以地产为龙头的内陆“超人”战略

“当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的投资时机。”李嘉诚说。

2005年，对中国的房地产业来说，正是“遍地鲜血”的时候――国家连续出台的针对房地产的一道道宏观调控措施，令内地的房地产业一片肃杀。然而，对华人首富李嘉诚来说，这却是一个“最好的投资时机”：一贯喜欢逆流而上的李嘉诚统帅的长实―和黄系在武汉、重庆、天津、上海和北京大肆圈地和收购物业，其迅猛增长的土地储备，似乎正在重演上世纪70年代一举成为香港除政府之外最大“地主”的惊人一幕。

自1992年签署第一份大陆合资合同开始进入大陆房地产市场以来，李嘉诚先后在北京、天津、长春、西安、青岛、上海、重庆、成都、武汉、长沙、广州、深圳、东莞与珠海等地开发了项目，构建起一个涉及地产及酒店、港口及相关服务、科技及互联网、传媒、能源及基建、零售及制造、电讯、生态农业、环境治理、医药、保健及护肤等领域的庞大帝国。

地产，还是地产！

2004年8月，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠曾预言，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂。然而，他的预言并没有实现，2005年却迎来了中国政府对房地产的一系列宏观调控。尽管有谢国忠的预言在先，有政府的宏观调控在后，但作为商人的李嘉诚显然对内地的房地产业十分看好。在经过了2004年一年的“圈地运动”后，2005年，在政府出台一系列政策调控房地产，不断传来“楼市危言”之际，李嘉诚却一如既往地“逆市而上”，延续着他的“圈地战略”。

从2005年2月开始，和黄陆续在上海、成都、长沙、长春、武汉、天津、北京、重庆打响“夺地战役”，仅去年上半年，李嘉诚在内地就圈下了近300万平方米的土地。

2005年2月，长实及和黄合资公司，以2.6亿港元购得上海马桥住宅发展项目，业内预计其将斥资6.4亿元发展该项目，并收购邻近土地。该项目位于上海外环闵行区马桥镇，“上海旗龙”拥有该项目的土地使用权，而和黄与长江实业成立的合资公司“Gisling－hamLtd.”将获得“上海旗龙”的全部股权。

2005年2月28日，李嘉诚旗下的和记黄埔用3.47亿元，轻松拍下了成都温江光华大道西沿线一块面积560亩的土地。而在此前，李嘉诚已经用21亿元在成都拍得了面积1000多亩的土地。

2005年4月，长江实业宣布，该公司与和记黄埔将成立两家合资公司――和记黄埔地产（长春）及和记黄埔地产（长沙望城），和记黄埔地产（长春）及和记黄埔地产（长沙望城）将分别以2.81亿元及2.92亿元，获得两市两地块的土地使用权。长春土地位于长春净月潭旅游经济开发区，总面积约82.72万平方米；而长沙土地位于望城县金星大道旁，总面积约55.67万平方米。

5月，李嘉诚首次进军江城武汉，由李嘉诚旗下长江实业和和记黄埔各占50%股权共同组建的志力有限公司以16.23亿元，拍得汉口闹市区的两块商业“宝地”的使用权。这两块地分别是位于武汉江汉路南端的花楼街和北端的老莆片，规划面积240余亩，以商业、金融业用地为主，居住为辅，成交价分别是12.03亿元和4.2亿元。 同月，李氏先以1.84亿元人民币收购北京市昌平区占地约30万平方米的北新嘉园住宅项目，后又投资约10亿人民币，与天津市地下铁道总公司联合开发位于天津市营口道的一块近2万平方米的土地。

6月，和记黄埔与重庆市国土房管局签订协议，以人民币5亿多元的价格收购北部新区一片土地，计划用来开发住宅及商用物业。项目投资总额将达7.14亿元人民币，土地位于北部新区西侧，面积为47.09万平方米。

7月，和记黄埔集团地产（天津）有限公司以4750万美元资本，完成了在天津和平区的工商注册，正式入驻和平区投资发展集团明星工业园。和记黄埔的“营口道项目”，将建设包括大型商场、高档写字楼和公寓为一体的现代化商务设施。

10月，再斥资5亿元人民币收购重庆北部新区一块土地，用以发展住宅及商用物业。

……

李嘉诚在内地频频出手，其出手次数之多，储备面积之大，令人惊叹。从布局地域看，2003年和记黄埔在内地仅布局了上海、深圳、重庆、广州、北京等7个城市，2004年至今则在此基础上又扩展了西安、武汉、成都、长沙、天津等6个城市，400亿的巨额投入，已经基本完成了其对一级城市和主要二级城市的战略布局。

中心，与“去中心”

