广州商品房高空置率与高价格并存之谜

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[摘要] 进入21世纪以来，广州的商品房空置率居高不下，房价却一直攀升。本文阐述了出现这一现象的几点原因，重点解释了广州商品房的空置率为何这么高，并提出了几点建议。

[关键词] 商品房 空置率

一、楼房空置率高，房价却居高不下

楼房的空置率有很多不同的定义，其中一个较为被广泛接受的是：可供销售或出租但是尚未销售或出租的房屋，不包括已经出售或出租的房屋在内。这个定义关注的是房地产市场的供求关系。当前流行的空置率计算方法有两种:全社会空置房面积除以全部住房面积;空置商品房面积除以3年内竣工的建筑面积。

从以上的数据可以看出，目前国内超过1.2亿平方米的商品房是空置的。这些占压的资金超过2500亿元。根据CNKI知识搜索网公布的数字，1997年广州商品房的空置率为10.7%，此后逐渐上升，2001年为23.1%，2002年的上半年又新增598.67万平方米，同比增长6.97%，直到2003年上升到23.6%。广州楼房的空置率已经长期地超出国际警戒线所规定的10%。

在空置率居高不下的同时，房价仍然保持着猛涨的趋势。2005年广州十区住宅均价为5117元/m2，比2004年上涨了10.8％；2006年住宅均价为6352元/m2，比2005年上涨了24％；2007年1～5月，十区住宅均价为7462元/m2，比去年的整体均价上涨了17.5％。可见，这三年来，广州一手住宅均价一路上涨，2007年1～5月的均价和2004年全年均价相比，涨幅已超过60％。

二、商品房供求不平衡与空置率高并存

1.住房需求越来越强劲的原因

(1)外来人员外来人员的住房需求持续上扬,主要包括外来经商人员、各院校毕业生。外地人员在广州打拼几年稍微有了点成就后往往打算购房定居下来。

从表2的数据可以看出，随着高校扩招的趋势，毕业生越来越多，而他们当中有很大一部分希望留在广州发展，他们渴望通过几年甚至是几十年的奋斗在广州落户扎根，成为城市的主人。从中可见住房的需求是非常旺盛的。

(2)已有住房但想改善居住条件的人数增多。这些人往往已经拥有一套以上的房子，但已经有点破旧。随着生活水平的提高、生活质量的改善，手头富裕的他们希望可以住上更好的房子以改善居住环境。

(3)投资性购房需求旺盛。很多人喜欢炒房，低价买入一套房子之后高价转手卖出，从中赚取差价。或者是买了房子之后租出去，收取佣金。这种投资性购房的买家占了购房者中的很大一部分。

2.住房供给增加速度相对减缓

自2004年以来，房价持续上涨，但无论是从全国的建筑竣工面积来看还是从广州、深圳的房屋建筑施工面积来看，其增长的速度在放缓。由于土地供应量的限制以及建筑施工的滞后期，想要在短期内显著地提高住宅供应量几乎是不可能的。广州的住宅供给的价格弹性很低，即使房价猛涨，住宅供应量还是缓慢增长。

三、空置率为何那么高

1.房地产商谋取高额利润

历史上广州房地产空置规模最高是在2003年，空置面积为722.01万平方米，空置率达到23.6%。为什么房子建好之后还要空置起来？价格是一个非常重要的因素。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。空置率那么高，一方面是住宅结构问题，面积适中、档次属于中低档的住宅盖的不够多。另一方面是房地产开发商有意存留一些房子不卖。

为什么呢？房地产商囤积楼房的目的是为了谋取最大的利润。如果他们预期房价会迅速上升，最佳对策就是将盖好的住宅推迟出售。房价上涨形成的利润不仅能够覆盖住宅空置的各项成本（如住宅的闲置成本、维护成本、贷款利息等），还能够带来超额利润。所以，空置率上升在一定程度上反应了房地产商对房价的预期。

但是，房地产商手中的住宅积压到一定的程度，就会使他们遭受流动资金的约束。一般房地产商修建完一栋住宅，就会再想建一栋，如果遭受流动资金约束的话，同时考虑空置住宅的成本和机会成本，还要在规定时间内偿还银行贷款利息，也许就会停止新建项目，或者是降价出售建好的住宅。房地产商不可能长时间地将建成的住宅握在手中待价而沽。从这个角度看，空置率属于一种市场现象，只要没有出现市场失灵，政府就用不着干预。

