工程规划指标核算的方法分析

【前言】工程规划指标核算的方法分析由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。首先，工程规划指标核算是保证工程和工程用地相关信息客观准确的制约机制和手段，也是工程权属、工程管理中一项基础性、前期性的工作，是工程建设的重要信息指标。它能够有效提高工程管理的科学性、合理性及准确性，对稳定建筑市场秩序起到至关重要的作用。 其次，工...

【摘 要】建筑工程对促进我国社会主义现代化建设的发展具有极大的意义，公民只有住得安心、舒心之后，才能更好地为我国社会发展做出贡献。目前我国居民住房分配已基本实现了市场化转变，在住房需求显著提升的前提下，小区型住房已成为居民的主要住房选择形式，因此商品房面积、小区容积率、绿地率就逐渐成为社会热点。基于此，本文主要分析了现行的工程规划指标核算方法，首先指出了对工程规划指标进行核算的意义及现存问题，进而对工程指标的各种测量技术进行了探讨，观点仅供参考。

【关键词】工程规划；指标核算；工程测量；方法

工程规划指标核算具备一定社会意义，因此国家也出台了相应的法律法规，用于规范工程规划指标核算，其中具有代表性的即是《房产测量规范》，然而即便有此规范为指导，在实际操作中，还是会出现各种各样的问题，影响测量结果。基于此，本文旨在探讨令开放商与住房消费者均满意的工程规划指标核算方法，希望能为相关领域的发展做出贡献。

1 工程规划进行指标核算的意义

工程规划指标核算是采集和表述工程及工程用地相关信息，利用测绘仪器、测绘方法及手段来测定工程、土地等基本状况的工作。其意义主要表现在一下几方面上：

首先，工程规划指标核算是保证工程和工程用地相关信息客观准确的制约机制和手段，也是工程权属、工程管理中一项基础性、前期性的工作，是工程建设的重要信息指标。它能够有效提高工程管理的科学性、合理性及准确性，对稳定建筑市场秩序起到至关重要的作用。

其次，工程规划指标核算是处理相关产权问题，如登记、转移、处理纠纷等的依据。通过指标核算，我们能够得到一个形象、准确的图示信息，可以将产权属界定要素清晰地表现出来，从而提供关乎产权的任何信息。

再次，指标核算结果具有法律效应，能够为产权人提供法律方面的保护。工程规划指标核算结果是由房产管理相关部门发证确认的，其效力受法律保障，在处理产权纠纷时，能够最大限度地维护购房者的利益。从另一方面讲，该法律效力同时能够为处理违章建筑、违章占地等问题提供最有效的凭据。

最后，指标核算结果能对城市规划、城市建设等多领域的工作提供重要的指导依据。工程规划指标核算按照国家标准，对住房的环境条件、权属状况等做出了全面的描述。可见，工程规划指标核算是指导城市土地资源开发及规划建设管理等必不可少的资料之一。

2 工程规划指标核算的方法分析

工程规划指标核算的任务就是对工程本身及工程相关建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对工程现场人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作；对工程的权属、位置、数量、质量及利用情况等进行测定、调查、绘图等；并以此为依据，对工程测绘结果进行成本核算。目前我国工程规划指标核算的主要方法如下：

2.1 基本方法分析

工程规划指标核算归根究底，还是属于面积测算，其基本方法很多，一般按照数据来源将其分为解析法和图解法，这里主要研究解析法。

所谓解析法，是指根据实际测量数据，如边角关系、坐标数据等，进而求得相关面积值。面积计算方法具体包括几何图形法和界址点坐标法，前者适用范围广，主要是由于大部分房屋、用地均是由几何图形工程的，后者则适用于形状复杂的面积计算。

基于其直接关乎到购房者的实际利益，中央及地方政府相继出台了多项相关标准及规定，如《建筑工程建筑面积计算规范》《重庆市城市规划管理技术规定》《计容建筑面积计算规定》等文件。

2.2 当前工程规划指标核算还存在的问题分析

（1）政府垄断机制导致工程规划指标核算缺乏市场竞争

虽然指标核算并不是一个新话题，但适用于工程规划，或者说特指房地产的指标核算，还处于初级阶段，并未成熟，市场尚未开放。换句话说，无论要求进行工程指标核算的是开发商还是房产购买者，所能委托的机构都是政府规定机构，这就留下了公平不再的可能，难以得到最终认可。

