浅谈房地产项目风险识别

【摘要】由于商业房地产项目具有投资规模大、建设周期长、涉及环节多的特点，在项目开发中面临着很多风险和不确定性因素，更需要加强对项目的风险研究和管理，以降低成本，提高效益，增加项目开发成功的可能性。本文以青州泰华城购物中心项目为研究对象，应用项目生命周期理论对泰华城购物中心项目进行风险识别，使投资者能够认识到项目开发中存在的风险因素，从而及时采取措施应对。

【关键词】房地产项目 风险识别 项目生命周期理论

由于房地产项目投资大、环节多、利润高、风险高，其存在的风险具有综合性、客观性、不确定和潜在性等特点，因此在项目建设过程中必须进行风险分析和评价，研究其中存在的风险因素类别、风险发生的可能性以及造成的损失程度，并采取相应的风险防范和应对措施以避免风险发生或降低风险损失程度。本文以青州市泰华城购物中心项目为例，对房地产项目建设风险进行识别。

青州泰华城购物中心项目由青州泰华城房地产开发经营公司投资开发。项目规划总用地面积193060.8，总建筑面积为656153.7，于2013年9月开工建设，计划2017年8月竣工。本文基于项目生命周期理论，将泰华城购物中心项目开发分为前期决策阶段、建设实施阶段和营销阶段，对每一阶段进行风险识别。

一、项目前期决策阶段风险识别

项目在这一阶段风险主要有环境风险、规划设计风险和同行业竞争风险。

（一）项目环境风险

近年来特别是金融危机以来，受国家调控影响，国内房地产市场波动较大，特别是近几年来，我国不断出台针对房地产行业的宏观调控政策，打压房地产市场，使房地产行业的发展遭遇一定的危机。因此，国家的政治环境因素，国家和地方政府出台的土地政策、环保政策、产业政策、金融政策的变化都会对房地产项目开发造成一定影响，形成环境风险。

（二）规划设计风险

一般来说房地产项目开发商会面临设计滞后和设计调整风险。如果项目设计方案不合理，那么在项目施工过程中，就会出现返工、工程量变更、索赔等现象，导致项目方工程量增加、成本增加、工期延误等损失。而且随着建筑规范和消防、节能、环保等标准的不断提高，对于房屋建筑设计的标准也在提高，即使是在建项目，政府也会按照新的标准规范验收，这些都给开发商带来一定的风险。在泰华城购物中心项目，项目方要通过招标选择合格的地质勘探队伍，按照标准要求对项目地块进行严格的地质勘探，对项目所在地的地形地貌、地质、水文、岩土等工程性质，并将勘探报告递交项目设计单位。

（三）同行业竞争风险

青州泰华城购物中心项目选址于商业繁华地段，目前，该项目项目周边已有青州中百商场、青州百货大楼、青州银座商城等多个商业购物中心，与泰华城购物中心项目形成一定的竞争。除此以外，在附近商圈内还规划了几个比较大型的商业开发项目，如大型超市、购物中心、步行街等商业开发项目，分流了一部分购买能力，为日后泰华城购物中心项目的销售带来一定的竞争风险。

二、项目建设实施阶段风险识别

项目在这一阶段风险主要有质量风险、技术风险、管理风险、工期风险和原材料供应风险。

（一）质量风险

质量风险是指项目在建设施工过程中由于钢筋水泥等原材料质量、施工人员的施工水平和素质、承包商建设环境、机械设备技术状况等原因存在问题而给项目质量造成的影响。质量是房地产项目的生命，在房地产项目建设过程中，对项目质量产生影响的主要有人、机械、材料、技术和环境五大方面，一旦这五大方面中某一方面出现问题，例如原材料不合格、偷工减料、机械设备使用不当等等，都会产生极大的安全隐患。同时管理层和施工人员素质水平的高低也会影响工程质量。除了房地产项目的物理质量外，还要注意房屋的效用，即房屋的使用价值和质量。如果项目建筑结构存在问题、施工过程中偷工减料或者施工技术落后，都会对项目质量产生很大风险。因此，要保证房地产项目质量过关，必须要对以上几方面进行严格管理和控制。

（二）技术风险

随着科技发展的日新月异，建筑技术的革新也非常快，许多新的施工技术和方法逐渐应用到房地产项目建设中来。因此房地产项目建设施工中心急火速应用逐渐增多。特别是在高层房地产项目建设施工中，新的基础施工技术、建筑施工技术、保温技术以及一些新材料的应用，为房地产项目建设带来革命性的变化。同时技术进步和革新能够导致建筑施工技术工艺的革新和建筑材料的更新改变。在房地产项目中应用新技术虽然有助于改善项目质量和功能，但是由于采用新技术、新工艺和新材料有可能会增加项目成本，甚至高到开发商无法承受的地步，给开发商带来不必要的损失。同时，由于房地产项目产更新换代很快，而且房地产项目技术的应用和革新具有个性化的特点，有可能对项目将来的营销形成一定威胁，开发商还要增加成本对项目进行整改。这样就增加了项目的技术风险。

