工程设计对商品房造价的影响分析

【摘 要】在房地产市场日益复杂的背景下，房地产企业如何减少工程成本控制工程造价，成为企业获取更大的经济效益和社会效益的基础。工程设计是描述整个项目实施意图的过程，是控制工程造价的重要阶段。下面，本文就工程设计对商品房造价的影响进行分析，为商品房造价控制提供参考。

【关键词】工程设计；商品房；造价控制；限额设计

1 引言

造价管理是工程项目管理的重要内容之一，对投资收益有着决定性的影响。当前，随着房地产市场竞争的加剧和国家调控措施不断加强的背景下，如何减少工程成本控制工程造价，成为房地产企业生存和发展所必须考虑的重要问题。实际上，造价控制是渗透到整个工程每一个环节、每一个角落的事情，是在最大限度降低投资的同时获取最大的经济效益和社会效益的基础。工程设计是描述整个项目实施意图的过程，是控制工程造价的重要阶段，当一个项目经过投资分析确定决策之后，设计就成了整个工程造价控制的关键。虽然工程设计费用仅占到工程整体费用的1%不到，但对整个工程造价的影响却占到75%以上，可见工程设计对工程造价影响的重要性。下面，本文就工程设计对商品房造价的影响进行分析，为商品房造价控制提供参考。

2 工程设计对商品房造价的影响

2.1 设计制度对商品房造价的影响

设计制度包括设计质量的考核与评价、设计方案的优化、设计发包策略等。由于设计质量的考核发与评价标准不清晰、开发商对设计方案的优化不够重视、设计发包策略不当等问题，极容易造成商品房造价失控现象。长期以来，很多房地产开发商对于设计方案在造价上的合理性重视程度都不够，只是注重设计单位设计人员出设计方案的速度和技术质量，而不考虑该方案的实施成本，不考虑该方案造价是否合理，是否在投资预算范围内，甚至使得很多设计单位和设计人员为了满足设计速度而使设计方案出现不配套、缺漏现象，最终出现大量变更、返工，增加工程造价，影响工程成本。

2.2 设计计费方式对商品房造价的响

目前，商品房设计收费方式，有按面积计费和按造价比例计费两种方式。但不论采用什么样的计费方式，几乎都没有考虑到设计对投资节约贡献度，也几乎都没考虑到设计质量问题。这种现象，使得很多设计单位和设计人员，在进行设计时并不认真对方案进行经济合理性分析，要么追求高标准、要么设计效果增加安全系数、增加施工难度，提高了建造标准，最终造成投资浪费提高工程造价。此外，一些开发商为了降低设计费用方面的支出，在招标过程中压低设计费用，或者选用低水平的设计单位，造成设计费用虽然降低了，但由于设计方案的科学性、合理性和经济性不足，反而提高了工程造价。

2.3 设计观念对商品房造价的影响

当前，我国商品房设计普遍存在着“重技术轻经济”现象，设计人员在进行设计时，通常都将侧得点放在商品房的使用效能上，强设商品房的设计产值，从技术、材料等多个方面去进行优化，而对于所设计的商品房的经济性考虑不够，忽视设计过程中所需要考虑的经济指标和成本控制。此外，在进行设计时，工程造价人员与设计人员之间通常缺乏沟通，配合度不够，造价人员在考虑工程造价的事，根据图纸计算工程造价，设计人员在考虑项目设计的事，根据项目规划出设计图纸，两者之间根本未能协调工作。此外，由于设计观念的问题，设计单位和设计人员很少主动参与工程造价控制，而关注于工程质量控制，不重视对方案在经济性上的优化和比选。

2.4 设计周期对商品房造价的影响

在经济迅速发展的同时，社会民生需求不断提高，我国房地产市场得到了突飞猛进的发展，全国各地房地产市场均呈现出一片火热的现象，大量项目在不断进入实行轨道。在这种背景下，设计单位设计任务较多，不论是以质量取胜的设计水平高的设计单位，还是以价格取胜的设计质量低的设计单位，其设计任务都极容易达到饱和状态，超出设计单位自身的设计产出能力。但是，为了能更多的承揽到设计业务，获取更大的经济效益，满足设计时间的要求，很多设计单位都只好加班加点的，争取在最短的设计周期内完成设计任务。此外，还有不少开发商为了项目早日开工而故意缩短设计时间，使得设计单位的设计时间更是雪上加霜，在这种缺乏细致冷静的设计过程中所推出的设计方案，必然极容易出现差错、瑕疵或缺漏项，导致将方案应用到施工中最终出现造价失控现象。

2.5 设计审查对商品房造价的影响

设计审查是对设计质量的审核与评定，目前在商品房设计审查中，大多集中于美观与安全两个方面，而对方案在工程造价上的合理确定和控制能力关心不足，缺乏对设计方案进行技术与经济上的比较和优化。此外，很多设计单位在进行设计时，对概预算工作并不足够重视，为了设计而设计，甚至根本没有建立概预算，使得设计方案概预算质量低，投资估算、设计概算、施工预算脱节，最终工程造价难以控制。

3 工程设计成本控制策略

3.1 推行设计招标制选择优秀设计单位

设计招标制是一种有效的竞争机制，通过推进设计招标制，在委托设计时可以选择更好的设计单位，更好的推行设计方案与经济方案相结合的设计考评方法。在设计招标时，应当尽量将主体工程和配套工程一起招标，采用多家竞标的方式，并组织专家进行综合评比。但需要注意，在推行设计招标制时，并不能以最低报价作为招标目的，而应当以最优设计单位作为招标目的，这儿所讲的最优设计单位，也并不是指图纸设计能力最优，还需要设计造价控制能力最优。只有这样，才能选出真正优秀的设计单位，选出真正能在设计阶段对工程造价进行有效控制的设计单位，提高整个工程项目的造价控制综合能力，降低后续环节造价控制难度。

3.2 推行限额设计制度

工程设计是融合了技术、政策、法律、经济等于一体的工作，直接影响了建设费用和建设工期，影响了商品房建成后的使用价值和经济效益。在选择设计单位时，要推行限额设计制度，对于能够定量分析的内容，要通过清晰计算进行定量分析，促使设计单位和设计人员在设计时，充分考虑到施工阶段的可行性和经济性，在技术、施工、材料、管理几个方面取得协调和平衡。尤其是材料和设计的经济性上，在保证质量的前提下，要回避使用那些采购困难、运费昂贵、施工复杂的材料和设备，在遵循建筑标准、设计规范、技术规范的前提下，采用最简单的施工工艺和施工技术。

3.3 加强设计审核评定工作

对于设计人员造价控制观念淡薄现象，必须加强设计审核评定工作，在签定设计合同时，即对设计变更、设计修改、造价控制等方面的限制，避免出现设计方案不配套、缺陷多现象，或者设计变更超出造价，以此对设计单位和设计人员形成约束力。在设计出图前，还要加强审核工作，避免存在缺陷漏洞的方案应用到施工中，将设计变更终止在施工前，以最小的代价克服设计缺陷，将最优质量的设计方案应用于施工阶段，以避免因设计缺陷造成工程造价失控现象。

参考文献

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