关于当前物业管理招投标的分析

摘要：随着我国社会经济、政治、文化的发展，一些公共的服务不能满足人们的要求。目前，住宅小区物业管理单位普遍采用招投标的方法。笔者针对当前兴化房地产市场快速发展过程中暴露出的招投标问题，分析了物业管理招投标不能很好实施的原因，并提出了相对应的措施。

关键词：兴化；物业管理；招投标；原因；措施

引言

笔者经过多年对本行业工作的研究分析，了解了国外物业管理招投标办法相对我国比较成熟，国内部分一线城市也相继推出了物业管理招投标的暂行办法或相关规定，江苏虽然是国内物业管理较早实施的地方，但是却在物业管理招投标方面相对滞后，只是在　2003年修正的现行《江苏省物业管理条例》第十七条简单提及。

兴化作为江苏的四线城市，物业管理基本上是在　2000　年前后相继注册成立（2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入兴化楼市从2002年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。），[1]发展至今，本土注册的物业管理公司还没有一家具备一级资质。对于近年来兴化市房地产的快速发展，新的楼盘如雨后春笋，大家有目共睹；因此吸引了不少的知名开发商、物业管理公司进驻兴化，带动兴化的物业管理快速发展；但也引发了招投标方面在内的不少问题。所以，培育和完善兴化物业管理招投标市场，是加快兴化物业管理行业市场化进程的关键，是目前亟待解决的问题。

1　当前兴化市物业管理招投标的状况

随着兴化发展步伐的加快，城市规划面积日渐扩大，高楼大厦拔地而起，住宅小区的建设不断增多。日前从市居住小区管理办公室了解到，近两年本市新建小区30　多个，但在小区管理办公室登记备案实行招投标选择物业管理企业的却寥寥无几，绝大多数开发商没有执行通过公开招投标选择物管企业的规定。据有关工作人员介绍，相当一部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念，意思是表明在项目开发完毕后，为安置自己的项目开发人员，自己成立物业管理公司进行后期管理。由于此类物管公司从业人员素质较低，专业性不强，服务意识差，管理水平低，造成业主和使用人满意率不高，投诉较多。还有少部分开发商为了避开政府监控，实行假招投标，搞暗箱操作。招标方在招标前早已定好中标人，只是借用招投标的形式掩人耳目。其它投标单位在全然不知的情况下投入大量成本编制标书、参加答辩，结果是给人做嫁衣，广大业主和善意投标人的利益受到损害。

2　兴化市物业管理招投标不能很好实施的原因

鉴于这种情况，我们在调查的基础上对此进行初步的分析，认为物业管理招投标不能实行到位的原因有三：

2.1　物业管理招投标法律法规不到位

在实际工作操作中，招投标选择物管企业时，为何有法规的存在，但是实施起来确是寸步难行呢？有关业内人士认为，目前物业管理招投标法律法规不到位是造成这种情况的主要原因之一。虽然我国已有招投标法，但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招投标活动，所以对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限。另外，目前我国乃至江苏省颁布《物业管理条例》中，也只是以一条内容来粗略规定物业管理招投标规则，造成物业管理招投标在操作中法律依据不足，问题较多且难以处理。

2.2　传统垄断经营模式仍存在

之前房地产市场不成熟，竞争压力不大，致使部分开发商认识不到与物业管理企业固步自封，没有深切体会到“父子”关系会给自己带来无穷后患，而优质的物业管理可以增加楼盘的卖点。

2.3　招标主体业主委员会力不从心

业主委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构，代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项，重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差，对公共事务不甚关心，使重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊，落实中标结果更是难上加难。更甚者，兴化市的很多小区根本没有成立业主委员会。

3　兴化市物业管理落实招投标的对策

怎样才能改变目前“纸上谈兵”这种状况呢？业内人士建议：首先，立法部门应尽快制定和颁布《物业管理招标投标管理办法》，对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。第二，有关管理部门应该帮助开发商改变观念。招投标是通过竞争择优的过程，优质的物业管理，不但可以吸引业主，更可以帮助开发商免除后患。第三，小区业主应积极参与小区的管理和监督，支持物业管理的招投标工作。广大业主要更多了解物业管理，保障自己的合法权益，自觉配合业主委员会的日常工作。同时政府房管与政法也应加强对物业管理纠纷的审理力度，明确业主委员会的法律地位，采取强制措施落实中标结果。

对于物业管理发展相对滞后的兴化，要改变目前物业管理招投标“纸上谈兵”的状况，要抓住以下几个方面：

3.1　完善物业招投标市场机制

物业管理的招投标需要培育规范诚信的招标方、成熟的投标方、健全的中间服务体系和良好的市场环境，建立和完善物业仲裁机构，同时政府部门应制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，多进行政策指导、少行政干预。在各方条件都比较成熟与完善的情况下，物业管理招投标处于公开、公平、公正的竞争环境，将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，保证物业管理招投标的顺利进行，平衡兼顾各方利益。

3.2　提高对招投标的认识

早些年房地产市场还处于快速发展阶段，相关的法律法规不甚健全，致使开发商、物业公司竞争压力不大，加之业主专业知识匾乏，维权意识淡薄等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会，这是目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微的重要原因。如今的房地产市场，竞争的主体已逐渐从价格转变为相关的配套设施及售后服务，那么谁能解决业主的后顾之忧谁就能在竞争中取胜，所以开发商必须重新认识招投标；其次，物管单位也必须加强人力资源开发，提高管理水平；而作为物业直接使用人的业主方，要正确认识招投标带来的好处；当然，政府应主动为招投标明确方向、规范程序，并制订具体的法规法则引导招投标顺利进行。

3.3　完善招投标规则

为了规范招投标市场秩序，政府部门要设定招投标市场的准入条件，同时限定一定条件下的物业必须实行招投标。其次，物业管理行政主管部门应明确规定哪种情况下由谁来进行招标，确定公开招标、邀请招标及议标的条件，积极创造公开、公平公正的招投标环境。最后，应设立权威的中间机构负责指导和监督物业管理招投标工作，要求招投标须先备案并得到认可方可进行，且由中间机构负责管理招投标书并推荐合格物管企业参加招投标，同时开标和决策须有监督机构的参与。物业管理招投标是物业管理发展到一定程度的经济产物，既可以为开发商、物管企业提供健康的竞争环境，又可以提高业主自治能力，最大程度保证各方的权益。近几年兴化的房地产开发突飞猛进，良好的招投标秩序将对建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制，加速物业行业的持续、快速、健康发展起到重要的推进作用。所以，完善和培育物业管理招投标市场势在必行。

4结束语

正所谓万事万物都有两面性，综上所述，当前物业管理招投标存这样那样的问题是在所难免，也是可以理解的。但其积极作也是勿庸置疑的。物业管理招投标既有利于市场竞争，又可造批守信誉、重质量的品牌企业，从而促进行业规范发展。当然为保公平公正，我们还应加强招投标评价体系建设，并请专家把关招投标过程，进一步完善招投标的工作。

参考文献：

[1]江苏兴化市房产调查报告，行政公文，道客巴巴

[2]　李加林，周心怡.物业管理实务[M].北京：中国建筑工业出版社，2006：68.

[3]　张景伊，陈伟.物业管理基本制度与政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2006：89.