李嘉诚之所以在近来如此大规模投资内地市场，是基于他对中国内地经济发展前景的强烈信心。李嘉诚评价道：“伴随着经济的飞速增长，人民的生活素质显著提高，司法系统在进一步完善。中国加入世界贸易组织之后将会更加开放，商业法规将会进一步完善，司法系统也将变得简单明了。所有这些都将增添投资者的信心。”在此之前，“长和”的地产业务尽管在香港、内地和海外都有分布，但在内地的发展却从未像最近两年来这样迅猛。1992年即进入内地的“长和”对内地地产的投资比例一度被严格控制在较小的范围之内。政策风险、市场不透明、消费模式不成熟等因素“阻碍了其在内地快速推进的决心”。然而对于内地房地产市场的巨大容量和增长潜力，一向善于把握市场机遇的李嘉诚显然不会视而不见，所以一旦投资环境成熟，就开始了大规模的地产布局。

那么，李嘉诚又是采取怎样的策略跑马圈地并赢得竞争？考察李嘉诚在大陆房地产业的投资路线，可以很清晰地看出他的从“中心”向“边缘”、从经济发达的一级城市（如北京、上海等）向经济欠发达的二级城市（成都、长春、武汉等）逐渐扩散的投资思路。换句话说，就是在内地的新一轮布局中，二线城市开始在其战略版图中占据越来越重要的位置。这一结果可以从内地房地产市场的现实中找到答案：目前一线城市房地产市场竞争激烈，要进入当地市场不是简单的事情。加之一线城市高涨的楼价受到中央政策的强力抑制，极有可能会引起连锁反应，未来投资风险显而易见。这从和记黄埔在北京用了4年才启动姚家园项目就可见一斑。但武汉等房地产发展相对滞后的城市，楼价仍有不少上升空间，投资风险较低，对外来投资商会有很强的吸引力。所以“长和系”去年将更多的目光投向了更多的二线城市。

“去中心”的香港模式

事实上，对“边缘土地”的钟情，还可以从其成功的“香港模式”中寻求其历史的根据。1964年在香港物业价格暴跌时，李嘉诚仍然继续购入地皮、楼宇等，而且只买不卖。经过多年投入之后的李嘉诚，于1971年正式组建了自己的长江实业(集团)有限公司。1972年，香港地产复苏，股票市场开始狂热，李嘉诚将其25%的股票投入股市，从中获利巨大。1975年，“长实”拥有楼宇面积500万平方英尺。随后，世界经济衰退也严重打击香港市场，李嘉诚反而又购入一批地皮。到1978年，他已拥有楼宇面积1500万平方英尺。1981年以后，其建筑楼宇的土地面积又增加2900万平方英尺，李嘉诚成了香港除港府之外最大的土地拥有者。

李嘉诚在冷场时购入大量土地并长期持有的策略，显然又在30多年后的中国内地重演。目前“长和系”在内地及海外开展的地产业务，均从不同的入口，采用扩大投资组合的中长线投资策略，而且这种策略取向将会是持续性的资本扩张。从表面上看，目前内地房地产市场似乎正处于宏观调控的漩涡中心，“长和”似乎在逆势而为。但宏观调控带来的土地和资金游戏规则的双重改变，对“长和”而言，无疑是利好。这一切对和记黄埔等港资、国际地产财团来说，正是凭借自身的资金实力，趁地价低廉、继续到中西部城市大笔圈占稀缺商业土地资源并待价而沽的好机会。尽管“长和系”目前进入内地多个城市投资，但规模并不大，加之投入期可能分摊至5～10年，平均每年实际投资就更有限。在相当长的时间内，其地产投资重心仍会放在香港。但从长远来看，香港地产经过多年的开发，发展空间越来越小已是不争的事实，显然内地在李嘉诚的地产战略中将扮演越来越重要的角色。

风险，与分散风险

有投资就有风险，就连被称作“超人”的李嘉诚也不能例外。与李氏集团轰轰烈烈的圈地运动相伴随的，除了艳羡之外，也有来自业界和媒体的质疑。

北京一位地产商回忆说，2001年10月，和黄宣布要投资30亿元在朝阳路板块推出高档住宅项目，引起北京地产界的一片惊呼，但和黄以7亿人民币拿下这块37万平方米的地块后就陷入了沉寂，且一沉就是4年。而同一年，李嘉诚还想参与北京东坝地块近5000亩的开发，但项目随后也陷入搁置状态。李嘉诚此前在北京只有东方广场这个商业地产项目，而且也经历了诸多波折。

更有业内人士指出，李嘉诚在北京地产项目的状态其实是其整个内地地产业务的缩影：超人在内地遇阻。

而此间和黄的年报透露出来的信息是：和黄的地产及酒店业务营业额在2002年达到117亿港元后，2003年、2004年持续下滑，2004年营业额只有91亿港元。其2005年半年报也显示，上半年地产及酒店业务只有34亿港元，全年营业成绩不容乐观。而这其中，2004年和黄地产项目的营业额尚不到整个集团的4%。

和黄的年报透露，其在内地24个城市一共拥有42个地产项目，但近年来在内地1年内同时销售的项目几乎不会超过5个，而且大多集中在上海、广州、深圳等南方中心城市。这个成绩单显然无法与近几年全国范围内突飞猛进的万科、顺驰等相比。