（2）部分指标核算人员技术水平不达标、仪器及测绘过程不合理

一方面，某些房地产测量公司下属职员中，专业的测绘人员数量较少，测量队伍往往只能由一位当地测绘部门员工带头，领导刚毕业的学生开展工作，较之完成工作，更像是在完成一项实习，这样的组合在实际工作时，往往会出现各种测绘问题，影响最终测绘质量。另一方面，各地所采用的测绘软硬件质量参差不齐，且尚未建立一套完整且科学合理的测算系统，所以各公司的结果往往并不一致，说服力不足。

（3）其他方面的问题

从其他方面看，目前工程规划指标核算可能还存在诸如市场恶性竞争、市场信息不对称、监督机制不完善等一系列问题，严重影响了市场的发展。

2.3 工程规划指标核算实际测绘中存在的具体问题探讨

建筑工程销售面积之所以成为了目前行业内的重点关注话题，直接原因还是由于实际交易中存在不少计量核算不规范的情况。近年来，销售面积一直困扰着开放商及住房购买者双方，为了有效解决这些问题，笔者重点列出了几点具体的测绘问题，及相应的解决方法，如下：

（1）突出墙面的面积核算

在诸多高层建筑中，独立承重结构柱必不可少，对于该部分面积的处理，一般我们是将其计入该柱平面所在的套内建筑面积中，但考虑到该柱并非一户专用，因此，此方法也有所不妥。所以，我们应该依照《房产测量规范》，将其分摊至整栋房屋。

（2）伸缩缝的面积核算

对于伸缩缝，由于其相对面积并不大，单独计算通行部分并不合理，面积界定结果往往并不准确，难以有效计算，所以，笔者建议，通行伸缩缝应计算建筑面积，没有通行的部分，则由空间全楼均分。

（3）小区的有关面积核算

由于目前的住房以小区型为主，其中的容积率、绿地率、建筑密度、车位、间距等均直接影响这小区住户的经济效益，故对这部分的核算应该重点研究。

首先，容积率是总建筑面积与整个项目的用地面积之比，而当对应建筑物层高大于8m后，则应对该层面积加倍计算，这主要是因为容积率反应的是居民居住的舒适度。所以对其的准确计算，还是回到了对其中建筑总面积的计算，因此房屋面积测绘还是其重点。

其次，绿地率的值主要通过绿地面积与土地面积之比得出。部分房地产开发商偷换概念，将其与绿化覆盖率划等号，这就直接对购房者的经济效益造成了影响。对此，我们应该做严格区分：绿化覆盖率的描述对象主要是绿化垂直投影面积的大小，且在计算绿地率时，不得计入宅旁绿地中距外墙1.5m、道路边线1m内的绿地、地下车库或者化粪池中的绿地等多种难以使住户受益的绿地。

其他需要严格注意的重点，还包括建筑密度的计算必须包括附属建筑物在内、住在车位配比需要严格按照0.8个/100m2建筑面积配备等。

3 结束语

工程规划指标核算从方法上看，属于测绘工作的一类；从工作内容上看，主要包括地籍测量和房产测量；从特点上看，即具备测绘工作的技术性，又具备一定的法律强制性；从价值上看，核算结果直接影响着开发商和住房消费者的经济利益。正因为其具备如此积极的意义，我们才应该对其工作方法做更深入的研究，力求保证核算结果准确无误。

参考文献：

[1]朱静.AutoCAD在房产测绘系统的应用研究[J].工程与建设，2010（03）.

[2]赵海云，王文彬，余莹.房产面积产权属性及其实现[J].测绘通报，2013（09）.

[3]胡秀英.房产测绘市场的规范及房产测绘机构风险防范[J].山西建筑，2013（33）.

[4]郑举汉，陈镇，李琳慧.基于“智慧房产”的房产测绘技术发展及思考[J].地理空间信息，2013（05）.

[5]韦志余.浅析房产面积测算软件的选择和测试[J].大众科技，2012（04）.