（三）管理风险

管理风险是指由于开发商决策失误或经营管理不善，导致不能达到预期收益的风险。建立一支良好的管理团队是项目开发成功的关键。它有助于项目方能够迅速做出正确决策，增强项目决策的执行力。企业信誉对于房地产项目的管理和销售影响较大。同时项目工期管理非常重要，如果由于项目工期延误导致项目方交房延迟，一方面影响开发商信誉，造成重大经济损失;另一方面，会增加利息支出，增加管理费用。项目施工组织和管理也是影响房地产项目质量的一个重要方面，存在一定风险。一旦项目组织管理出了问题，将会给开发商造成极大的风险和损失。因此，必须要有周密的组织管理，才能保证项目顺利实施。如果组织管理不善将会增加管理费用，还会造成不必要的浪费，增加项目成本;如果造成工期延误，不但会承担违约造成的损失，还会由于错过最佳销售时机而造成的巨大风险。

（四）工期风险

工期风险是指由于工期延误而导致延迟交房，甚至错过最佳销售期而造成的风险。泰华城购物中心项目如果施工工期延长，那么受到外界因素条件变化影响的可能性增大，造成项目费用增加，有可能会错过最佳的销售时机，各种不确定性因素增加，产生的风险就越大。影响工期的因素可能是由于开发商因素造成的，如设计变更，未按进度付款等;可能是承包商原因造成，如施工质量差，进度缓慢，材料、人员等供应不及时，施工技术落后导致工程返工等;可能是其他意外因素造成，如恶劣的自然条件、社会因素干扰等原因，都可能造成工期风险。

（五）原材料供应风险

原材料供应风险是指房地产项目在建设施工过程中，由于原材料供应不及时或存在质量问题而造成的风险。项目施工过程中需要钢筋、水泥、沙子、砖、人力、机械设备等各种原材料，如果这些原材料供应不及时或质量不合格，可能造成工期拖延或影响工程质量，造成原材料供应风险。影响原材料供应风险的因素一是原材料价格变动，如钢筋、水泥等原材料价格上涨，供货商不愿供货，或者是先涨价再供货，造成原材料无法及时供应;另外，如果供应商在供货时，供应量不符合质量要求的原材料，如不符合标号的钢筋、水泥等，将会给项目造成严重的质量隐患。

三、项目营销阶段风险识别

项目在这一阶段的风险主要有价格风险、市场需求风险、资金回收风险等。

（一）价格风险

价格风险是指由于房地产项目开发商定价不合理而造成的损失风险。如果项目定价较低，虽然有利于销售，但是开发商获得的利润也会相应减少，开发商总收益降低;如果定价过高，消费者难以接受，则不利于项目销售，同时导致各种成本的增加，开发商总收益减少。因此项目定价不合理大多是由于开发商对房地产市场不够了解、定价策略不合理、对项目定位不够准确导致的。高价策略一般应用于房地产市场行情看好，商品房供不应求时，通过高价销售开发商可获得高额利润;低价策略一般应用于房地产市场低迷，商品房供大于求时，开发商为扭转经营困难的情况或抢占市场促进销售，低价进行销售，以尽快回笼资金，减轻资金压力。

（二）市场需求风险

市场需求风险就是房地产市场需求变动而造成的风险。房地产市场受很多因素的影响，如国家和地方政府对房地产市场的宏观调控政策、当地房地产价格水平、市场供给状况、购买者收入和偏好等都对项目产生一定影响。这些因素会形成房地产项目的市场需求风险。

在项目营销阶段，国家和地方政府的宏观调控政策对房地产项目市场需求产生较大影响。特别是国家关于首付款比例调整和贷款利率的变动情况，都会对购买者的房屋购买需求产生影响，使购买者持持币观望态度，降低房地产的市场需求。另外，还要重视那些潜在的房地产需求，如那些具有购买能力和需求，但由于各种原因不愿将其转化为购买限时的潜在需求。如果这些潜在需求成为有效需求，且占比重较大，那么也会成为市场需求风险。

（三）资金回收风险

资金回收风险是指房地产项目在建成后，将项目售出变为资金的风险。由于房地产项目具有建设周期长、本身价值高、使用年限多的特点，加上房地产是一种固定资产、非货币性资产，其变现能力较差，资金回收比较困难。如果急于将房地产变现，那么就会出现局部性供过于求的现象。房地产项目建成后如果不能及时将房屋售出，则开发商将面临着较大的资金回收风险。

参考文献：

[1]沈建明.项目风险管理[M].北京：机械工业出版社，2006.

[2]张云生.商业房地产投资风险及防范策略[J].金融经济，2009.