一方面业绩呈现下滑之势，另一方面开足马力全国圈地，李嘉诚的葫芦里到底装的是什么药？长江商学院教授、著名经济学者郎咸平对李嘉诚的风险防范之道有一番分析。他说：李嘉诚降低经营风险的秘诀就是把风险分散，但他不是盲目地看到哪里赚钱就往哪里投钱。他的分散风险策略有这么几条：一是收购或从事低相关业务分散风险，七大行业无论产业领域还是地域都分布广阔。二是收购或从事不同回报期业务降低风险，短期回报的业务如零售、酒店等的好处是经济景气时获利丰厚；长期回报的业务如基建、电力等，好处是收入稳定。长短互补，才能确保每段时间都有足够的资金回流。三是收购或从事稳定回报业务来平滑盈利。稳定回报的业务，能提供稳定的现金流，有助于“兄弟单位”业务发展，整个集团遇到困境时它也能提供援手，还能使财务报告比较好看，借贷、集资都拿得出手。

如果我们认为郎咸平的分析有道理的话，那么，李嘉诚在内地二线城市的大肆“圈地”，显然正是郎所说的降低风险的一种策略：他在内地二线城市大量“圈地”的行为，一方面也是看好二线城市的房产在未来几年所拥有的成长空间，另一方面也是期望这一空间足以弥补北京、上海等地房价高企所带来的潜在风险。

李氏商业帝国的形成

当然，一向善于多元化经营的李嘉诚，显然不会把他在内地的命运押在房地产这一个产业上。除了2005年李嘉诚在内地地产市场的逆市而为，近年来，其在医药、保险等行业在内地也频频出手。

2003年11月，和记黄埔公司实际注资1.17亿美元（约合10亿元人民币）与同仁堂组成“同仁堂和记医药投资公司”，占49%的股份。

2004年，和记黄埔与广州白云山合资成立广州白云山和记黄埔中药有限公司。合资公司投资总额为3.45亿元，注册资本2亿元，双方各占50%股份。

2005年10月，李嘉诚旗下公司首长四方宣布将斥资8亿港元，以分期支付的方式购买中国人寿（海外）扩大后40%的股权。而在此前的2003年12月中国人寿上市时，李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔就分别购买了价值1亿美元的中国人寿股票。

2005年年初，屈臣氏在广州正佳广场开出第100家个人护理店后，开店明显提速，至年底全国已有近200家店。目前屈臣氏个人护理店已经在广州、上海、北京和深圳等核心城市拥有较高的影响力，现正在向二线城市拓展。此外，屈臣氏公布了其未来五年的“千店计划”，即到2010年止，屈臣氏在内地的门店数量将多达1000家。

……

除了上面所述，综观李嘉诚对内地的投资，可以说遍布了东西南北各行各业。北京是李嘉诚的重点投资地区，主要由“长实”系财团和有关财团联组的香港汇贤投资公司斥资20亿美元兴建举世瞩目的“东方广场”，并投资32亿元人民币，用以作为北京市民建设住房和配套服务设施。在上海，投放巨资建设了金山集装箱码头、国际深水港码头等，还投资参与了“不夜城”商业中心的建设。在福建，投放巨资于福州市旧城区三坊七巷的改造和重建工程。在深圳，投巨资建设盐田国际深水港及码头，建设外贸中心等，投资建设广深汕高速公路西段和东段。投资建设珠海九洲港货柜码头、在珠海广东建设最大的火力发电厂等，投资建设广深珠高速公路第二期广州至珠海段等，投资珠海深水港湾码头的建设与发展。在广州投资发展广东中国大酒店，投资建设位于广州天河的国际金融中心大厦以及发展房地产业等等。在东范、台山、南海、顺德、江门等地也均有巨额投资，主要包括港口、码头、公路、高速公路等建设与发展。在海南省，主要是投资参与开发洋浦自由港及地产发展。在广西的北海市，也投资港口及地产开发。在重庆市，则重点投资中区的依仁巷的全面改造及大型商住楼群的建设，投资发展重庆市属五区一县的“康居工程”的建设等等。李嘉诚对家乡潮州市，也先后投资建设民房、医院、兴办70所山区基础小学、兴建韩江大桥、修复开元护国禅寺的山门、天王宝殿及观音阁、开元宾馆等等。在汕头市，则重点投资建设深汕高速公路东西段，汕头海湾大桥，投资建设珠池港区建设和现代化的集装箱码头，在达濠工业区建设一座现代化的粉磨水泥厂，在广澳建设一座燃煤火电厂，还投放巨资建设粤东最大的“安居工程”等……

李嘉诚已向内地投入了600多亿港元，涉及从码头到写字楼、酒店业从超市到互联网，从石油到电讯，从洗发水到保健品，一个大陆的李氏商业帝国正在形成。