浅谈单位租赁房的设计特点

【摘要】本文主要阐述了单位租赁房作为公共租赁房的一种形式，由于其作为过渡性居住产品的特殊性，与一般的商品住宅在设计标准和使用特点上有所不同。本文结合了笔者参与设计的上海某单位租赁房项目案例来对比单位租赁房和普通商品住宅在设计标准上的不同点，以及实际审批时的把握尺度。以期探讨单位租赁房建设，如何保持经济性和实用性上的平衡，以提高保障房的建设质量，使惠民工程真正得民心。

【关键词】保障性住房；单位租赁房；设计标准；

中图分类号：S611 文献标识码： A

单位租赁房是指本市企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位利用自用土地建设或者以旧建筑改建，提供给本单位职工短期租住的职工宿舍，包括本市农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。

单位建设的租赁房一般用于满足大型单位或产业园区职工家庭、高层管理人员、引进技术人才等多元居住需求，产权必须是大产权，不能化小为单元住宅产权，这就意味着其不能买卖，但可以向租凭市场供应，但是供应的对象也是要符合公租房的申请对象。

单位租赁房的设计，根据上海市《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见 》必须满足《宿舍建筑设计规范》及其他国家和本市现行的有关建筑标准规范规定。主要的适用规范为《上海市保障性住房设计导则（单位租赁住房篇）（试行）》（以下简称《导则》）

结合笔者本人的设计体验，以上海铁路局新龙华单位租赁房项目为例对其建筑设计的要点，以及单位租赁房和普通商品住宅在设计标准上的不同点，总结为以下几个方面：

一、总平面设计

1、建筑朝向

住宅建筑的朝向宜采用南北或接近南北向。但现实情况是有很多用地的朝向并不是南北向的，建筑布局是顺应用地走向还是保证建筑朝向，这是建筑布局是首先要考虑的问题。

本项目的用地分为四个地块，基本呈长方形，地块的整体朝向为为南偏东39.6度。这个角度在节能上属于东西向，由于用地紧张，容积率较高，设计最终采取了沿道路周边的建筑尽量顺应道路，组团中间尽量南北向的方式布局。

2、建筑间距

住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。规划部门在建筑间距上严格按照《上海市城市规划管理技术规定》第四章的要求进行了控制。项目有部分南北向沿街商业，和高层住宅容易形成垂直关系，间距要求比较高，需满足20米，设计之初容易疏忽。

3、日照标准

《导则》3.0.2条：租赁房“高层成套小户型住宅应保证90%以上的套型有一个居住空间能获得冬至日满窗有效日照时间不小于1h。”这个规定比普通商品住宅的日照标准有所降低：一是取消了连续日照的要求；二是允许少量的（10%）的住宅日照标准低于冬至日1小时。这个标准的设定，一方面考虑了上海地少人多的实际情况，另一方面也考虑了租赁房具有过渡性的特点。

在项目设计中，日照复核部门提出每幢楼小于1小时的户数不大于10%的要求，这对总图的布局提出了一定的限制，有利于总体布局的均好性，避免局部楼栋日照条件太差。

4、停车配比

《导则》3.0.3条：规定了成套小户型住宅停车配置指标，其中机动车停车位外形环线内的按照0.3辆/套，外环线外的按照0.4辆/套。该标准考虑到了租赁房的特点，要求有所降低。

而普通商品房，根据《上海市城市规划管理技术规定》第57条要求：中心城区的机动车配比0.6辆/户，郊区停车率应高于中心地区20%，即0.72辆/户。可见租赁房的停车配比要求基本为普通商品房要求的一半。

虽然项目位于外环线内，但是考虑到小汽车越来越普及的实际情况，把停车配比提高到了0.4/户的标准。由于项目户数较多，共提供了1639个机动车位，整个基地基本满铺建设地下车库。

5、周边环境

由于单位租赁房土地性质、权属、周边环境与普通商品住宅的用地有区别，设计应充分了解基地现状条件，通过合理设计、技术手段因地制宜的扬长避短.

项目位于地铁3号线石龙路站北侧，上海铁路局新龙华编组站的南侧，交通比较便利，但是也带来了噪声影响、环境污染等问题。项目需经过环境影响评估，并根据其要求，通过相关的技术手段较少周边不利因素对居住区的影响。

6、公建配套

中心城区内的公共租赁房项目的公建配套的规模可以结合周边配套条件，利用已有设施，其他地区的公建配套应按照《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-55执行。

本项目位于原铁路货场用地，周边配套条件较差，大部分需要新建。设计根据标准要求设置了幼儿园、商业、居委会及活动室、卫生服务站、菜市场、物业管理用房、配电站、公共厕所、环卫道班房、垃圾房、煤气调压站等共19892.7平米，占地上总建筑面积的7.2%左右。

