浅析二孩政策对房地产的影响

【摘 要】2013年十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策，今年在党的十八届五中全会上又有一项决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。间隔2年人口政策又一次调整。本文主要针对二孩政策对房地产的影响提出自己的看法。

【关键词】单独二孩；全面二孩；房地产

2011年的“十二五”规划明确指出，坚持计划生育基本国策，继续推进人口和计划生育服务体系建设；2013年11月15日中共十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。在《决定》中提出，“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。”；2015年十八届五中全会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，外界预期强烈的“普遍二孩”政策将全面放开。全面放开二孩政策实施，对房地产有什么影响呢？本文主要从以下几个方面加以阐述。

一、对住房需求结构的影响

2016年1月1日起，全面放开二孩政策，提倡一对夫妻生育两个子女，在一定程度上肯定会增加人口数量和居住需求。而人口的增长相应的会增加住宅的需求量，没房到有房，小房换大房，没学位到有学位，对于房屋的需求程度会增加，对房地产的成交会有一定的影响，首先对购房者的买房心态产生了影响。

近年来，持续的房地产调控使得房地产的购房需求发生了变化。由之前占了很大比例的“投资性房产”演变为“刚性房产”占大头。“刚需”买房成为支撑很多城市房地产市场的主要力量。受资金积累及传统观念的影响，两房以及小二房原本是房地产市场最受欢迎的婚房类型。二孩后，家庭结构发生变化，住房需求起码变为三房，甚至四房。简单地做个分析，原本一对夫妇只生一个小孩，那么大部分家庭会选择二房或三房，“二孩”政策出现后就要求三房或四房，可能还需要五房，考虑到年轻人要上班，小孩要有老人带，两个小孩可能还会需要一个保姆，又需要保姆房，所以房间数量要多但是房子又不能太大（受资金的影响），因此买房会更加谨慎，往往会倾向于紧凑的四房或五房。

二、对住房供应结构的影响

1.三房成为目前关注热点

二孩政策的全面放开，家庭结构变为“4.2.2”结构，也就是一对父母，四个老人，两个小孩。假如老人同住，那么就可以为老人一间、父母一间，两个小孩一间（上下铺），6岁之前完全足够；假如老人不同住，就可以为父母一间，两个小孩各一间，住房就完全足够了。因此，三房成为刚性需求，在未来几年三房户型将成为主流。

2.四房、五房的需求增加，但比例有限

在“单独二孩”政策出台之前，家庭结构变为“4.2.1”结构，也就是一对父母，四个老人，一个小孩。房产市场里两房是刚性需求：父母一间，小孩一间。 “单独二孩”政策出台之后，加之最近的“全面二孩”政策出台，三房又成为刚性需求。但对于资金充足的家庭，更倾向于四房或五房。父母一间，孩子一人一间，老人一间或是保姆房或是书房或是休闲房，这就需要四房。但是这少了小孩的活动场所，所以资金更充足的往往就会考虑增加一房，这个房间可以作为儿童娱乐室，保证小孩的健康发展。

3.保姆房也将列入户型设计

二孩家庭，只靠父母照顾两个孩子是非常辛苦的。请保姆可能会成为常态。就目前房地产市场高档住宅有部分将保姆房列入设计范围，而今后保姆房的开发设计可能就不仅仅在高档市场，会在更广的范围内普及。

三、对住房位置的影响，学区房将更加紧俏

孩子的教育向来就是一个家庭的重中之重。，教育资源丰富的的地段和楼盘关注度会持续走高。二孩政策放开后，对二孩家庭来说，除了注重改善居住条件之外，周边学校的教育质量也会更受关注，因为是两个孩子的教育问题。对学位的需求会越来越大，间接的对学位房的追求也会越来越重，而即使现在学位房基本上刚需一族毕考虑的问题。但是根据现在的政策，一户口只能带一个学位，如果需要再同一学校上学，则需要两人之间的学龄至少5年以上。也就是说，要想二孩得在第一个小孩5岁之后才能计划了。如果相差不到5岁，对于两个孩子的教育又不可能有偏袒，那就必须再购置一套学位房，对学位房的需求就大大增加了。因此，在未来对于二孩家庭来说，学区房名额的争夺将更加激烈。

四、结束语

全面二孩政策的颁布，对于提振房地产需求，延缓房地产增量房增速下滑会起到一定作用，此外对当前房地产去库存也有积极的意义，但是不能高估这一政策对全国的影响。全面放开二孩政策对房地产市场有一定的推动作用，但是具体能产生多大的影响，和真实的生育意愿和实际增加的新生儿数量。目前在中国，一二线城市由于较高的生育成本已经大大降低了育龄妇女的生育意愿，所以有生育愿望的更多地是在三四线城市，由此可以看出，“全面二孩”政策政策的实际效果还有待检验。

参考文献：

[1]廉听朦、土瑶.市人口计生委详解“单独两孩”政策，扬子晚报，2014年4月4日.

[2]李博涵.单独二胎政策的出台对我国人口规模及结构的影响研究[J].知识经济，2014，（2）：20-21.

[3]吴迪. “单独二胎”背后的中国经济困境[J].IT经理世界，2013，16：28.

[4]任沁沁，孙亮全李树峰.中国为何放开‘单独二胎”政策.[N].科技日报，2013-11-20006.

作者简介：

陈海霞（1981―），女，汉，浙江衢州，重庆工商大学融智学院，研究生硕士，讲师，重庆工商大学融智学院管理工程系。