事实上，很多房地产商与地方政府和银行进行合作。从总体上看，目前广州的房地产市场处于寡头垄断局面，不能简单套用充分竞争市场理论。

房地产商为“囤积”商品房，使得市面上形成“缺货假象”，间接推高楼价。对比2005年和2006年五一黄金周的楼价发现，2005年5月广州市十区商品房楼价为5460元/平方米，而2006年5月1日至7日，广州市十区新建商品住宅实际签约826套，签约面积9.47万平方米，签约金额5.66亿元，签约均价5976元/平方米。一年时间，楼价升了500多元/平方米。另外，阳光家缘网站上显示，06年越秀区的楼盘销售均价已经达到8252元/平方米，天河区的楼价也濒临8000元/平方米。房价还不断上升，并且上升的速度越来越快，直到2007年年尾才有所下降。尽管2007年12月广州楼价的跌幅为全国第一，达22.59%，但广州商品房均价为12670元/平方米，比2006年5月份的均价翻了一番！房地产商将空置的房子抓在手里，拖得越久，房价越高，赚得就越多。所以，房地产商必然会给建好的住宅标个非常高的价格，不急于出售。

某些房地产商的目标是利润最大化而不考虑国有资产或银行贷款的损失。他们宁可将住宅空置也不愿意降价销售。在空置期间，当资金链紧张时，他们向别的银行借新债还旧债，又可以拖上一段时间。实际上，这些房地产商拿银行的钱在赌博，坚守高房价不肯让步。只要卖出高价，超额利润足以弥补空置成本。

2.政府、银行对房地产业的照顾

80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行的贷款。可以说，正是由于银行的放宽贷款使得新楼盘犹如雨后春笋般层层涌现，市场的长期空缺使消化量异常良好，现金流的迅速转化与项目开发形成了一个短周期的良性循环。尽管房地产商定的价格很高，但考虑到购楼需求的旺盛，只要卖出去银行就能回收投资，从而间接使得广州楼房价格与空置率那么高。另外，政府对房地产商也比较照顾，既没有作直接的限价措施，也没有要求房地产商对外公布房价成本。

3.楼市的积极预期

从投机需求看，房地产的投资者当然想房价稳定上涨，因为这样他们才能够获得超额利润。再者，民众对房地产市场的未来预期较为乐观，有部分一次置业者甚至买涨不买落，这样理性预期会推动房价上升；从旺盛的真实需求看，随着居民的可支配收入不断增加，房价可能会涨。由于楼市的积极预期，间接推动房价上升，从而使空置率攀高。

四、降低商品房空置率的对策与建议

1.政府调整金融纪律是降低空置率的关键

空置率10%是国际公认的房地产开发红绿灯。而广州的商品房空置率已经超越了这个危险边界，这无疑会成为悬在银行头上的一把“达摩克利斯之剑”，蕴藏巨大的金融风险。

有些人也许会问：空置率高无非是有些建好的住宅没有卖出去，就算空放个好几年，房子还是房子，只要不垮掉，基本的价值还是在那里，怎么会变成了银行头上的一把剑呢？其实，在居高不下的空置率和金融危机之间有一个通道，那就是银行房贷。

住宅空置本身并不直接构成金融风险，风险在于开发商手里的银行贷款。房地产商的房子卖不完或者没有卖出去，到期不能还贷付息，银行就会追债讨债。假若房地产商拔腿而逃，银行最后只能把房子拿过来拍卖，拍卖的价格一般会低于房地产商的定价，由于这种差价所造成的损失则全部由银行自己承担，造成银行的严重坏账；假若房地产商定价太高，故意“囤积”房子，到期不能还贷付息，也会造成银行的呆账。

政府应该运用行政手段控制房价上涨幅度，严肃金融纪律，可设立在没有还清贷款之前一律不再提供新的贷款这样类型的规定，使得房地产商的资金链绷得紧一些，从而降低房价，压低空置率。

2.采取新的经济适用房政策

2007年8月13日国务院公布24号文件是关于经济适用房政策的。广州政府可以适当地让某些空置楼盘成为经济适用房，或者多盖些60平方米以下的住宅，免收低价，其他税费减半。这样的经济适用房比商品房便宜不少，让收入较低的人能够买得起。

另外，还应该对经济适用房及其购买者进行严格监管，规定经济适用房只能够自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动。在严格经济适用房的同时加大对违规行为的处罚力度。

3.政府运用行政力量改变房屋供给结构

当前广州的高、中档的商品房占据了绝大部分的市场，而低档房极有可能是供不应求的。政府应该增加低价土地的供给，同时开发商要根据当地居民的实际购买力分配好高档户型、低档户型的比例，这样无疑会实现空置率的大幅回落，同时也会让更多的低收入者成为购买者。

参考文献：

[1]吴庆玲:房地产价格评估[M].北京：经济科学出版社，1998

[2]刘国光等:经济蓝皮书[M].北京：社会科学文献出版社，2003

[3]徐滇庆:危机意识与金融改革[M].机械工业出版社，2002