行分配后，剩下的税后利润再留给经营者，由经营者向税务部门缴纳所得税。而如果是经营者将经营所得的所有利润归己所有，则必须给出租一方付给租金，出租一方缴纳企业营业税等税费之后，计收、上交企业所得税，经营者则按照利润所得进行缴纳所得税。为便于理解，举例如下：

A企业和B企业之间签订了租赁合同，由A企业将租赁给B 企业进行经营，B企业以经营者名义，但法人代表依然是A企业。租期五年，租金500万元/年。第一年B公司就实现税后利润800万元。按照第一种情况计算，B企业利润800万元扣除租金500万元，剩余300万元交给交给A企业。A企业则缴纳所得税300*25%=75万元，净收入为225万元。按照第二种情况计算，税后利润800万元归属A企业，A企业支付租金500万元给B企业，则A企业的净收入为（800-500）*75%=225万元，B企业在缴纳500万元中5%的营业税、营业税中10%的城建及附加税后，缴纳所得税为118.1万元，净收入381.9万元。

从案例中可以明显得出，两种付租金的方式，A企业的收入没有变，但是B企业却减收了118.1万元，即税收大大增加了。所以，一般情况下，都会选择第一种承租方式。

三、企业的股东与企业实际经营者签订租赁合同，经营者以承租者名义对外经营

股东是一个企业的利益获得者，企业生产经营的收益理应于股东获得，但是企业被租赁时，生产经营的利润不属于股东，所以股东应该收取租金来弥补收益。当股东收到经营者缴纳的租金之后，“银行存款”是借，“其他业务收入”为贷，同时扣除要缴纳的各种税费，并计算出企业所得税。出租企业应该是按照向企业所在地进行缴纳所得税。实际经营者则将取得的税后利润，“银行存款”是借，“其他业务收入”为贷，缴纳租金是，“业务成本”是借，“银行贷款”为贷，在此基础上计算企业所得税。

这样的出租方式，股东通过租金收入弥补了收益，但是如果和直接从实际经营者出获得税后利润相比，则缴纳的税费较高，实际收益会降低。再者，出租企业的一方如果是股东人数较多，则在税法处理上会很不方便。

四、实际经营者不是法人时，就只能是以承租者的名义进行生产经营

实际经营者不是法人时，可以选择与出租企业进行租赁合同签订，也可以是和企业股东进行签订，但是因为不能重新办理法人登记，所以只能以承租者名义进行经营。出租企业或者股东的税务处理方法则和前述方法相同，则实际经营者则按照个人所得税的计算和缴纳方法进行。

从上文所述的几种不同的经营方式分析，双方签订租赁合同之后，由实际经营着重新办理经营许可和法人登记，对于双方来说相对合理，能够保证双方的利益最大化。如果不是重新办理经营许可和法人登记，则交租方式要审慎商定，以便尽可能地减少税收负担，增加收益。对于会计人员来说，租赁经营的模式税务处理方式和普通的经营方式相差较大，又缺少政策规定，所以要求会计人员能够掌握好，保证企业的合法经营，规避各种经营风险，保障好企业的利益最大化。

参考文献

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