值得一提的是在进行强电设计时，按照《导则》7.3.4标准：每套的基本配置应按套内建筑面积每平方米不低于50W的标准设计。一般保障房面积均不大于80平米，设计初期取值 4KW/户为标准考虑总体用电负荷。电力部门在实际审批时，提出了异议，认为应该按照普通商品住宅的要求，即8KW/户为标准进行设计，预留出相应的变配电用房。笔者认为这个标准的提高符合实际需求和可持续发展的原则。

二、建筑设计

1、住宅公共空间设计

公共租赁房的建筑面积较小，需要通过合理的房型设计提高住户的舒适性，尤其是公共空间面积不能过大，同时又要满足规范保证安全。

由于本项目均为大于12层的通廊式住宅，每幢楼设置了两个防烟楼梯间和一个消防电梯。考虑实际使用的情况，每个防烟楼梯间的前室均采用了敞廊的形式，有利于减少面积。同时根据《上海市住宅设计标准》第5.2.5条要求消防电梯应能每层停靠，在地下两层的自行车库内，消防电梯也进行了停靠，并考虑了防排烟的措施。

考虑到项目的机动车需求较大和结构设计的合理性，主楼下方设计了两层自行车库。并在非人防区的楼栋设计了下沉庭院实现自然采光通风，提高地下自行车库的舒适性。

而地上为防烟楼梯间时，地下室的楼梯间性质依然为防烟楼梯间，根据《上海市住宅设计标准》第5.1.9条规定前室可不用设置机械加压送风装置。

2、住宅套型设计

单位租赁住房在一个项目中的房型种类不宜过多，应选用标准化、模数化产品设计，以达到经济、高效，有利于住宅产业化发展。项目虽然有3622户，但是户型只有5种，拼接方式只有4种。

由于公租房的成套小户型住宅是以满足家庭过渡性、阶段性基本居住要求为目的，套型建筑面积受控，所以在套型设计时，其使用空间的面积要求较小，如厨房和卫生间均为不小于3.0平米；小于普通商品房的厨房4-5.5平米，卫生间3.5平米的要求。其户型设计允许采用卧室兼起居室的形式、就餐空间也可和过厅结合，这样可以避免在不大的套型建筑面积下，把空间划得过于琐碎，从而提高面积使用效率。

附图1：一房型

而通廊式住宅的优点是有利于多个小户型住宅的空间组织，有利于南侧居住空间的采光通风，减少日照自遮挡。但是也有厨房卫生间靠北侧采光，一方面影响走道的通行感受，另一方面也不利于厨、卫的通风和采光的要求。

根据2010年《上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则》 为避免居民入住后自行封闭阳台行为，加强住宅小区建筑外立面管理，本市新建保障性住房的阳台应设计为封闭型阳台。同时进深不大于1.8平米、面积不超过5平米的南阳台可以不计入容积率。这个对房型设计有一定的好处。

附图2三房型

3、节能设计

单位租赁住房应合理选择建筑的朝向、体形，控制窗墙比，增强围护结构的保温、隔热性能。外门窗应达到规定的气密性要求，并不应设置凸窗。同时按照上海市《居住建筑节能设计标准》DG/TJ08―205的规定实施高标准节能（65%）。应选择耐久性高、施工较方便的墙体保温材料，倡导结合装修采用自保温、内保温的保温形式。保温构造的防火构造设计和材料的燃烧性能应符合相关规范的要求。

项目体形系数较大，基本采用了权衡综合判断的方法通过了节能计算。屋面采用约85厚的泡沫玻璃，外墙采用了30厚的TPS保温板（K值取0.036），底面接触空气的架空楼板或外挑楼板和分户墙、空调采暖与非空调采暖空间隔墙采用20厚无机保温砂浆Ⅱ型。外窗采用多腔隔热铝合金型材中空玻璃（5+12A+5），K小于3.2。

结语

综上所述，单位租赁住房的建筑设计从大的方面来说和一般商品住宅设计有着共同之处，但由于其作为过渡性居住产品的特殊性，与一般的商品住宅在设计标准和使用特点上有所不同。

由于我国公共租赁住房政策和实践的时间较短，相关的设计与研究的历史也有限。因此在一些设计标准、实际控制尺度上并不成熟，某些降低标准是否能被住户接受和理解，还未可知。

因此作为国家战略的保障房建设，我们应该注意如何保持在经济性和实用性上的平衡。在实际设计和实际审批中，应该在不违反规范的基础上，尽可能的提高标准，比如日照、配套户型设计等。以提高保障房的使用便利性和实用性，使惠民工程真正得民心。

参考文献：

1、上海市住房保障房屋管理局等，《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见 》2009

2、上海市城乡建设和交通委员会，《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）（试行）》.2011

3、上海市城乡建设和交通委员会等，《上海市保障性住房阳台建设要求和面积计算方法实施细则》2010

4、上海市城乡建设和交通委员会等，《上海市保障性住房建筑节能设计指导意见》，2014

作者简介：

安琪：男，（1979年）汉族，江苏人，中铁上海设计院集团有限公司

陈胜峰：男，（1978年）汉族，湖北人，上海都市建筑设计有限公司，研究方向：城市规划与建筑设计。