当前我国中小房地产企业投资环境多因素评价研究分析

摘 要：房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位和作用,“成也房地产,败也房地产”。本文在建立评价指标体系过程中，将参考专家调研法，根据房地产投资环境的影响因素，参考其他评价指标，列出一套评价指标，并咨询其他专家的意见。通过该套指标对投资环境进行评价。

关键词：房地产，投资环境，投资环境评价

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。本文在建立评价指标体系过程中，将参考专家调研法，根据房地产投资环境的影响因素，参考其他评价指标，列出一套评价指标，并咨询其他专家的意见。通过该套指标对投资环境进行评价。

1当前房地产投资环境状况

国家法规和行业管理会更加严格和规范，企业的投机行为将受到打击和遏制。此外，行业整合速度也将必然加快。随着政府的产业导向和市场竞争环境的演变，房地产行业规模化、产业化、专业化将是大势所趋，房地产业也面临重新洗牌。作为一家中小型房地产开发企业，其资金链的牢固程度、品牌价值、顾客忠诚度、财务指标跨区域平衡能力、与上下游的议价能力等与大型品牌开发商相比均不占优势。面对着日趋激烈的竞争和更加严峻的局势，如何充分利用有限的资源，最大程度地打造自身的相对优势，规避风险，是企业赢得生存与发展所最为关注的问题。

2房地产投资环境及评价理论的分析

2.1房地产投资环境相关概念

房地产投资是一种将资金或资源投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中,以期获得未来最大限度利润的经济行为。投资作为一种普遍的社会经济行为,笼统的讲,房地产投资包括房地产开发投资和置业投资。任何一项投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生着各种互动关系。因此,我们将在一定时空领域内影响投资者投资活动的各类外部条件的总和成为投资环境。那么,房地产投资环境即是指某特定时空领域内影响房地产投资者投资行为与投资效益的一切条件之综合。它是影响制约房地产投资效益的自然社会、文化经济、政策法规、基础设施等各类外界因素相互作用的矛盾统一体。

2.2房地产投资环境的特点

1）房地产投资受经济环境的影响纵深而重大。所谓纵深影响,即指从宏观、到中观、再到微观经济坏境都会对房地产投资带来影响,而非仅在其中某个层次产生作用。与其它商品相比,房地产具有高昂资格,成为人们财富的象征和一生追求的选择,当人们有了一定经济实力后,总会不断改善自己的居住和生存条件,从小房到大房、从多层到高层、从普通住宅到高级别墅,个人的经济实力成为房地产商品购买力最主要的制约力量,成为影响房地产投资微观环境的直接因素。

2）房地产投资环境是广泛而复杂。所谓广泛性,是指投资环境范围的宽广性,即从宏观环境到中观环境、再到微观环境。

2.3房地产投资环境的划分

从一般来讲,我们将房地产区域投资环境划分为宏观、中观、微观三个层次。房地产投资环境区域划分的最核心层是微观层,即具体的项目市场区域。从内到外,分别是中观层与宏观层。中观层指以城市为代表的房地产市场客户群所在区域。

2.4房地产投资环境评价

实践表明:房地产投资效益不仅取决于投资者的自身因素(如:资金实力、投资经验、经营管理水平),同时还与受资地区的政治状况、经济环境、社会需求、市场容量、政策法规等因素息息相关,因此,选择稳定的、持续的、可靠的投资环境就成为保证房地产投资效益的关键条件。纵观近年来的“开发区热”、“批地热”、“房屋空置率高”、房地产业的失衡发展等现象,在一定程度上都与房地产投资环境的估计不足和选择失误有关,所以,在投资之前,必须进行房地产投资环境的评价工作,它不仅是实现投资目标的手段,又是财务分析的前提,在整个房地产投资决策过程中起着承上启下的作用。

3房地产投资环境评价理论方法

投资环境是一种比较抽象的事物，对一些表面上可以量化的事物如基础设施，可以列出修建多少高架桥、公路、铁路等，但是如果要综合评价基础设施的好坏，要与其它地方的基础设施进行对比，仍然要主观的根据对比情况给出一个评分，而评分的最终目的是使评价结果能够量化，因此投资环境的评价离不开定性与定量的结合。

3.1房地产投资环境评价指标

进行投资环境评价首选要确定评价指标体系，这是综合评价的基础。指标的选择好坏对评价对象有着举足轻重的作用。投资环境的影响因素是多方面的，选取的指标多了就会产生一些干扰，影响一些重要指标作用的发挥，指标少了有可能没有代表性，因此对指标体系的建立要慎重。

在实施操作过程中，专家调研法是一种行之有效的方法，这种方法是向专家发函，征求意见。评价者根据评价目标及评价对象的特征，在所涉及的调查表中列出一系列的评价指标，分别征求专家对所设计的评价指标的意见，然后进行统计处理，并反馈结果，经过几轮咨询后，各种意见将趋于集中，最后一次咨询确定出具体的评价指标体系。

3.2投资环境多因素评价

对各类因子做出综合评价，再对各因素做出优、良、中、可、差的判断，按照下列公式计算投资环境评分:

投资环境总分=；i代表第i类投资环境要素。Wi一表示第i类因素权重；ai、bi、ci、di、ei一分别是第i类因素评为优良中可差的百分比(且a*+bi+q+di+ei=l；i=1……11)

投资环境总分的取值在1-5之间，分数越高，投资环境越好，相反则说明

投资环境越差。

3.3多因素评价办法注意事项

多因素评分法是偏于定性的评价方法，在评价时可能受评价者个人主观意向影响比较大，尤其在资料掌握不够全面的情况下更是如此。

为能比较准确的衡量各因素对投资环境的影响程度，需要对因素赋予一定得权重系数，为能更好的确定权重，本文采用 “问卷调查法”，将因素对投资环境的影响分为最重要因素，很重要因素，重要因素，较为重要因素，略微重要因素共5种等级，将各种因素以表格形式列出，并在后面辅以重要性选项。将表做成调查问卷形式，到网上在线问卷调查平台，并将制成的问卷导入数据库，然后发送邮件，由被访者答题，打完后回收数据，进行数据分析。

表1：调查问卷格式

4结束语

通过对投资环境评价理论的研究,可以发现,投资环境评价理论的存在以下特征:(1)从评价范围来看,存在从宏观到微观的变化特征。人们对于区域投资环境评价范围由最初对国家与国家之间的评价逐步细化到现在的项目区域本身。(2)从评价方法上看,存在定性向定量变化特征。评价因素的选择更加全面与量化,使得评价结果由主观趋于客观科学。(3)从学科应用来看,评价理论更加注重多学科的应用。由最初的单一数学学科发展到现在数学、物理、地理、经济、环境等多学科结合,评价系统更加完善。

参考文献:

[1]陈康幼.投资经济学.上海财经大学出版社.2004:150-200. [2]鲁明泓.中国不同区域的投资环境评估与评价.经济研究.2004(2):25-30. [3]张敦富.投资环境评价与投资决策.中国人民大学出版社.2005:45-48. [4]付晓东,胡铁成.区域融资与投资环境评价.北京:商务印书馆.2005:20-25.

作者：黄晓平，女，1963年出生，大学本科，研究方向;房地产经济

单位：铁岭县城镇住房改革领导小组办公室，邮编112000